Le contrat de bail hlm peut-il être transféré au fils majeur de la personne titulaire du bail (célibataire) placée en maison de retraite de manière définitive?





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Le contrat de bail HLM peut-il être transféré au fils majeur de la personne titulaire du bail (célibataire) placée en maison de retraite de manière définitive?

En droit, le transfert du bail d’un logement social est possible sous réserve de respecter certaines conditions. Néanmoins, dans les faits, le transfert est difficile à obtenir pour le « descendant » car les conditions à remplir sont nombreuses.

Mises en garde :

  • Nous mettons en ligne une réponse apportée à un problème précis rencontré par un locataire Hlm, pensant que cela peut intéresser tous les comités. (Cette réponse ne vaut que pour cette question particulière.). Attention à bien évaluer la situation qui vous intéresse et celle ci avant de l’utiliser. En cas de doutes, faites signe !

  • Ce document est à jour lors de sa parution, soit en juin 2015. Après cette date, il faut vérifier que de nouveaux textes/jurisprudences n’en ont pas modifié le contenu.

  • Les jurisprudences et textes de loi mentionnés dans cette fiche sont consultables grâce aux liens hypertextes (renvoyant vers le site internet  http://www.legifrance.gouv.fr/). Les textes de loi essentiels pour la résolution du cas sont, en plus, reproduits intégralement en annexe ci- dessous.

 

 Ce transfert de bail est régi par les articles 14 et 40 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles reproduits ci-dessous en annexe), qui énoncent des conditions relative au locataire abandonnant son logement (I) et des conditions relatives au bénéficiaire de la transmission (II).

  1. I) Conditions relatives au locataire abandonnant son domicile:

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue …) au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile »

2 conditions sont à respecter :

  • la 1ère condition est relative à l’existence d’un contrat de location en cours.

  • la 2ème condition est relative à l’abandon : Le placement en maison de retraite est-il un « abandon du domicile » ?

La Cour de cassation, par un arrêt n° 07-17728 rendu par la 3ème chambre civile, le 26 novembre 2008, a décidé qu’un placement du locataire en maison de retraite, dans la mesure où il est définitif et qu’il s’imposait au bénéficiaire de la continuation du contrat, a le caractère d’un abandon de domicile.

  1. II) Conditions relatives au« descendant », bénéficiaire de la transmission:

Selon l’article 14 et l’Article 40 de la loi du 6 juillet 1989, (pour les logements HLM conventionnés), pour bénéficier du transfert du bail social,

les descendants doivent respecter 3 conditions:

  • la 1ère condition est relative à la communauté de vie avec le locataire, préalable à l’abandon (ici placement définitif en maison de retraite), depuis au moins un an.

  • La 2ème condition est relative au respect par le bénéficiaire des conditions d’attribution dudit logement HLM, condition préalable à la transmission du bail (= le bénéficiaire doit justifier de ressources inférieures au plafond HLM et s’il est étranger, d’un titre de séjour)

  • la 3ème condition, ajoutée par la loi du 25 mars 2009 (dite « loi Molle » ou « loi Boutin ») concerne l’adaptation du logement à la taille du ménage. (cette condition d’occupation n’est pas définie dans la loi de 1989). On a recours à la notion de logement insuffisamment occupé (ou logement sous-occupé). Est considéré comme tel un logement dans le lequel le nombre de pièces principales est supérieur de plus de deux au nombre d’occupants, soit 1 personne dans un type 4. La cour de cassation, par un arrêt n° 14-11013, rendu le 25 mars 2015, relatif au transfert de bail (le bailleur est France Habitation) à 3 enfants suite au décès de leurs parents titulaires du bail, rappelle que le logement de 4 pièces est adapté à la taille d’un ménage composé d’au moins 3 frères et sœurs.

Annexe : Textes de loi cités:

 Article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

-au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

 

Article 40 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989:

« I.-Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les neuvième à dix-neuvième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

II. (…)

III.-Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1, les articles 17-2 et 18 et le premier alinéa de l’article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les neuvième à dix-neuvième alinéas du I de l’article 15 leur sont applicables.

L’article 16, le I de l’article 17-1, l’article 18, le 1° de l’article 20 et les cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

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