La loi pinel et la construction en vefa de l’immeuble du 38-40 av Raspail gentilly (94 250)





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date de publication21.12.2016
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La loi PINEL et la construction en VEFA de l’immeuble du 38-40 av Raspail - GENTILLY (94 250)

Le dispositif Pinel est devenu effectif depuis le 1ier janvier 2015, il remplace le dispositif Duflot dans le but de l’améliorer et de rendre les conditions d’autant plus avantageuses pour le contribuable français désireux d’investir. Sachant que dans le cas d’un achat dans le cadre du neuf, l’acheteur a également des frais d’acquisition (dit « frais de notaire ») réduits. C’est à dire qu’ils sont de 2% a 3% au lieu de 6% a 8 % dans l’ancien.

1 – Le dispositif Pinel permet jusqu’à 21% de réduction d’impôt

Les anciens dispositifs (Scellier, Duflot) ne proposaient qu’une réduction d’impôt de 13 % ou 18%. Le dispositif Pinel va plus loin et propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Soit une réduction d’impôt pouvant atteindre la somme de 63 000 € (compte tenu du plafond d’investissement de 300 000 € maximum)

De plus, le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, de lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%.

Exemple : pour un investissement de 300 000 €, vous pouvez réduire vos impôts de :

  • 36 000 €, soit 6 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 6 ans.

  • 54 000 €, soit 6 000 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 9 ans.

  • 63 000 €, soit 5 250 € par an si vous louez votre bien neuf pendant 12 ans.

2 – L’applicabilité du dispositif Pinel à l’immeuble du 34-40 av Raspail

2-1 – Le logement :

Le logement est éligible au dispositif Pinel car :

  • L’immeuble est neuf,

  • Il est possible d’acheter les appartements en l’état futur d’achèvement,

  • L’immeuble bénéficie du label BBC 2005 et il respecte la réglementation thermique (RT 2012),

  • Il sera achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier,

  • l’acheteur ne manquera pas de louer le bien dans les 12 mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux ;

2-2 – La location :

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

  • location du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans,

  • location en qualité de résidence principale,

  • location non meublée,

  • définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel.

2-3 – L’Investissement :

Les conditions financières propres au dispositif Pinel sont les suivantes :

  • l’investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 €,

  • l’investissement doit être de 5 500 € par m² maximum,

  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite des 300 000€,

  • la réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer,

  • la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre.

3 – Les zones et les plafonds de la loi Pinel

3-1 Les zones Pinel

Les zones Pinel sont les zones qui déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones sont divisées en catégories : Zone A Bis : Paris et proche banlieue….Gentilly est Zone A Bis.


3-2 Les plafonds Pinel

Le particulier qui investit grâce au dispositif Pinel doit respecter différents plafonds :

  1. le plafond des loyers,

  2. le plafond de ressources des locataires.

a- Le plafond de loyer

Le premier plafond, délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. A Gentilly dans la zone A bis le seuil était de 16.72 €/m2 en 2014.

b- Le plafond de ressources des locataires

Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

Foyer Revenu Maximum

Personne seule 36 831 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 159 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 152 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 503 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 344 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à la cinquième 12 851 €

Exemple de questions posées :

  1. Dans le cadre de la loi Pinel, quel est l’avis d’imposition à prendre en compte pour le plafond de revenus du locataire ? Pour un bail en 2015, est-ce celui de 2014 ou de 2013 ?

Le plafond de ressources Pinel correspond au montant N -2 du revenu fiscal de référence de votre locataire. Ainsi, pour un bail en 2015, vous prenez les revenus 2013.

  1. Pour profiter de la loi Pinel, doit-on souscrire un crédit immobilier ?

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, vous n’êtes pas obligé d’acheter votre bien via un crédit immobilier. Toutefois avec un crédit, vous bénéficiez d’un levier d’emprunt très avantageux.

  1. Peut-on acheter un bien en loi Pinel pour le louer ensuite en meublé afin de bénéficier aussi du statut LMNP. Est-ce possible ?

Il n’est pas possible de « mixer » les deux statuts fiscaux. Soit vous êtes en location nue (revenus fonciers) et vous bénéficiez de la réduction d’impôt sur l’immobilier neuf, à condition de respecter les plafonds (ressources et loyers). Soit vous êtes en meublé et vous bénéficiez alors, soit de la réduction d’impôt pour le meublé dans le neuf, soit de l’amortissement.

  1. Peut-on démembrer le bien immobilier Pinel entre Usufruitier / Nu propriétaire ?

NON, c’est  impossible ! Le démembrement de propriété est n’est pas possible avec un investissement en direct ou via une SCI.

  1. Peut-on acheter un appartement ou une maison en indivision ?

OUI,  lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient. C’est par exemple le mode de détention d’un couple marié sous le régime de la séparation de biens, de deux concubins ou de deux partenaires de PACS.

  1. Peut-on investir via une SCI ?

OUI, Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part de capital au sein de la SCI. Le plafond de 300 000€ par investissement reste identique




  1. Que se passe-t-il avec la loi Pinel après 9 ans par exemple ?

Dans le cadre du Dispositif «Pinel», à l’issue de la période d'engagement de location (6,9 ou 12 ans), vous pouvez continuer à louer votre logement  sous le régime de droit commun ou vendre le bien ==> Loyers libres

 

  1. Quelle est la base de calcul pour la réduction d’impôt ?

C’est le prix du logement augmenté des frais d’acte (notaire) tout en tenant compte d'un plafond au m2 maximum de 5500€/m2




  1. Quand dois-je décider de bénéficier de la loi Pinel ?

Avant la 1ère location afin de respecter les plafonds de loyers et autres obligations tel l'engagement de location de (6,9 ou 12 ans).




  1. Que se passe t-il si je vends le logement avant les 9 ans de location ?

Si cela résulte d’un événement grave prévu par la loi (décès, divorce…), vous pouvez vendre sans pénalité fiscale. Par contre, en dehors de ces cas exceptionnels, la vente du logement avant les 9 ans entraine la restitution à l’administration fiscale de toutes les réductions d’impôt depuis le début de l'opération

 La loi Pinel demande un engagement de 6 à 12 ans. L'engagement de 6 ans n'entraine aucun manque à gagner fiscal, autant le choisir et ensuite le prolonger si besoin.

  1. Avant la fin de mon engagement de location, puis je donner mon bien à mes enfants ?

NON, Car c’est un changement de propriétaire comme une vente. Cela entraine la restitution de tous les avantages fiscaux.

  1. Puis-je faire de la location saisonnière ?

NON, le locataire d'un appartement soumis à la loi Pinel doit faire de cet appartement sa résidence principale




  1. La vente du logement est-elle soumise à imposition ?

Après le respect de l’engagement de location, vous pouvez vendre votre logement. Celui-ci est soumis à la fiscalité immobilière en vigueur. 22 ans de détention pour être exonéré d'impôts et 30 ans pour les prélèvements sociaux =>  L’imposition se compose du prélèvement libératoire de 19% augmenté des prélèvements sociaux (15.5% en 2014).

  1. Quel est précisément mon engagement concernant la 1ère mise en location ?

Sous peine de voir votre avantage fiscal annulé, vous avez 1 an à compter de la date d’achèvement des travaux (et non la remise des clefs) pour mettre en place votre 1er locataire

  1. Si j’utilise un crédit pour acheter, vais-je devoir payer des intérêts sur la totalité de la somme emprunté dés le premier jour ?

NON, le mécanisme des intérêts intercalaires jouera. Si vous contractez un crédit, le montant total n’est pas débloqué entièrement au début du projet. La loi impose un déblocage au fur et à mesure de la progression de la construction. Exemple :

  • Réalisation des fondations 35%

  • Mise hors d’eau                70%

Pour atteindre ainsi 100% au moment de la livraison. Pendant cette période, vous payez uniquement les intérêts sur les sommes débloqués = Intérêts intercalaires, ces intérêts intercalaires  sont déductibles de vos revenus fonciers existants.





  1. Est-il possible d’obtenir l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans ?

OUI en ce qui concerne la quote part de la taxe foncière revenant au département et à la région. En ce qui concerne la quote part de la ville, celle-ci peut refuser l’exonération sans justification.

Dans tous les cas, l’exonération doit être demandée par formulaire spécifique après la livraison du bien. En effet, une déclaration doit être effectuée dans les 90 jours de l'achèvement. La déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation du bien sur un imprimé spécifique ( H2 correspondant à un immeuble collectif).

  1. Que se passe-t-il si un locataire « éligible » donne son congé durant la période des 6 ans d’engagement initial ?

Pour continuer à bénéficier du régime fiscale favorable et ne pas voir remis en cause les déductions déjà pratiquées, il est nécessaire de remettre le bien en location dans le cadre initial de la loi et dés l’instant ou un temps raisonnable se passe entre sortie du locataire initial et nouvel locataire, il n’y pas d’incidence négative pour bailleur.

OUI en ce qui concerne la quote part de la taxe foncière revenant au département et à la région. En ce qui concerne la quote part de la ville


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