Les diagnostics immobiliers obligatoires en location





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Les diagnostics immobiliers obligatoires en location

Pour louer un logement, qu'il soit vide ou meublé, le propriétaire-bailleur a au moins 3 diagnostics à faire : ERNMT, Surface Habitable et DPE. S'ajoutent ensuite le CREP (Plomb) pour un logement construit avant 1949, et le DAPP (Amiante) pour un appartement construit avant 1997.
Par ailleurs, certaines informations supplémentaires doivent être fournies au locataire.
Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.
Concernant les locations autres que d'habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain) :


- elles sont toutes concernées par l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) qui doit donc toujours être annexé au bail lors de sa signature ;

- elles sont toutes concernées par le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural, d'une location saisonnière ou, bien évidemment, d'un bien non bâti (terrain).
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.
Les diagnostics obligatoires en location en location vide et meublée
Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT doit être remis au locataire au moment de la signature du bail : les diagnostics doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce.

S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

Les diagnostics sont à fournir lors de la signature du bail d'origine.
En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une simple tacite reconduction.
Contrairement aux trois autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location.
Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative.
Bien que prévu par la loi dite « Alur » de mars 2014, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ne font pas encore, à ce jour, l'objet de diagnostics obligatoires (ce devrait être le cas au 1er trimestre 2016).

Toutefois, pour louer valablement, ces installations ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.


Par ailleurs, au-delà des diagnostics, le logement loué doit impérativement être décent ainsi qu'en bon état d'usage et de réparation.
Le coût des diagnostic est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire-bailleur opte pour le régime réel d'imposition).
Les informations obligatoires en location vide :
Lorsque le logement est loué vide à usage de résidence principale du locataire, le propriétaire-bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur la surface :
Tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement telle que définie à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. On parle de surface loi Boutin car cette obligation est issue de la loi dite Boutin du 25 mars 2009.


En pratique, il s'agit de la surface de plancher dont on déduit, notamment, les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La définition de la surface loi Boutin est donc très proche de celle de la surface « loi Carrez » utilisée pour les ventes de biens en copropriété.
Si vous disposez d'un tel métrage, vous pouvez l'utiliser mais avec précaution : ce ne sont pas exactement les mêmes règles de calcul et les résultats peuvent donc être différents.
Lorsque la surface habitable du logement est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat de location, le propriétaire-bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté ! Et cette demande du locataire peut intervenir à tout moment, même plusieurs années après son entrée dans les lieux.

La contribution aux économies d'énergie

Depuis le 26 novembre 2009, propriétaires et locataire peuvent se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie. Dans un premier temps, le propriétaire supporte directement l'intégralité du coût des travaux, mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charges.
Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges, est limité à quinze ans.
En conséquence, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement(hypothèse probable compte tenu de la durée du versement), le propriétaire doit informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution.
Ces deux obligations d'information ne s'appliquent pas en location meublée.

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