Titre 2 : La propriété immobilière





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date de publication05.01.2019
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Droit des Biens

Titre 2 : La propriété immobilière

Chapitre 1: la propriété immobilière individuelle

Section 1 : L’accession en matière immobilière




§1 / L’appropriation des éléments unis au sol



Article 552 C. civ. al 1 : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il faut y ajouter un droit sur les eaux.
a – La propriété du dessus
En principe, le propriétaire peut faire sur son sol toutes les plantations et les constructions qu’il veut. Le propriétaire est en droit de s’opposer à tous les empiètements venant des tiers au dessus de sa propriété.
Article 673 C. civ.: le propriétaire peut exiger d’un voisin qu’il coupe les branches d’arbre qui dépassent sur sa propriété.
On peut interdire au voisin de construire en surplomb. Il peut encore interdire les lignes, câbles ou parcelles au dessus de son fond.
Beaucoup d’exceptions :

  • lignes électriques

  • téléphériques, aqueducs, avions


b – La propriété du dessous
En principe, le propriétaire du sol est propriétaire du sous-sol (tréfonds).

Il peut même couper à la ligne séparative les racines qui dépassent sur son fonds (art 673 al 2).

Le propriétaire peut réaliser des constructions souterraines et entreprendre des fouilles sous son terrain. L’article 552 prévoit des exceptions :

  • les carrières : le propriétaire en est propriétaire, mais il ne peut pas les exploiter librement. Les carrières sont définies à l’article 4 du code minier : ce sont des gisements que la loi n’a pas énumérées comme mines. Il faut une autorisation préfectorale pour les exploiter.

  • les mines : énumérées aux articles 2 et 3 du code minier. Ce sont des gisements importants pour les collectivités nationales. La propriété de la mine appartient à l’Etat, et deux cas de figure se présentent :

    • la mine peut être nationalisée, l’exploitation sera faite par une personne morale de droit public.

    • les mines non nationalisées, l’Etat est propriétaire de la mine, l’exploitation est confiée à un concessionnaire, le propriétaire est propriétaire de la surface.

  • les fouilles archéologiques : la loi ne laisse au propriétaire ni la liberté d’initiative des fouilles, ni le profit de la découverte. C’est l’administration qui surveille les recherches, elle peut les entreprendre contre le gré du propriétaire, sauf lorsqu’il s’agit de terrains attenants à des terrains bâtis.


c – Les droits sur les eaux
Le statut juridique des eaux naturelles résulte d’un ensemble de dispositions : articles 640 à 645 C. civ. , code rural et certaines lois spécifiques qui forment le droit de l’eau.
1-Les eaux susceptibles d’appropriation privée


  • Les eaux de pluie

Le propriétaire s’approprie les eaux de pluie qui tombent sur son terrain (art 641 al 1)


  • Les étangs et lacs

        • Les étangs et lacs d’eau douce : leur lit appartient au propriétaire du fonds où est situé l’étang ou le lac. Si l’étang ou le lac est alimenté par un cours d’eau, il est considéré une section du cours d’eau, il s’agit alors d’étang ou de lac domanial. Si l’étang ou le lac est alimenté par des eaux de pluie ou de source, l’eau appartient au propriétaire.

        • Les étangs ou lacs d’eau salée : s’ils communiquent avec la mer, ils font parti du domaine public maritime. S’ils ne communiquent pas ou plus avec la mer, ils appartiennent aux propriétaires du fonds.




  • Les sources

Elles appartiennent au propriétaire du terrain où elles jaillissent ou sous lesquels elles coulent.
2 – Les eaux non susceptibles d’appropriation privée


  • Les cours d’eau domaniaux : ils appartiennent au domaine public fluvial, ils sont ouverts à la navigation et servent à la flottaison du bois. Ils sont répertoriés dans le code des voies navigable.

  • Les cours d’eau non domaniaux : les riverains bénéficient de 2 sortes de droits : un droit sur les eaux, c’est le droit de riveraineté ; et la propriété du lit de la rivière.


§2/ L’appropriation des apports extérieurs



La propriété foncière s’étend par droit d’accession à certains éléments qui s’ajoutent accessoirement à la propriété. Cette accession peut être naturelle, mais aussi artificielle (plantations, constructions).
En principe, le propriétaire d’un terrain devient, par accession, propriétaire de tout ce qui se dresse sur le terrain. Il y a deux cas particuliers :

  • Construction faite par le propriétaire avec des matériaux qui appartiennent à autrui : on devient propriétaire de l’ouvrage (art 554 C. civ.), on doit alors indemniser le propriétaire des matériaux en payant la valeur estimée à la date du paiement.

  • Construction faite par un tiers sur le fonds d’autrui : Art 555 C. civ. :adapte le principe de l’accession immobilière à différentes situations et prévoit différentes modalités afin de concilier les intérêts du propriétaire du sol et ceux du tiers constructeur.


a – Le mécanisme légal de l’accession
1 – Le sort des constructions


  • Si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire a le choix : il peut conserver la construction moyennant indemnité ou il peut opter pour la démolition et exiger les frais de démolition au constructeur, voire obtenir des dommages et intérêts.

  • Si le constructeur est de bonne foi, l’accession est obligatoire pour le propriétaire du fonds et il doit indemniser le constructeur.


2 – L’indemnisation du constructeur
Les règles d’évaluation sont les mêmes que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi. Dans tous les cas, le propriétaire du fonds a un droit d’option :

  • Il peut rembourser au constructeur une indemnité égale à la plu value que les travaux ont apporté à son fonds

  • Il peut rembourser le coût des travaux. Le propriétaire doit le faire d’après la valeur des travaux à la date de remboursement.


b – Le domaine d’application de l’article 555
1 – Le cas prévu par la loi
Ce texte s’applique au possesseur évincé par l’action en revendication du véritable propriétaire. La jurisprudence a assimilé au possesseur l’acquéreur (acheteur ou donataire) dont le titre est rétroactivement annulé ou résolu.
2 – Les applications admises en jurisprudence


  • La construction faite par le preneur sur les lieux loués. L’application de l’article 555 est exclue pour certains types de baux, notamment les baux de longue durée pour lesquels les baux de construction sont une donnée essentielle. Ex : les baux emphytéotiques confèrent à l’emphytéote la propriété temporaire des constructions et des plantations. Le bail à construction est un bail qui met à la charge du preneur l’obligation de construire et de conserver le bâtiment que le bailleur acquiert à la fin de son contrat.


Le problème de l’application de l’article 555 se pose pour les autres types de baux. 2 difficultés apparaissent :

        • Faut-il assimiler le preneur à un possesseur de bonne ou de mauvaise foi ? il est assimilé à un possesseur de mauvaise foi ; le propriétaire du terrain peut donc garder la construction ou la démolir.

        • A quelle date l’accession se produit-elle ? la réponse a été donnée par la C. cass. : l’accession est différée, elle se fait à la fin du bail.




  • Les empiètements marginaux sur le terrain d’autrui. Lorsque le constructeur est de bonne foi, l’art 555 al 4 conduirait a des conséquences absurdes puisque la victime de l’empiètement est privée du droit de faire un autre usage de son terrain et devrait indemniser. De ce fait, l’art 55 al 4 ne s’applique pas dans ce cas. La jurisprudence considère donc que lorsque le constructeur est de mauvaise foi et que l’empiètement est important, la sanction de l’enlèvement est justifiée. Si le constructeur est de bonne foi et l’empiètement négligeable, l’indemnisation de la victime est justifiée.

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