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MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE, DE L’ÉNERGIE,

DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
CONSEIL GENERAL DE L’ENVIRONNEMENT ET DU DEVELOPPEMENT DURABLE

Droits de mutation

et montant des transactions immobilières 

-

1800-2008

Avril 2009

J. Friggit - CGEDD/S2

Note téléchargeable sur http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138. On trouvera également sur ce site des actualisations et des documents complémentaires.

Droits de mutation et montant des transactions immobilières 

-

1800-2008
La présente note actualise et complète une note de juillet 2008 intitulée : « Droits de mutation et montant des transactions immobilières, 1800-2007 », qui elle-même actualisait et complétait une note antérieure de janvier 2003 intitulée « Droits de mutation et montant des transactions immobilières - 1800-2002 ».

Par rapport à la note de juillet 2008, les seuls changements notables sont l’actualisation à 2008 et surtout le recours à des séries plus longues et plus précises sur la période antérieure à 1927.



1. Objectif, méthode et limites 4

2. Taux des droits de mutation 5

2.1. Sous l'Ancien Régime, un dispositif complexe 5

2.2. De la Révolution à 1914, un dispositif stable et simple 5

2.3. De 1914 à 1963, un dispositif mouvant et complexe 6

2.4. De 1963 à 1998, un dispositif relativement stable 7

2.5. Les réformes de 1998 et 1999 8

2.6. La réforme de 2006 8

2.7. Les frais de mutation additionnels 8

3. Montant des transactions immobilières 9

3.1. 1826-1927 10

3.2. 1928-1966 12

3.3. 1967-2008 13

3.3.1. Transactions de biens agricoles 14

3.3.2. Transactions d'immobilier d'entreprise ancien 15

3.3.3. Transactions de logements anciens 15

3.3.4. Mutations taxées à 0,60% 17

3.3.5. Échanges d'immeubles 17

3.3.6. Inscriptions d’hypothèques 18

4. Relation entre diverses grandeurs 20

4.1. Relation entre les prix, les montants et les nombres de transactions de logements anciens 20

4.2. Relation entre le taux des droits de mutation et les montants et les nombres de transactions 22

4.2.1. Relation entre le taux des droits de mutations et les montants de transactions 22

4.2.2. Relation entre le taux des droits de mutation et le nombre de transactions 26

4.2.3. Conclusion sur le lien entre le taux des droits et les montants et les nombres de transactions 27

5. Actualisation et application au suivi conjoncturel 29

5.1. Actualisation 29

5.2. Application au suivi conjoncturel 29

6. Conclusion 30


Annexe 1: tableau récapitulatif du taux des droits de mutation, 1800-2008

Annexe 2: tableau récapitulatif de l'assiette des droits de mutation, 1826-2008

Annexe 3: sources


1.Objectif, méthode et limites


L'objectif était de reconstituer sur longue période le montant des mutations immobilières à titre onéreux.

Cela était possible :

  • soit en trouvant directement ce montant dans la littérature,

  • soit en trouvant le produit des droits d’enregistrement et leur taux et en divisant le premier par le second pour chaque régime de droits.


Le taux des droits a pu être reconstitué pour la plupart des années postérieures à 1800, du moins pour les principaux régimes en vigueur, parfois avec quelques incertitudes (résultant de l’incohérence des diverses sources). En revanche, le produit et l’assiette des droits n’ont pas pu être reconstitués pour certaines années de la période étudiée.

  • Pour les années 1826 à 1927 (sauf pour les années 1917, 1920 et 1925), l’assiette des droits figure dans les annuaires statistiques de la France pour les années 1920 à 1939 (annuaires établis par la Statistique Générale de la France, prédécesseur de l’INSEE)1. Pour les années 1921 à 1927 (sauf pour l’année 1925), ces annuaires indiquent en sus explicitement le taux et le produit des droits.

  • Pour les années 1928 à 1969, on n’a pas pu reconstituer le montant des transactions, hormis pour les années 1946, 1947, 1948 et, partiellement, 1967. En effet:

  • de 1928 à 1944, dans les documents comptables que l’on a exploités, le produit du droit sur les mutations d'immeubles est fusionné avec celui des droits sur les autres mutations;

  • à partir de 1945, les lois de règlement budgétaire fournissent le produit des droits sur les mutations immobilières mais la comptabilité du Ministère des Finances ne distinguait pas alors les multiples régimes, au moins jusqu'en 1955; seules les années 1946 à 1948, pour lesquelles les régimes dérogatoires étaient peu nombreux, ont pu être reconstituées, avec une certaine marge d'approximation;

  • pour les années immédiatement antérieures à 1970 (au moins pour les années 1968 et 1969), la comptabilité du Ministère des Finances distinguait les divers régimes mais on n'a pas trouvé les états comptables correspondants. Néanmoins, un document figurant dans les archives du Ministère de l'Économie a permis de reconstituer certains montants pour l'année 1967.

  • Pour les années 1970 et suivantes, les états R90 et R208 disponibles à la Direction Générale des Impôts (DGI), devenue en 2008 la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) fournissent le produit des divers régimes. Le montant des transactions a donc pu être reconstitué. Néanmoins, pour le taux à 0,60%, on n’a pu séparer l’assiette constituée de mutations à titre onéreux de celle constituée de mutations à titre gratuit (essentiellement des donations, qui représentent environ 40% de l’assiette du taux à 0,60% pour les années 1995 à 2008).


Les transactions qui ne supportent pas les droits sur les mutations d'immeubles à titre onéreux ne sont pas prises en compte. Cela constitue en soi une approximation.

  • D'une part, on ne prend pas en compte les transactions de biens immobiliers en société pour lesquelles ce sont des parts de la société, et non les biens immobiliers eux-mêmes, qui font l’objet de la transaction; l'erreur est faible s'agissant des logements détenus par des personnes physiques; elle ne l'est pas s'agissant des biens à usage professionnel ou des biens détenus par des personnes morales.

  • D'autre part, les transactions exonérées de droits (telles que les acquisitions par des collectivités publiques ou certaines acquisitions de terrains) et les abattements accordés sur l'assiette de certaines mutations ne sont pas pris en compte; l'erreur qui en résulte est cependant faible.

  • Enfin, la fraude et l'évasion fiscales engendrent une sous-estimation du montant réel des transactions, surtout lorsque le taux des droits est élevé; ainsi, on a tout lieu de penser que les taux élevés en vigueur à partir de 1920 et jusqu'en 1959 engendraient une fraude considérable, amplifiée par l'abondance de fonds d'origine douteuse pendant et après la seconde guerre mondiale; le taux dit "de droit commun" à 18,20% maintenu jusqu'en 1998 était, dans les dernières années de son application, évadé par environ les deux tiers (en montant) des transactions qui en relevaient.


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