Supprimer les frais d’état des lieux lorsque le locataire n’a pas le choix de son prestataire





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Projet de loi pour « l’accès au logement et un urbanisme rénové »

Les propositions d’amendements de la Confédération Syndicale des Familles 

Améliorer le projet de loi

  • Proposition d’amendement sur le contrat de location



  • Supprimer la mention au loyer majoré sur le contrat

« Art 3. - Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« Le contrat de location précise :

7° « Le loyer médian de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement»

SUPPRIMER « majoré » et Remplacer par :

7° Le loyer médian de référence correspondant aux caractéristiques du logement et défini par le préfet sur les territoires dotés d’un observatoire des loyers tels que mentionnés à l’article 17 

Explication :

Le fait de supprimer la mention du loyer majoré évite en partie la mécanique inflationniste en fixant la limite de transaction au niveau du loyer majoré c'est-à-dire le loyer médian +20 %, tel que fixé par le projet de loi.

  • Proposition d’amendement sur la rémunération des intermédiaires

Supprimer les frais d’état des lieux lorsque le locataire n’a pas le choix de son prestataire

« Art. 5. - La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des frais liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant maximal pouvant être imputé à ce dernier est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Remplacer par : « Art. 5. - La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 est à la charge exclusive du bailleur, y compris les frais liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail dans le cas où le preneur n’ a pas le choix du mandataire et prestataire de service. Dans le cas où le locataire demande expressément que l’état des lieux et ou le bail soit confié à la réalisation d’un mandataire, les frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant maximal pouvant être imputé à ce dernier est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Explication :

Le locataire n’ayant pas le choix du prestataire de service, on ne peut lui imposer de le rémunérer. Pour La CSF, il est impératif de revenir au principe fixé par la loi de 1989 à savoir que l’état des lieux est gratuit lorsqu’il est réalisé contradictoirement avec le propriétaire ou lorsque le locataire n’a pas le choix de son prestataire.

  • Proposition d’amendement sur la récupération des frais d’assurance

Soumettre la prime d’assurance à un plafond

Article 7

g) «A défaut de la remise de cette attestation d’assurance et après un délai d’un mois suivant une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire récupérable auprès de celui-ci.».

Rajouter : « … récupérable auprès de celui-ci. Le montant total de la prime d’assurance annuelle récupérable est soumis à un plafond par décret »

Explication :

Le locataire n’ayant pas le choix de son assurance, il est important d’en limiter le coût. Cela est d’autant plus important que les locataires non assurés ne le sont pas généralement en raison de la faiblesse de leurs moyens financiers.

  • Proposition d’amendement sur l’encadrement des loyers

Limiter le loyer majoré à 5 % 

Article 17-1

« Le préfet de département fixe chaque année par arrêté un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers médians de référence, loyers médians de référence majorés et loyers médians de référence minorés sont déterminés, en fonction de la structuration du marché locatif, sur proposition de l’observatoire local des loyers.

Remplacer par :

« Le préfet de département fixe chaque année par arrêté un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré répondant aux caractéristiques de performance énergétiques et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Les montants de ces loyers médians de référence, et loyers médians de référence minorés sont déterminés, en fonction de la structuration du marché locatif, sur proposition de l’observatoire local des loyers. Le montant du loyer médian de référence majoré répond à une structuration du marché et une obligation de performance énergétique du logement.

Projet de loi : « Le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence augmenté de 20 % ».

Remplacer par : « Le loyer médian de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence augmenté de 5% que si le logement répond à des impératifs de performances énergétiques édictés par décret ».

Explication  

Dans l’esprit du projet de loi actuel, seule la valeur du marché est prise en compte pour la définition du prix. Cet amendement permet d’entraîner une véritable dynamique de baisse des prix. Elle vise à permettre aux bailleurs de majorer leurs loyers de 5 % et ce uniquement si leurs logements présentent une performance énergétique reconnue.

introduire une baisse supplémentaire de 20 % sur certaines zones

Créer un article 17-1-1 :

« Afin de garantir une mixité sociale sur les territoires, la communauté d’agglomération ou la collectivité territoriale peuvent décider d’appliquer sur certaines zones de leurs territoires une baisse supplémentaire de 20 % au loyer médian de référence. »

Explication

Le projet d’encadrement des loyers tel qu’il est présenté actuellement pourrait être insuffisant pour certains quartiers où la mixité sociale est déficiente. Ainsi, il conviendrait d’introduire la possibilité pour les décideurs publics, telles que les communes ou les communautés d’agglomération d’appliquer sur certaines zones de leurs territoires une baisse supplémentaire du loyer médian, afin d’introduire une réelle dynamique de baisse des loyers. Pour mémoire, le projet socialiste adopté au Sénat en 2011 présentait un mécanisme comparable.

Supprimer le complément de loyer exceptionnel

« 2° Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au 1° pour des logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant »

Suppression de cet article dans son ensemble 

Explication :

Cette proposition de suppression vise à limiter l’effet inflationniste du complément de loyer, car dans le projet de loi actuel, le complément de loyer de référence n’est pas plafonné. Le loyer médian majoré à 20% du loyer médian de référence est déjà bien trop élevé pour entraîner une réelle diminution des loyers dans les territoires les plus tendus.

De plus, les critères retenus pour l’application du complément de loyer de référence comme « sa localisation », « son confort » ou « les caractéristiques non prises en compte par les critères des observatoires des loyers » sont suffisamment ouverts pour que la plus part des logements soient potentiellement éligibles à ce complément de loyer. A titre d’exemple, une large partie des logements parisiens ont une localisation « exceptionnelle » en termes de dessertes en transport en commun (métros et bus à proximité etc..).

Proposition visant à limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail

Article 17-1

« II. - Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

Rajouter : « Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer et ne peut excéder un montant du loyer majoré si les travaux répondent aux critères de performances énergétiques définies par décret»

Explication : permet une meilleure lisibilité de l’encadrement des loyers et renforce la politique de maîtrise de la consommation d’énergie

Article 17-2

« Art. 17-2. – « La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie. » ;

Remplacé par : «La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 ne s’applique pas. »

Explication :

Cette proposition d’amendement limite en partie l’effet inflationniste de cet article 17-1. Comme pour la majoration, l’augmentation d’un loyer ne peut avoir comme seule raison celle de l’alignement sur le marché mais bien l’amélioration de la qualité du bâti.

Proposition visant à améliorer la collecte des données pour la fixation du loyer de référence.

Article 16 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur

« Les données statistiques nécessaires à la détermination des références mentionnées aux articles 17 et 19 peuvent être recueillies et diffusées, pour chaque département, par des observatoires des loyers agréés à cette fin par le ministre chargé du logement.

Cet agrément peut également être accordé à des observatoires des loyers exerçant leur activité pour l'ensemble d'une agglomération.

L'agrément mentionné à l'alinéa précédent n'est accordé, dans des conditions fixées par décret, qu'aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équitable des bailleurs, des locataires, des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants.

Les observatoires des loyers fournissent aux commissions départementales de conciliation et aux juges qui en font la demande les éléments d'information en leur possession permettant à ceux-ci de favoriser la conciliation des parties ou de trancher un litige. »

SUPPRIMER le 1er alinéa et REMPLACER PAR :

« Les données statistiques nécessaires à la détermination des références des loyer sont collectées par l’administration fiscale. Elles sont recueillies et diffusées, pour chaque département, par des observatoires des loyers agréés à cette fin par le ministre chargé du logement…….. »

Explication :

A l’heure actuelle, il n’existe pas de garantie quant à la fiabilité des données qui sont collectées par les observatoires des loyers.

Il nous semble important par conséquent d’organiser cette collecte autour des déclarations des bailleurs. Cela permet d’avoir des données moins partiales (agences immobilières, Fnaim, Clameur..) et partielles qu’actuellement.

Une telle collecte par les services ficaux permettrait donc d’avoir des données fiables sur la réalité des prix du marché. Cependant, cette collecte nécessiterait une réforme des formulaires de déclarations fiscales car aujourd’hui, les revenus immobiliers ne sont pas déclarés logement par logement. En outre, le bailleur ne fait pas non plus figurer sur son avis la surface de ses logements en location, ni sa typologie ni la qualité du bâti (âge de l’immeuble, performance énergétique).

Ainsi, la collecte fiscale de ces données nécessiterait de revoir totalement la déclaration fiscale des revenus immobiliers. Consciente de cette difficulté, (sans qu’elle nous paraisse toutefois indépassable !), La CSF formule une proposition alternative qui consiste à prévoir une déclaration administrative (et non plus fiscale) des loyers directement auprès des observatoires. Ainsi,, il conviendrait dès lors de SUPPRIMER le 1er alinéa et de le REMPLACER PAR : « Les données statistiques nécessaires à la détermination des références des loyer sont recueillies et diffusées, pour chaque département, par des observatoires des loyers agréés à cette fin par le ministre chargé du logement, à partir des déclarations des propriétaires-bailleurs dont la forme et le contenu sont déterminés par décret.»

  • Proposition d’amendement sur le budget des copropriétés

Art. L. 721-1.

«  Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

« - le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

« - le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété de l’immeuble » ;

« - le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel de la copropriété payée par le vendeur calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l’annonce »

Remplacé par : «  Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

« - le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

« - le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété de l’immeuble » ;

« - le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel de la copropriété et des charges payées hors budget prévisionnel par le vendeur calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l’annonce »

Explication :

La globalité des conséquences financières pour le futur acquéreur doit être visible le plus en amont possible. Une meilleure comparaison des offres permet une mise en concurrence plus saine pour le bénéfice du futur acquéreur. De plus l’information obligatoire ne coûte rien à la collectivité et profite à tous. Transmettre ces informations au moment de la formalisation de la promesse de vente intervient trop tard dans la démarche du futur acquéreur qui s’est déjà projeté dans son acquisition.

Compléter le projet de loi

L’action en justice des associations de locataires

Modifier les règles relatives à l’action en justice des locataires telles que prévues dans la loi de 1989

Article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur

« Lorsqu'un locataire a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation et agréée à cette fin ; si le litige porte sur les caractéristiques du logement mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article 6, ce mandat peut être donné en outre à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement . Une association précitée peut assister ou représenter, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, un locataire en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.

Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables aux locataires des locaux mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 lorsque le litige locatif porte sur la décence du logement. »

SUPPRIMER ET REMPLACER PAR :
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