Les biens (suite)





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  1. Les biens (suite)


Connaissances :

  • Connaître le vocabulaire du droit

  • Comprendre un titre de propriété

  • Connaître le principe de l’usufruit


    1. Droit de propriété


ARTICLES DU CODE CIVIL : 544 à 577 (propriété)

Le droit de propriété est le droit réel par excellence. Il confère à son auteur un droit de jouissance et de disposition très fort, bien que très atténué par les lois et les règlements.

      1. Attributs et caractères du droit de propriété

Les attributs

Inspiré du droit romain, le droit de propriété se compose de trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus. Privé de l’un de ces éléments, le droit est démembré : il devient droit d’usage, droit d’usufruit et nue-propriété (voir 2.3).

USUS


c’est le droit de se servir ou non de la chose, de l’entretenir ou pas. Exemple : se servir de sa voiture

FRUCTUS



c’est le droit de jouir librement de la chose, d’en percevoir les fruits et les revenus. Exemple : encaisser des loyers

ABUSUS



c’est le droit de disposer de la chose : matériellement par la transformation ou la destruction et juridiquement par l’aliénation. Exemple : vendre le bien. C’est l’élément fondamental sans lequel une personne n’est plus propriétaire.


Les caractères et les limites




Le droit de propriété était surtout considéré comme un droit absolu, exclusif et perpétuel. De nombreux règlements, surtout en urbanisme, ont porté atteinte à ces trois caractères. Ces limites du droit de propriété sont dans le domaine foncier, le plus souvent, soit dans l’intérêt général, soit dans l’intérêt des voisins.


  • Caractère INVIOLABLE et ABSOLU: Nul ne peut déposséder le propriétaire de son bien et le droit de propriété est transmis aux héritiers. Le droit de propriété donne un droit absolu et souverain au propriétaire qui peut exercer tous les actes qu’il souhaite sur son bien dès lors que ceux-ci ne sont pas prohibés par les lois et règlements. En effet, nombreuses sont les restrictions : interdiction de détruire de la monnaie, droits des animaux, droit au logement, protection légale des locataires et dans le domaine de l’urbanisme : servitudes privées ou administratives, remembrement rural ou urbain, réquisition, occupation temporaire, droit de préemption urbain, et plus grave encore, l’expropriation pour cause d’utilité publique.



  • Caractère EXCLUSIF : a priori, un bien n’a qu’un seul propriétaire ; la propriété est l’affaire d’une seule personne et les tiers n’ont pas le droit d’en user, d’en jouir ou d’en disposer. Néanmoins, la mitoyenneté d’un mur de séparation échappe à cette règle. L’indivision (propriété indivise) et, de plus en plus, la copropriété, restreignent aussi ce caractère.



  • Caractère PERPETUEL : le droit de propriété dure autant que le bien. Il ne s’éteint pas par non usage (même trentenaire) et se transmet par héritage. Cependant, le propriétaire risque de perdre son droit de propriété si, en l’absence d’usage, une autre personne s’est mise à posséder la chose, et ce, en raison de la possession, qui permet sous certaines conditions, une prescription acquisitive ou usucapion (acquisition du droit réel par celui qui en fait l’exerce depuis un délai déterminé - ).



      1. Etendue du droit de propriété foncière

La propriété qui intéresse le Géomètre est la propriété foncière, bâtie ou non, c’est à-dire la propriété immobilière dans toute son étendue : le sol, le sous-sol et l’espace aérien.

Principes de base de l’étendue du droit de propriété (Art 552 du CC) : Le droit de propriété porte sur la surface du sol ; la propriété du sol comprend celle du dessus ; La propriété du sol emporte celle du dessous ; la propriété du sol s’étend à tout ce qu’il incorpore.

1- Le sol : l’Assiette du terrain


La propriété foncière porte sur la surface du sol, l’assiette, délimitée par ses confins, c’est-à-dire les propriétés voisines.

La propriété du sol implique aussi celle de tout ce qui s’y incorpore naturellement ou artificiellement : c’est le phénomène d’accession. Ainsi deviennent propriété à leur tour les plantations, les fruits éventuels du terrain, les constructions, les ouvrages, les alluvions, etc.



Ce principe est d’autant plus fort que le propriétaire indélicat, qui aurait planté ou construit avec des matériaux appartenant à un autre, n’est pas tenu de les restituer. Il serait condamné à payer la valeur des matériaux et des dommages et intérêts.



  1. Le sous-sol : le tréfonds (propriété tréfoncière)

La propriété du sol emporte celle du dessous, jusqu’à des limites raisonnables ! Le propriétaire du sol peut donc utiliser le tréfonds pour planter, construire, creuser, faire des fouilles, exploiter une carrière...

Il doit respecter les règlements relatifs aux sources d’énergie et les règlements de police en vigueur. L’exploitation de mines est confiée par l’Etat à des concessions : le propriétaire du sol est indemnisé, mais évincé ! Il doit supporter les concessions des gisements d’hydrocarbures, des sources d’eau minérale ou thermales reconnues d’utilité publique, les fouilles archéologiques...

Il doit supporter les servitudes tréfoncières : passage de canalisations souterraines, de gazoducs, de gaines de toutes natures, et même subir une expropriation partielle pour le passage d’un métro.



  1. L'espace aérien : le surfonds, ou surélévation, ou sur-sol.

La propriété du sol emporte celle du dessus, de l'espace aérien, jusqu’à des limites raisonnables : pas question de s’opposer au survol de sa parcelle par les avions ! Mais cela permet le droit de planter et de construire, conformément aux règlements.

Le propriétaire doit supporter les servitudes aériennes : passage de câbles, de fils électriques, limitation de construction ou plantation pour la visibilité routière, le passage des faisceaux hertziens... Il peut clore son terrain sauf à préserver le passage d’un propriétaire d’une parcelle voisine enclavée.

4 – Cas de la propriété des eaux


L’usage des eaux, pluviales, courantes ou de source, est étudié avec les servitudes.

Simplement, les riverains des cours d’eau non domaniaux *sont propriétaires du lit du cours d’eau et des îlots qui s’y trouvent :

  • entièrement si le cours d’eau traverse la propriété,

  • par moitié si le cours d’eau borde la propriété.

L’usage de l’eau reste public.

Ils sont propriétaires des eaux non courantes (et non domaniales) que sont les mares et étangs. La propriété inclut dans ce cas celle des eaux et des poissons.

* Cours d’eau non domaniaux : rivières et ruisseaux, qui n’appartiennent pas à l’Etat, non flottables et non-navigables, de l'ancienne réglementation de 1898. Ils sont régis par le droit privé.



Auteur : Jean-Marc DESMEDT
    1. L’usufruit



L’usufruit est un droit réel très courant, qui résulte d’un démembrement du droit de propriété : l’usus et le fructus sont confiés temporairement à l’usufruitier tandis que l'abusus reste l’apanage du nu-propriétaire. Il existe aussi d’autres droits mineurs : le droit d'usage (le titulaire n’a pas le droit aux fruits au-delà de ses propres besoins) et le droit d'habitation (le titulaire n’a qu’un droit de logement pour lui et sa famille).



      1. Principes de l’usufruit

L’usufruitier peut jouir de la chose, et de ses fruits, pendant un certain temps, à charge de la restituer intacte au terme de l’usufruit.

Le droit d’usufruit, le plus souvent immobilier, est constitué par :

  • CONVENTION : toute personne capable juridiquement peut céder son bien en usufruit pour une période donnée, à titre gratuit ou onéreux. Le viager est un contrat aléatoire par lequel une personne cède son bien en usufruit contre le versement d’une rente viagère (indexée en principe) qui cesse à son décès. Certaines personnes (docteur de famille, confesseur..) n’ont pas le droit de signer de contrat avec leur patient.

  • LA LOI : on trouve l’usufruit légal des parents sur les biens du mineur ou l’usufruit légal du conjoint survivant sur tout ou partie de la succession, compte tenu de la présence d’héritiers.



      1. Conditions de jouissance

  • AU DEBUT : afin de respecter la restitution de la chose en l’état au terme de l’usufruit, il convient de faire un état des immeubles et un inventaire des meubles. De plus, une caution pourra être exigée en garantie de la restitution.



  • PENDANT : une formule laconique mais bien explicite résume le comportement que doit avoir l’usufruitier à l’égard des choses confiées : agir en bon père de famille ! Il doit veiller à la conservation de la chose, à ne pas en changer la destination et surtout à l’entretenir en procédant aux petites réparations.



L’usufruitier bénéficie de toutes les servitudes attachées à la propriété. Le nu-propriétaire est tenu de garantir le bon usufruit en intervenant pour les grosses réparations. Le nu-propriétaire peut aussi intenter une action en déchéance contre l’usufruitier indélicat qui ne respecte pas les règles d’usage.



  • AU TERME : l’usufruitier doit restituer la chose dans l’état initial sous peine de payer des dommages et intérêts en cas de détérioration. Par contre, il ne peut exiger d’indemnisation en cas de plus-value apportée à la chose, sous prétexte qu’il a agi pour son propre intérêt.



      1. Cessation de l’usufruit

L’usufruit cesse :

  • Au terme du contrat si l’usufruit résulte d’une convention.

  • A la majorité de l’enfant mineur (16 ans ici) ou à la fin d’incapacité du majeur.

  • A la mort du conjoint bénéficiaire ou de l’usufruitier en cas de viager.

  • Par déchéance de l’usufruitier prononcée par le tribunal.

  • Par perte ou destruction de la chose.

  • Par non usage de plus de trente ans.

  • Par consolidation : l’usufruitier est devenu propriétaire par héritage.

  • A noter que l’usufruitier ne peut devenir propriétaire par prescription trentenaire, ne pouvant prescrire contre son titre d’usufruitier.



Droit professionnel – BTS Géomètre-topographe 3. 2. Droit civil

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