Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments
Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment :
Les dépenses relatives à l'électricité ;
Les dépenses relatives à la fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection ;
Les dépenses relatives à l'entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures ;
Les dépenses relatives à la réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur ;
Les dépenses relatives aux frais de personnel d'entretien.
Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments
Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des voies de circulation, aires de stationnement, abords espaces verts et équipement de jeux pour enfants.
Taxes et redevances
Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment :
la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères
la taxe de balayage
et la redevance assainissement.
À noter : la liste des charges est limitativement fixée par décret. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte incombent au propriétaire, elles ne peuvent pas être facturées au locataire.
Répartition des charges
La loi n'a pas fixé de critères de répartition : tous les modes de répartition peuvent donc se rencontrer (par exemple, répartition des charges en fonction du nombre de pièces du logement).
Décompte détaillé des charges
Pour justifier le montant des charges, un décompte des charges est adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.
Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.
Paiement des charges
L'organisme HLM peut demander au locataire :
soit le versement de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles.
soit le paiement ponctuel des dépenses qu'il a engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple). Ces pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 1 mois après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès de l'organisme HLM.
Attention : le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas demander au propriétaire des délais de paiement.
Régularisation des charges
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant :
le total des provisions versées par les locataires
avec les dépenses effectives engagées par l'organisme HLM pendant l'année.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, l'organisme HLM doit reverser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Le bailleur peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le bailleur, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.
Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer
Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrat de location.
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.
Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.
Délais de paiement
Le locataire dispose d'un délai de 3 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :
demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile
et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).
À noter : si une caution du locataire s'est engagée auprès du bailleur, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.
Absence de paiement après le délai de 3 mois
À l'issue du délai de 3 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le bailleur peut saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.
Résiliation judiciaire
Assignation du locataire en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'huissier devant le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Décision du juge
Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Le locataire dispose encore de la possibilité de se maintenir dans les lieux après la décision du juge prononçant la résiliation de son bail. Pour ce faire, le locataire doit s'engager, en signant un protocole d'accord avec son bailleur, à payer de manière régulière une indemnité d'occupation fixée par le juge et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative, c'est-à-dire un échelonnement de sa dette.
Par contre, si ces engagements ne sont pas respectés, le bailleur retrouve l'entière liberté de faire exécuter la décision de justice ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Délais pour quitter le logement
Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).
Recours de certains locataires menacés d'expulsion
Les personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (Dalo) qui se trouvent menacées d'expulsion, peuvent saisir une commission de médiation pour faire valoir leur droit à un relogement.
Expulsion
Intervention d'un huissier
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Cas de figure selon la présence ou non du locataire
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :
le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Attention : le bailleur ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
Expulsion interdite durant la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :
d'un squatteur,
ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.
L'organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ne peut rompre le bail d'un locataire que si celui-ci ne respecte pas ses obligations locatives. Dans ce cas, la résiliation peut avoir lieu devant la justice par le biais de la résiliation judiciaire, ou par la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Le locataire doit impérativement respecter les obligations locatives suivantes :
occuper son logement de façon continue. Le fait pour un locataire de ne plus occuper son logement à la suite de son départ en maison de retraite pour un séjour prolongé constitue, par exemple, un manquement à ses obligations locatives ;
payer le loyer et les charges ;
et ne pas nuire à la tranquillité du voisinage.
Si le locataire ne respecte pas ses engagements, l'organisme HLM doit le mettre en demeure de faire cesser ces agissements. La mise en demeure doit être réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
Conséquences du non-respect des obligations locatives
L'organisme HLM peut résilier le bail en demandant au locataire de quitter les lieux.
Si le locataire reste malgré tout dans les lieux, il faut une décision de justice pour le contraindre à partir. L'organisme HLM doit donc exercer un recours devant le tribunal d'instance pour demander l'expulsion du locataire.
Une fois saisi, le juge vérifie si la faute et la sanction sont bien proportionnées.
Toutefois, lorsque le bail contient une clause résolutoire, le juge ne dispose pas de ce pouvoir d'appréciation et doit ordonner automatiquement l'expulsion du locataire.
Attention : la clause résolutoire n'est valable que si elle vise uniquement les infractions suivantes : non-paiement des loyers et charges, et troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
Le transfert du bail d'un logement d'habitation à loyer modéré (HLM) est possible sous réserve de respecter certaines conditions.
Pour que le transfert de bail puisse avoir lieu, il faut :
que le bénéficiaire remplisse les conditions de ressources pour l'attribution d'un logement HLM
et que le logement soit adapté à ses besoins (qu'il ne soit pas sous-occupé).
S'il existe plusieurs bénéficiaires, le juge se prononce en fonction des intérêts de chacun.
S’il n'existe aucune personne remplissant les conditions pour bénéficier du transfert, le bail est résilié automatiquement pour cause de décès du locataire ou d'abandon du domicile.
En cas de décès ou abandon du domicile du locataire
Le bail se poursuit au profit :
du conjoint survivant,
du partenaire lié au locataire par un Pacs,
du concubin qui vivait avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile,
des ascendants et/ou des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile,
des personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile.
À noter : l'abandon de domicile s'entend du départ brusque et imprévisible du locataire mais non du départ concerté avec les personnes qui vivent avec lui.
Le locataire d'un logement d'habitations à loyer modéré (HLM) peut proposer à son organisme HLM d'échanger son logement, sous certaines conditions, avec un autre locataire.
L'échange de logement est possible sous réserve de respecter les 3 conditions cumulatives suivantes :
les 2 logements doivent appartenir au même organisme HLM et être situés dans un même ensemble immobilier,
l'une des 2 familles a au moins 3 enfants,
l'échange permet à la famille la plus nombreuse d'avoir un logement plus grand.
En dehors de ce cas, le locataire peut toujours proposer à son organisme HLM un échange de logement avec une autre personne, locataire HLM ou non.
L'organisme est alors entièrement libre d'accepter ou de refuser cette proposition.
Démarche
Le locataire qui prend l'initiative d'échanger son logement avec un autre locataire doit en informer l'organisme HLM, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
Cet échange ne peut avoir lieu tant que l'organisme n'a pas donné son accord écrit.
Conséquence sur le bail
Chaque locataire se substitue automatiquement à celui qu'il remplace pour le reste du bail et aux mêmes conditions.
Les personnes qui le souhaitent peuvent faire l'acquisition d'un logement social (par exemple, un logement HLM) sous réserve de respecter certaines conditions.
La possibilité d'acheter un logement social est limitée à une seule fois.
Le logement acquis peut ensuite être revendu ou mis en location.
Cette faculté s'adresse aussi bien aux locataires de logement sociaux qui occupent leur logement, qu'aux personnes qui souhaitent faire l'acquisition d'un logement social vacant.
Le locataire d'un logement social peut également demander l'acquisition de son logement au profit de son conjoint, de ses ascendants ou descendants, à condition qu'il respecte les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.
À noter : les logements sociaux vacants sont proposés en priorité à l'ensemble des locataires de logements de l'organisme HLM dans le département, mais également aux gardiens d'immeuble qu'il emploie.
Logements concernés par une mise en vente
Il s'agit uniquement des logements d'habitation construits ou acquis depuis plus de 10 ans par un organisme HLM.
Ce délai se calcule à partir de la date d'entrée de l'immeuble concerné dans le parc HLM.
Ces logements doivent par ailleurs répondre à des normes de décence.
Démarches préalable à la vente
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