Table des matières Introduction Une nouvelle génération de la politique de la ville





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Un parc de logements atypique pour un quartier en géographique prioritaire

  1. Les grands traits du parc de logements des Fougères

762 logements dont une grande majorité relevant du parc privé


Le quartier est composé de 762 logements répartis en deux copropriétés : 408 lots pour les bâtiments A, B, et C et 354 lots pour les bâtiments D, E et F. Chaque bâtiment fait l’objet d’un contrôle d’accès en pied d’immeuble.

A l’échelle de l’IRIS Avon Nord, le parc de logements vacants représente 10,6% des logements, soit 101 logements. Cette proportion est sensiblement supérieure à celle observée à l’échelle d’Avon (8,1%). Plusieurs logements sont en vente sur le quartier, ce qui peut expliquer, en partie, cette vacance. Le parc de résidences secondaires est très limité : 20 logements sur Avon Nord selon l’INSEE.

Un parc essentiellement occupé par des locataires


Le quartier dispose de 16% de logements locatifs sociaux, c’est une proportion nettement moindre que dans l’ensemble des quartiers prioritaires de la région Ile-de-France puisque 88% de ces quartiers disposent au moins de 45% de logements locatifs sociaux et plus de la moitié disposent de plus de 80% de logements locatifs sociaux.

La proportion importante de logements relevant du parc privé (en locatif, comme en propriété) est une spécificité forte du quartier des Fougères.

A l’échelle de l’IRIS Avon Nord, il y a presque autant de propriétaires occupants (49% des résidences principales soit 407 résidences principales) que de locataires. Ces locataires sont essentiellement des locataires du privé : 287 sur l’IRIS Avon Nord. Comparativement au reste de la commune, Avon Nord se situe dans un intermédiaire entre l’offre essentiellement privée du Centre, de l’Ouest et du Sud d’Avon et l’offre d’Avon Est (Butte Monceau), où l’offre locative sociale est plus présente.

Une structure de parc familiale


Les bâtiments A, B et C, répartis en 5 immeubles sont composés d’un tiers de F3, un quart de F2 , un quart F4 et de 50 F5. Les bâtiments D, E et F sont composés au quatre cinquième par des F3 et F4 et par 10% de F5. Il n’y a pas de studios.

A l’échelle de l’IRIS Avon Nord (un peu plus étendue), l’INSEE recense 954 logements dont 899 en collectif. Comparativement aux autres IRIS de la commune, le parc d’Avon Nord est caractérisé par une proportion plus importante de logements de 3 pièces que les autres quartiers, à l’exception de l’IRIS Avon Est (quartier de la Butte Monceau). Avon Nord se caractérise aussi par la quasi absence de logements d’une pièce, caractéristique commune avec l’IRIS d’Avon Est (quartier de la Butte Monceau).

Bâtiments

Nombre de logements

Dont locatif social

Part de locatif social en %

A1

44

12

7%

A2

127

B1

117

36

19%

B2

70

C

80

43

54%

D

120

12

10%

E

154

15

10%

F

80

5

6%

Total

762

123

16%

Source : FSM

123 logements locatifs sociaux


Ce parc social appartient et est géré par les Foyers de Seine-et-Marne (FSM), entreprise sociale pour l’habitat (également syndic sur le quartier). Ce parc appartenait anciennement à l’OPAC du Pays de Fontainebleau. Le parc social de ce bailleur a été racheté par FSM durant la seconde moitié des années 2000. Parmi les 123 logements locatifs sociaux, 91 logements conventionnés.

Initialement, il n’y avait pas de logements locatifs sociaux sur le quartier des Fougères. En 2000, avec le lancement de l’OPAH, un rachat de logements appartenant à des propriétaires privés a été initié, il a permis notamment de limiter la présence de « marchands de sommeil » sur le quartier.

Le parc social est disséminé sur l’ensemble du quartier. Toutefois, la plus forte proportion de logements locatifs se situe sur les bâtiments B et C.

A l’échelle de la CC du Pays de Fontainebleau, le diagnostic du projet de PLH souligne l’existence de 2 109 logements locatifs sociaux conventionnés, auquel s’ajoutent 300 logements en cours de conventionnement (sur le quartier de la Faisanderie à Fontainebleau), soit environ 15% des résidences principales.

La commune d’Avon compte au total 786 logements locatifs sociaux conventionnés : 15% du parc social de la commune se situe donc sur le quartier des Fougères. Une autre part importante se situe notamment sur le quartier de la Butte Montceau, au sud-est de la commune.

Le taux de rotation des logements locatifs sociaux présents sur le quartier des Fougères est très faible : 4,88%, contre 9,6% à l’échelle intercommunale.

Une mobilité des habitants dans la moyenne avonnaise mais que les acteurs locaux jugent pourtant importante


Selon l’INSEE, 39% des habitants de l’IRIS Avon Nord y résideraient depuis 4 ans ou moins. Cette proportion se situe dans la moyenne avonnaise. Pourtant, les acteurs locaux font état d’une mobilité importante des habitants, qui se constate notamment au plan scolaire au sein de l’école : seulement 30% des enfants restent à l’école du CP au CM2.

Deux types de populations semblent en présence :

  • Une population très stable dans le parc social ;

  • Une population dans le parc privé, dont on maîtrise mal les trajectoires résidentielles.

Le profil des allocataires d’une aide au logement dans le quartier se distingue de celui de la commune et plus globalement de celui des quartiers de la géographie prioritaires


L’IRIS Avon Nord compte 321 ménages allocataires d’une aide au logement, soit 931 personnes couvertes, contre 1 149 ménages allocataires et 2 691 habitants couverts à l’échelle communale. 46% de la population d’Avon Nord est donc couverte par une aide au logement, contre 19% à l’échelle communale.

A Avon Nord, les bénéficiaires d’allocations pour le logement sont pour 48% d’entre eux locataires du parc privé (62% à l’échelle communale), 39% locataires du social (29% à l’échelle communale) et 11% en accession (contre 8% à l’échelle communale).

Un marché immobilier abordable, comparativement au reste du territoire


Le diagnostic du PLH a identifié de forts écarts de prix entre les appartements à la vente, pouvant dépasser les 3 000 à 3 200 € le m² dans le centre de Fontainebleau ou pour des biens en résidence avec parking tandis qu’ils sont compris entre 1 600 € pour les Fougères à Avon et 2 000 € pour le secteur de la Butte Monceau par exemple. Le quartier apparaît donc comme l’un des plus accessibles de l’agglomération bellifontaine, permettant aux ménages modestes, notamment primo-accédants, de pouvoir se porter acquéreur d’un bien. En locatif privé, les loyers semblent aussi davantage accessibles, avec par exemple 697 € pour un T3 aux Fougères, contre en moyenne 893€ à l’échelle de l’agglomération.


  1. Plusieurs actions ont été menées depuis le début des années 2000 pour améliorer le quartier


Le morcellement du quartier en plusieurs copropriétés a induit une évolution différente des bâtiments en termes d’occupation et d’entretien. Le quartier a l’image d’un quartier « difficile », souvent assimilé à un quartier « social » du fait de la dégradation supposée du bâti et de la précarisation de certains ménages accédants ou locataires.

Deux opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) ont été menées. Entre 1999-2001, la première OPAH a concerné la copropriété regroupant les bâtiments A, B et C. Entre 2002 et 2004, la seconde OPAH a concerné la copropriété regroupant les bâtiments D, E et F. Les objectifs de ces deux OPAH étaient de :

  • Mettre en œuvre un programme général de réhabilitation et de mise en conformité des parties communes ;

  • Solvabiliser le plus grand nombre de copropriétaires occupants et/ou bailleurs par le financement du programme de réhabilitation des parties communes ;

  • Faciliter la prise en charge du « projet de quartier ».


Une Maîtrise d’Ouvrage Urbaine et Sociale (MOUS) a également était confiée à l’OPAC du Pays de Fontainebleau, bailleur alors propriétaire et gestionnaire du parc social. Cette MOUS s’est articulée autour de quatre axes : informer et mobiliser, suivre la copropriété, prévenir et traiter les difficultés sociales et assister les syndicats de copropriété. La MOUS a permis l’élaboration d’un protocole d’actions communes entre les partenaires d’action sociale comprenant deux axes d’intervention : les actions individuelles d’aide aux familles (aide aux impayés liés au logement) et les actions collectives autour des problématiques repérées (cours d’alphabétisation et « RDV des parents »).

Un audit énergétique, accompagné d’un audit social, devrait être prochainement lancé, accompagné par le PACT de Seine-et-Marne.
  1. Les copropriétaires réfléchissent à un projet de résidentialisation


Ce travail a été initié courant 2013. Il prévoit pour l’instant : une résidentialisation par des grillages, 4 accès routiers limitant l’accès aux véhicules, une gestion des flux piétons et la création de stationnements, y compris pour handicapés, au nombre d’une centaine. Le projet ambitionne également une meilleure matérialisation des axes, un travail sur les cheminements des PMR, une amélioration de la sécurité pompier et une réfection de la voirie. La question de l’accès à la chapelle (situé au cœur de la résidence) devra être réfléchie dans le cadre des réflexions de résidentialisation. La fermeture du quartier a été demandée par des membres des conseils syndicaux, du fait du problème de stationnement. Dans le projet, les véhicules ne pourront donc accéder qu’à leur emplacement.

Le projet ne prévoit pas d’intervention spécifique sur les espaces verts ou le mobilier urbain. Il a fait l’objet d’une étude par un cabinet de géomètres mais n’a pas spécifiquement abordé le projet sous l’angle urbain.

Ce projet de résidentialisation pose la question du renforcement de l’enclavement physique d’un quartier déjà enclavé socialement. Les caractéristiques du quartier, dominé par un parc de logements privés et composé d’un seul ensemble, pose question en matière d’intervention publique. La structure foncière des Fougères est atypique pour un quartier entrant en géographie prioritaire.
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