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LE CADRE JURIDIQUE

DE LA COMMERCIALISATION DE L’ IMMOBILIER

ET DE LA DECORATION



Notre recherche d’information :

  • Recherche sur les sites internet (fiche pratique de la DGCCRF, site www.logement.equipement.gouv.fr., site internet de Que choisir…)

  • Entretien avec un Responsable clientèle de la Banque Populaire à Barbezieux pour simuler la constitution d’un prêt pour l’achat d’une maison

  • Articles du Monde : « le nouveau prêt à taux zéro arrive » (30 janvier 2005), « « Des prix contrastés en fonction du type de clients » (30 janvier 2005)



Linda et Alice sont motivées par le sujet de l’immobilier. Alice souhaite compléter son BTS AG PME-PMI par une formation en alternance dans l’immobilier, Linda a eu envie de rencontrer un chargé de clientèle de la Banque populaire de Barbezieux (expert pour notre plate forme consommation) de façon à préparer son projet d’acquisition d’une maison après l’obtention du BTS et l’obtention du premier poste en entreprise. Linda et Alice ont rencontré le banquier le 9 mars 2005, voici les principales questions posées et les principales réponses obtenues :
Linda : Je voudrais acheter une résidence principale de 90 m2 avec un prêt sur 10 ans d’un montant de 80000€ et un apport personnel de 10000€….

Le Conseiller Clientèle : Tout d’abord je vais vous poser des questions pour connaître votre profil et vous proposer une solution adaptée. Nous allons suivre mon programme informatique concernant les prêts immobiliers. Etes-vous mariée ?

Linda : Oui je suis mariée avec un enfant.

Le Conseiller Clientèle : Quel est le montant de votre salaire annuel ? sur 12 ou 13 mois ?

Quel a été votre revenu fiscal en N-1 et N-2 ?

Linda : Mon salaire est de 1500€ brut sur 13 mois. Pour l’année N-1 mon revenu fiscal était de 11500 € et pour N-2 mon revenu fiscal était de 11300 €.

Le Conseiller Clientèle : Qu’elle est l’ancienneté de votre logement ? Quel est le nombre de pièces ? Il y a-t-il un garage ? de combien de m2 ?

Linda : La maison a 10 ans d’ancienneté, il y a 5 pièces dont un garage de 40 m2.

Le Conseiller Clientèle : maintenant que tous les renseignements sont saisis, mon programme me guide et vous propose un prêt à taux zéro complété par un prêt PAS.


Linda : Quel est la durée du prêt ? quel est le montant mensuel du remboursement ?

Le Conseiller Clientèle : vous êtes un « primo-accédant » et votre achat nécessite un emprunt de 70000€. Je vous conseille de faire un montage avec « un prêt à taux zéro » (PTZ) sur 120 mois dont 72 mois pour 2.85€/mois et 48 mois pour 300€/mois et « un prêt d’accession sociale » (PAS) sur 180 mois à un taux de 4% (TEG). Il ne faut pas oublier les frais de dossier, les frais d’assurance (assurance décès, invalidité, chômage …) et les frais d’hypothèque ou de cautionnement.

Linda : Est-ce que mon PEL et mon CEL peuvent me servir pour un prêt ?

Le Conseiller Clientèle : oui, ils peuvent rentrer dans le montage des prêts, il faut étudier le total de vos intérêts acquis, de façon à vous faire bénéficier d’un taux avantageux.
Tous ces renseignements sont fictifs car ils ne reposent pas sur un projet réel. Cet entretien à permis à Linda de se sensibiliser à ses futures relations avec son banquier pour optimiser la gestion de son budget.

Dans le cas d’un achat, il est conseillé de prendre le temps et de comparer plusieurs simulations de prêts auprès de différents organismes prêteurs.

Puis vous choisissez votre banque et vous constituez un dossier pour obtenir une « offre de prêt ».

Dans ce cas il est nécessaire d’apporter de nombreux justificatifs (compromis de vente, feuille de paie, contrat de travail, contrat de mariage, avis d’imposition, relevés bancaire du compte courant …)


  1. Comment le banquier doit-il informer le consommateur ?

Le banquier a l’obligation de conseil.

Le crédit aux consommateurs se compose de :

  • Crédit classique amortissable (« crédit à la consommation » <21500 € et « crédit immobilier » >21500 €)

  • Crédit renouvelable (crédit revolving), les « fameuses réserves d’argent » ! pour le crédit à la consommation


Comme nous avons simulé l’achat d’une maison, nous allons détailler le « crédit immobilier » (extrait de la fiche pratique de la DGCCRF) :

L’article L312-1 du code de la consommation assure l’information et la protection des consommateurs qui recourent à un crédit immobilier.

L’information : elle est assurée au moyen d’un offre préalable de crédit qui doit être adressée gratuitement par voie postale. Cette offre préalable est valable un mois et vous ne pouvez l’accepter, c’est à dire la renvoyer signée, avant 10 jours. Ceci vous permet de l’étudier attentivement et éventuellement de la comparer avec d’autres offres. Le document doit obligatoirement contenir toutes les mentions nécessaires à votre information et notamment :

  • Date et conditions de mise à disposition du prêt

  • Echéancier des amortissements, c’est à dire un tableau indiquant les dates, le nombre et le montant des remboursements ; cet échéancier doit impérativement comporter, pour chaque échéance, la répartition entre l’amortissement du capital et des intérêts.

  • Montant et coût total du crédit

  • Taux d’intérêt (TEG : Taux Effectif Global) / pour les taux progressifs ou variables demandez une notice explicative




  1. Quelles sont les nouvelles sources juridiques en vigueur ?


Pour le « crédit immobilier », les sources juridiques sont multiples, les principales sources juridiques en vigueur sont :

    • La loi Scrivener

    • Loi du 12 avril 1996

    • La loi Murcef

    • La nouvelle loi du 1er Février 2005 pour le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ permet à ceux qui achètent leur logement pour la première fois de financer une partie de leur acquisition sans payer d’intérêts à la banque. Cette nouvelle loi modifie le PTZ créé par la loi de 1995. Ce prêt consiste en une avance d’argent consentie par les banques aux particuliers disposant de ressources modestes (32390 €/an pour un ménage de 3 personnes en Zone A sur Paris….). Cette avance est remboursable sans intérêt, sur une période de 6 à 22 ans. Plus les ressources de l’emprunteur sont modestes plus la durée de remboursement est longue. Le gouvernement table en 2005 sur 100 000 PTZ distribués pour l’achat d’un logement neuf et 130 000 pour un logement ancien.

Cette mesure constitue une aide au logement et stimule l’immobilier et le bâtiment.
Pour le « crédit à la consommation », les sources juridiques sont aussi multiples :

    • La loi Scrivener

    • La loi Murcef

    • Loi Châtel de 2005, cette loi facilite la résiliation des contrats et modifie la législation en matière de crédit renouvelable.

En cas d’augmentation de la réserve d’argent disponible, l’organisme de crédit devra désormais établir une nouvelle offre préalable (jusque là l’offre préalable n’était obligatoire que pour le contrat initial). Ainsi le contrat de crédit revolving n’est plus reconduit par « tacite reconduction ». Les clients pourront également demander la résiliation du contrat à tout moment.

Cette nouvelle loi doit inciter le consommateur à gérer ses contrats, donc son budget, ceci de façon à éviter le surendettement.


  1. Des clauses abusives ont-elles été récemment détectées ? par qui ? quelles en ont été les conséquences ?


Aujourd’hui il y a une polémique pour la transparence de l’information à propos des tarifs bancaires, de façon à éviter la situation de clause abusive.

Le gouvernement et les associations de consommateurs font pression sur les banques pour renforcer l’obligation d’information et de conseil.

Les tarifs de gestion de compte sont très variables d’une banque à l’autre, le consommateur doit être informé pour comparer.
Sur le site lexinter.net nous avons trouvé beaucoup de jurisprudence concernant le crédit immobilier, dans la plupart des cas le consommateur agit en justice contre l’organisme de crédit pour défaut d’information et de conseils par rapport à l’offre préalable (sur la base de l’article 87.1 de la loi du 12 avril 1996)


  1. Quelle est l’évolution de la responsabilité du prestataire ?


L’organisme de crédit est tenu par son obligation d’information et de conseil, puis par sa responsabilité civile contractuelle quand le contrat de prêt est signé.
Le problème c’est la protection du consommation pour éviter le surendettement (Loi Neiertz, Loi Borloo avec la notion de « rétablissement personnel » de 2003…). Le surendettement est suivi par la Banque de France et la Commission de surendettement.
Depuis 2003, la loi MURCEF (Mesures Urgentes à Caractère Economique et Financier) :

  • La Banque doit informer par tout moyen approprié le titulaire d’un défaut de provision avant de rejeter le chèque. La revue « Que Choisir » dénonce le fait que certaines banques facture la lettre d’information préalable.

  • Tous les établissements de crédit ont désormais un médiateur chargé de recommander des solutions aux litiges


La fiche « crédit immobilier » de la DGCCRF donne aussi quelques conseils :
La protection :

  • Si vous n’obtenez pas votre prêt le contrat d’achat ou de construction est automatiquement annulé et toutes les sommes versées d’avance doivent vous être intégralement remboursées.

  • Toutefois, lorsque les conditions du prêt sont identiques à celles portées dans le contrat de vente, le refus du prêt est présumé être de mauvaise foi.

  • Si l’achat ne se fait pas le contrat de crédit est annulé. Dans ce cas vous ne devrez au prêteur qu’une indemnité limitée à 0.75% du prêt et qui ne peut être supérieure à 152.45 €

  • Sachez qu’indépendamment de tout contrat de crédit, la loi prévoit, pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un logement à usage d’habitation, neuf ou déjà construit, la possibilité pour l’acquéreur non professionnel de se rétracter dans un délai de 7 jours, à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Aucun versement ne peut intervenir avant l’expiration du délai de rétractation.

  • Si en cours de contrat vous éprouvez des difficultés de remboursement ;

    • vous pouvez tout d’abord demander au prêteur, dans le cadre d’une négociation amiable, de vous accorder des délais de paiement. Il est en droit dans ce cas de vous réclamer une indemnité. Celle-ci est limitée par la loi et vous pouvez la négocier.

    • Vous pouvez vous adresser au juge d’instance, qui a la possibilité de vous accorder des délais de paiement qui ne pourront pas dépasser 2 ans.

    • Si vous ne pouvez plus faire face à l’ensemble de vos dettes, saisissez la Commission de Surendettement de votre département en envoyant votre dossier à la Banque de France.


Le remboursement par anticipation :

Si vous le souhaitez, vous pouvez demander le remboursement anticipé. Toutefois, le contrat de prêt peut interdire un remboursement égal ou inférieur à 10% du montant initial (sauf s’il s’agit d’un solde).

Les pénalités ne peuvent excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.

Pour les contrats conclu à compter de juin 1999, les pénalités pour remboursement anticipé ne sont pas dues lorsque le remboursement est motivé par un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, le décès de l’emprunteur ou de son conjoint ou la cessation forcée de leur activité professionnelle.

La renégociation :

L’article L312-1 du code de la consommation prévoit que le contrat initial peut être modifié par voie d’avenant. Ce document comprend un tableau d’amortissement détaillé par échéance, l’indication du TEG et du coût du crédit calculés sur les seules échéances à venir. A réception des informations l’emprunteur dispose d’un délai de 10 jours. Ce nouveau dispositif est applicable depuis juin 1999.






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