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Villiers-Saint-Frédéric Urbanisme juin 2012
NOTE D’INFORMATION

Relative à la majoration des droits à construire
La loi n°2012-376 du 20 mars 2012, parue au Journal Officiel du 21 mars 2012, a pour objectif d’augmenter de manière transitoire les possibilités de construire, pour permettre la construction ou l’agrandissement de bâtiments à usage d’habitation : cette loi décide que les droits à construire résultant du gabarit, de la hauteur, de l’emprise au sol ou du coefficient d’occupation des sols (COS) sont majorés de 30% dans les communes dotées d’un document d’urbanisme (POS ou PLU).
C’est un dispositif national. Cette loi sera applicable de plein droit, neuf mois après sa promulgation, soit le 21 décembre 2012.

Cette mesure est transitoire et ne vaudra que pour les demandes de permis de construire déposées avant le 1er janvier 2016.
La collectivité a néanmoins la faculté de délibérer pour refuser cette mesure ou bien pour décider de ne l’appliquer que sur certains secteurs.

La commune doit organiser, quelle que soit sa décision, une consultation auprès du public. En application de l’article L 123-1-11-1 du code de l’urbanisme, cette note d’information vous présente les conséquences de l’application de la majoration.
Cette note d’information doit permettre de comprendre les conséquences de l’application de la loi, notamment au regard des principes généraux de l’urbanisme, qui sont listés au sein de l’article L121-1 du Code de l’Urbanisme, modifié par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 :

« Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d'assurer, dans le respect des objectifs du développement durable :
1° L'équilibre entre :


  1. Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;




  1. L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;

  2. La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;


1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ;
2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et de développement des transports collectifs ;
3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. »
Parce qu'il ne s'agit pas de rendre constructibles des zones qui ne le sont pas, mais d'augmenter les droits à construire dans les zones déjà constructibles, l'application de la loi ne peut modifier une règle édictée par une servitude d’utilité publique, notamment en matière de risques ( le périmètre du Plan de Prévention des Risques ou le passage pour les pompiers par exemple) ou de protection du patrimoine, et les droits supplémentaires ne s'appliquent pas dans les zones les plus exposées au bruit autour des aéroports (les zones A, B, C des PEB ou plans d’exposition au bruit), ni dans les zones inondables ou les secteur couverts par les lois de préservation du littoral (interdiction de construire dans une bande de 100 m à compter de la mer ou de la marée haute, etc.) et de la montagne.

Les règles habituelles édictées dans les documents d'urbanisme (plan local d'urbanisme, etc.) devront également être respectées (alignement, distance minimale entre l'habitation et la voie publique, etc.).
Dans les copropriétés :
- dans les lotissements (où chacun construit la maison qu'il veut, avec le constructeur de son choix), - dans les groupements d'habitation (toutes les maisons sont construites par le même promoteur) : les règlements de copropriété ou syndicaux (cahier des charges) doivent être respectés.
Ainsi, si les droits à construire supplémentaires de 30 % contreviennent à ces règles, il faudra obtenir l'accord des autres copropriétaires ou habitants pour les modifier.


Quelques exemples donnés sur la base du règlement du POS de VILLIERS SAINT FREDERIC actuellement en vigueur

(le nouveau règlement du PLU ne sera applicable que lorsque ce dernier aura été approuvé après enquête publique) ; ici sont visées les règles d’emprise au sol (articles 9), de hauteur (articles 10) et de coefficient d’occupation des sols (articles 14) :

ZONE UA : CENTRE DU VILLAGE

Zone d’habitation individuelle dense, en bandes, en bordure de voirie correspondant au vieux village



REGLEMENT

POS ACTUEL

MAJORATION 30 %

Art. UA 9

UA b SANS OBJET

UA c Bandes d’implantation

SANS OBJET

BANDES + 30%

Art. UA 10

8 M

10 m 40

Art. UA 14

UAb SANS OBJET

UA a 0.5

UA c 0.4

UA b SANS OBJET

UA a 0.65

UA c 0.52


La loi augmenterait l’emprise au sol de 30% en zone UAc en agrandissant la bande vers les fonds de parcelles. La hauteur passerait à 10m40 provoquant de réels troubles de vue et d’ensoleillement sur les parcelles.




ZONE UG :

LA MAULDRETTE – LE CLOS DES FORCERIES – LA CROIX BLANCHE
Zone d’habitation individuelle, destinée aux constructions de volume bas, isolées ou en bandes


REGLEMENT

POS ACTUEL

MAJORATION 30 %

Art. UG 9

35%

45.5%

Art. UG 10

8 M

10 m 40

Art. UG 14

0.3

0.39



Cette zone est déjà très dense, la conséquence de la loi serait une densification très importante de ces quartiers avec probablement la création de petits collectifs générant de gros problèmes de stationnement et de circulation.





ZONE UH
Secteur des Châtaigniers, rue de la Vierge, le haut de Villiers, route de Saint Germain
Zone à caractère résidentiel, habitation implantée isolément


REGLEMENT

POS ACTUEL

MAJORATION 30 %

Art. UH 9

25%

32.5%

Art. UH 10

9M

11.7 M

Art. UH 14

0.3

0.39



La zone UH qui accueille principalement des quartiers pavillonnaires, permettrait, avec la majoration des droits à construire, d’accueillir de petits immeubles collectifs puisque la hauteur au faîtage serait portée à 11,70 mètres, ce qui correspond à une construction R+2.

La règle de l’emprise au sol actuelle de 25 % est rarement atteinte dans ce secteur essentiellement résidentiel ; l’augmenter de 30% ne serait donc pas vraiment nécessaire pour permettre, entre autres, la construction d’annexes ou l’extension des habitations existantes.

La conséquence de la loi serait donc une densification de ces quartiers par la construction de petits collectifs, mais ne répondrait à aucun besoin réel de la population.

ZONE UI
Cette zone, destinée à recevoir des établissements industriels, scientifiques et techniques, des entrepôts et des activités artisanales, est principalement occupée par une très grande entreprise, verrait la hauteur portée à 15 m 60, ce qui nuirait à l’intégration de la zone UI dans le village

Dans la zone UIa sont autorisées les habitations conformément à la réglementation UH


REGLEMENT

POS ACTUEL

MAJORATION 30 %

Art. UI 9

40%

52%

Art. UI 10

12 M

15.60M

Art. UI 14

Occupation du sol fixée à 5 m3 par m2

Occupation du sol

fixée à 6,5 m3 par m2



D’autre part, le PLU en cours a été élaboré en collaboration avec les acteurs économiques et notamment cette grande entreprise ( > de 1 200 salariés) et répond parfaitement aux besoins exprimés.


ZONE UL

Zone commerciale et entrepôts


REGLEMENT

POS ACTUEL

MAJORATION 30 %

Art. UL 9

SANS OBJET

SANS OBJET

Art. UL 10

12 M

15.60 M

Art. UL 14

0.3

0.42



La réalité de la zone, de par son histoire, a un COS déjà supérieur à 0.42, la loi n’aurait donc aucun impact sur cet article.

La hauteur de 15.60m permettrait un niveau supplémentaire qui parait peu utile au vu des commerces installés. Cette hauteur générerait une nuisance forte aux habitations proches.



Dans le cadre du PLU en cours, le COS disparait, les toits terrasses sont autorisés modifiant de fait les volumes possibles ; les hauteurs, sont maintenues.

Dans le cadre de ce PLU 12 hectares sont ouverts à l’urbanisation, favorisant fortement la mixité sociale.

Ce nouveau PLU amènera un nombre important de nouveaux administrés.

GLOSSAIRE
La surface de plancher (visée aux articles 14) :
La notion de surface de plancher a remplacé les notions de SHOB et de SHON depuis l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011.
Article L 112-1 du Code de l’Urbanisme :
« Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation. »
Article R 112-2 du Code de l’Urbanisme :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

L’emprise au sol (visée aux articles 9) :
Article R 420-1 du Code de l’Urbanisme :

« L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. »



Pour mesurer l’emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature tels que bandeaux, corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien (croquis 18).
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris (croquis 19).

A titre d’exemple, une rampe d’accès extérieure constitue de l’emprise au sol. Il en va de même s’agissant d’un bassin de piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d’un bassin de rétention.

En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol. En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol dès lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d’en réaliser une projection verticale.
Le coefficient d’occupation des sols - COS

(visé aux articles 14) :

Le COS fixe la densité maximale de construction qui peut être admise sur un terrain. Il est fixé par la commune au travers de l’article 14 du Plan d’Occupation des Sols ou du Plan Local d’Urbanisme.

Le calcul est très simple ; il suffit de multiplier le COS par la superficie de la parcelle.

Exemple de calcul :

Si le COS est de 0,30 à l’article 14 du POS.

La contenance de la parcelle est de 1000 m².

0,30 x 1000 = 300

La surface de plancher autorisée est de 300 m².
La hauteur des constructions (visée aux articles 10) :

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