Les baux commerciaux





télécharger 26.47 Kb.
titreLes baux commerciaux
date de publication16.10.2019
taille26.47 Kb.
typeDocumentos
d.20-bal.com > loi > Documentos
LES BAUX COMMERCIAUX –

LA PROPRIETE COMMERCIALE

Introduction

Le droit au bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité est, pratique­ment, d'importance capitale, surtout pour le commerce de détail dont la prospérité est souvent liée à l'emplacement du fonds.
Du droit au bail dépend souvent la valeur du fonds. Aussi les commer­çants protestaient-ils autrefois contre l'attitude des bailleurs, qui refusant en fin de bail le renouvellement, risquaient de les ruiner. Ils réclamaient la protection de leur droit au bail, nécessaire pour protéger la propriété même du fonds : de là l'appellation courante de « loi sur la propriété commerciale » donnée à la loi du 30 juin 1926, qui a eu pour but de donner satisfaction aux réclamations des commerçants.
L'expression la plus remarquable de cette protection est le droit au renouvellement du bail, que complètent également en faveur du locataire les dispositions sur la durée du contrat, et la cession du bail.

I. Le champ d’application du statut des baux commerciaux

A. Les conditions relatives au local

L'article L. 145-1 du C. com. vise uniquement le bail « des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ».
On notera en outre que sont expressément exclus du champ d'applica­tion du statut les baux emphytéotiques, les baux de moins de trois (deux avant la loi Pinel) ans et les locations saisonnières.

Par ailleurs, sans le support d'aucun texte, la jurisprudence a elle­-même apporté d'autres dérogations à l'application du décret des baux commerciaux :
- aux contrats de domiciliation commerciale,

- ainsi qu'aux conventions d'occupation précaire
B. Les conditions relatives au locataire

Le statut bénéficie :


  • aux com­merçants inscrits en tant que tels au registre du commerce et des sociétés.

  • aux artisans immatriculés au répertoire des métiers,

  • aux groupements d'intérêt économique ayant un objet commercial,

  • mais aussi à certains autres organismes ou professions visées à l’article L 145-2 du Code de commerce.



II. Le contenu du statut des baux commerciaux

A. La protection des interets du locataire

1. L’état des lieux
La loi Pinel le rend obligatoire non seulement en cas de conclusion d’un bail, mais également en cas de mutation à titre onéreux ou à titre gratuit d’un fonds de commerce. Un état des lieux devra être fait à l’entrée et à la sortie des locaux.
2. La durée du contrat
La durée des baux relevant des art. L. 145-1 et s. C.com. ne peut être inférieure à neuf ans (art. L. 145-4). Le bailleur est impérativement lié par ce seuil minimal. Le locataire peut quant à lui résilier le contrat à l'expiration de chaque période triennale, à condition simplement de donner congé six mois avant la fin de la période en cours.
Enfin, la loi Pinel offre désormais aux parties le droit de donner congés par lettre recommandée AR, et non plus seulement par exploit d’huissier (acte extrajudiciaire), à l’exception de la demande de renouvellement du bail faite par le preneur.
3. La déspécialisation
En droit commun, le locataire ne peut, sans l'accord du bailleur, modifier la destination des locaux telle qu'elle est fixée au bail. Mais, pour les baux commerciaux, cette évolution est encadrée : c’est la «déspécialisation».
4. Les travaux dans les locaux commerciaux
Les parties sont libres de répartir conventionnellement la charge des travaux.
A défaut, et sur la base des articles 605 et 606 du Code civil relatifs aux droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire, la loi prévoit que :


  • les réparations locatives sont à la charge du locataire ;

  • les grosses réparations sont à la charge du bailleur.


5. Les charges locatives
Auparavant, la loi ne réglementait pas cet aspect : les baux mettaient souvent à la charge du preneur toutes les charges locatives3
La loi Pinel réglemente les charges locatives : désormais, les baux conclus à compter du 20 juin 2014 doivent prévoir expressément un inventaire précis et exhaustif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec la répartition entre le preneur et le bailleur.
6. Le droit au renouvellement du bail
a) Conditions du droit au renouvellement
Pour pouvoir prétendre au renouvellement de son bail, le locataire doit d'abord entrer dans le champ d'application du statut et satisfaire ensuite aux condi­tions suivantes


  • être français ou bénéficier d'une assimilation par le biais d'une convention internationale (par ex. ressortissant communautaire) ; la loi Pinel a ouvert le droit au renouvellement du bail pour les commerçants étrangers au même titre que les commerçants français.




  • être propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal exploité dans les lieux loués et, pour les commerçants et les sociétés, être immatri­culé au RCS ;




  • le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années précédant la date d'expiration du bail.


b) Procédure de renouvellement
L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le bail commercial cesse par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
Par ailleurs, le nouvel article L. 145-9 du code de commerce précise que si un congé est donné au cours de la tacite prolongation, il doit l'être au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
A défaut de congé notifié par le Bailleur, le locataire peut faire une demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail.
c) Loyer du bail renouvelé
Le nouveau loyer doit correspondre à la valeur locative.
La fixation du loyer renouvelé obéit également à une règle de plafonnement. Mais cette règle de plafonnement est écartée dans certains cas.
Par ailleurs, la Loi Pinel instaure un mécanisme de lissage du loyer déplafonné : tant en matière de révision triennale que de renouvellement, la variation qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
d) Refus de renouvellement et conséquences
Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail. Mais alors, il est en principe condamné à une indemnité d'éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvelle­ment (art. L. 145-14 C. com.).
Condamné à payer l'indemnité d'éviction, le bailleur peut revenir sur sa position et consentir au renouvellement du bail (c'est ce qu'on appelle le droit de repentir).
7. Le droit de préférence en cas de vente du local par le bailleur
La loi Pinel institue un droit de préférence au profit du preneur lorsque le bailleur envisage de vendre le local occupé par ce dernier (article l 145-46-1 C. com).

B. La protection des interets du bailleur

1. La cession du bail
La cession du bail seul doit être autorisée par le Bailleur, qui est alors appelé à concourir à l’acte.
L’article L 145-16 du Code de commerce dispose cependant que, si elle est réalisée en même temps que le fonds, la cession du bail ne peut être empêchée par le Bailleur. La situation est identique en cas de fusion ou d’apport partiel d’actif.
La loi Pinel a ajouté à la fusion le cas de la scission de sociétés ou de TUP.
2. Le pas de porte
Les bailleurs peuvent exiger du locataire une somme, appelée pas-de-porte, en complément du loyer.
3. L’évolution du loyer
a) Révision légale triennale
Tous les trois ans, le loyer est soumis à un réajustement. Cette révision a un caractère légal (art. L. 145­37 et L. 145-38 C. coin.), et d'ordre public mais n'est cependant pas automatique puisqu'elle doit être sollicitée par l'une ou l'autre des parties.
La révision du loyer doit être déterminée en considération de la seule variation de l'indice ILC, cette variation ne constituant donc plus un seuil plafond, mais devenant l'élément de référence.
c) Révision conventionnelle
Le bail peut être assorti d'une telle clause faisant varier le loyer en fonction d'un indice. Il suffit que celui-ci soit en relation directe avec l'objet du bail ou l'activité de l'une des parties. Cette clause peut entraîner une révision plus fréquente que la révision légale (ex. : révision annuelle).




similaire:

Les baux commerciaux iconFabien kenderian maître de conférences hdr en droit privé à l’Université de Bordeaux
«Codes Bleus», 14e éd., 2015 (1527 p.). Ce code commenté, qui fait l’objet d’une réédition annuelle, rassemble les textes relatifs...

Les baux commerciaux iconBaux commerciaux Table des matières
«ce qui permet d’adopter le profil d’un locataire à la nature du bail adéquat, c’est son activité (prédominante si plusieurs) et...

Les baux commerciaux iconCours de M. le Professeur Philippe delebecque
«Les Baux de Provence» de Madlen rame. Le commissaire-priseur préférerait que la vente du tableau ait lieu sous l’intitulé «Les Baux...

Les baux commerciaux iconLes Bénéfices Industriels et Commerciaux bic

Les baux commerciaux iconDe l’interet des baux professionnels
«Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un préavis de 6 mois»

Les baux commerciaux icon1/ Délais de conservation des documents commerciaux

Les baux commerciaux iconCours commerciaux : l’offre Mise en situation 1

Les baux commerciaux iconRapporteur : M. Logre remise en place du dispositif des baux glissants...
«glisser» le bail au nom du ménage bénéficiaire qui devient alors locataire en titre

Les baux commerciaux iconBulletin d’information du syndicat sud du Crédit Agricole de l’Anjou...
«remontent» les demandes des collègues de l’encadrement et des commerciaux sur notamment le méthode de calcul des objectifs et la...

Les baux commerciaux iconChambre nationale Syndicale des Intermédiaires et Mandataires Agents Commerciaux de l’immobilier
«en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats...






Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
d.20-bal.com