Mémoire de Recherche Appliquée





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Conclusions des résultats de l’enquête menée auprès des particuliers


Le boom des produits bio est à l’initiative d’un grand mouvement écologique populaire. Et, depuis quelques années, de nouvelles techniques d’habitation, utilisées dans les pays Scandinaves dans un premiers temps apparaissent. Le succès est tel que les entreprises françaises s’y intéressent de près. S’ajoute à cela les directives du grenelle de l’environnement qui obligent l’état français à alerter les populations sur les conséquences de l’habitat sur l’environnement. On note aujourd’hui un véritable engouement de la part des particuliers, en témoigne les questions sur les raisons et les motivations. Le respect de l’environnement est la raison première invoquée.

Pourtant, cet engouement pour le logement HQE ne se ressent pas en termes de ventes. La raison pouvant être évoquée est le financement qui dans les temps actuels est difficile.

La aussi, le résultat est simple : les particuliers sont pour la majorité prévenus de l’investissement et ne le considèrent pas comme un obstacle. Ils ne sont pas donc freinés dans leur projet par l’aspect financier.

Pourtant, on peut relever que ces produits sont 20% plus chers. L’accès à l’écologie a donc un cout. D’ailleurs, on a pu relever dans l’enquête que 65.4% des sondés prêt à investir dans ces types de biens appartiennent à la classe socioprofessionnelle des cadres et des employés.

Les récentes mesures comme le prêt à taux zéro, encore méconnues du grand public, inciteront et permettront à toutes les classes sociales, y compris les moins aisées d’accéder à des logements écologiques et économiques.
Il reste donc à prendre en compte le point de vue des spécialistes du domaine du BTP et de l’immobilier afin de répondre aux questions suivantes :

  • Pourquoi le marché de l’HQE est il si discret alors que la population fait preuve d’un véritable engouement ?

  • L’écart de prix est il justifié par les matériaux ou fait il partie d’une politique commerciale précise ?


      1. ETUDES DES ENTRETIENS

3.1 Présentation des résultats par questions-clés


Comme il a été présenté dans la partie précédente, il s’agit ici de retracer via une dizaine de questions clés, les points essentiels des entretiens réalisés avec les professionnels du secteur du bâtiment.


  1. Quelle est votre définition de bien immobilier propre ?



Pour les professionnels, la notion de bien immobilier HQE est rattachée à une notion d’économie d’énergie contrairement aux particuliers qui attachent plus d’importance à la notion plus générale du respect de l’environnement.

Il y a donc une vision plus directe de la part des professionnels sur ce produit, moins idéaliste.



  1. Quelle est la différence entre les biens immobiliers propres et les immobiliers classiques ?




La principale différence entre l’immobilier HQE et classique sont les matériaux utilisés pour 56.3% des sondés. De plus, pour près de 37.5% des professionnels, les prestations proposés représentent également une différence majeure.

La véritable innovation vient donc de cette économie d’énergie mais à quoi est elle due ?



  1. Quelles sont les grandes innovations présentes dans ces types de produits ?




Les grandes innovations présentes dans les produits HQE sont, selon les professionnels du métier, les matériaux utilisés pour 47.1% et la conception pour 41.2%. Les techniques de constructions sont considérées comme nouvelles pour les différents acteurs. Suite aux interviews de deux architectes, il a été souligné que de nombreuses techniques sont encore méconnues. Du coup, certains professionnels de cette branche décident de ne pas se spécialiser dans les constructions HQE.



  1. Selon vous, dans quelles mesures, ces produits de type HQE réduisent leurs impacts sur l’environnement ?




Si l’avantage majeur est l’économie d’énergie, il est pertinent d’en connaitre la raison. Et, selon 66.7% des professionnels du secteur, ces produits HQE optimisent les échanges d’énergie. Les procédés sont multiples comme nous avons pu l’étudier dans la première partie entre les constructions en bois, les installations de pompes à chaleur, de système de chauffage particulier, de fenêtres à double vitrage, etc.….
Toutes ces techniques ont forcément un cout qui sera répercuté sur le cout final. La question est donc de savoir s’il y a une population particulière visée pour ces produits.

  1. Avez-vous une cible visée pour ce type de produit ?



Pour 70% des professionnels, il n’y a pas de population cible pour ce type de produit. « Chacun est concerné par la problématique environnementale » selon les dires de Mr DIANA, architecte. De surcroit, selon le promoteur immobilier Mr CHAUSSON, « il est possible de faire construire des biens qui permettent d’économiser de l’énergie avec tous les budgets ».



  1. Si oui, quelles sont les caractéristiques de cette cible ?



Pour les 30% des professionnels qui visent une cible particulière, plus de 85.3% sont des promoteurs immobiliers spécialisés dans le secteur de l’HQE et des constructions alternatives.

Leurs cibles sont à 67% une population alerte aux produits bios, le pourcentage restant est composée d’une population écologistes de tout âge.

On peut donc conclure que les professionnels de ce secteur cherchent dans un premier temps à fidéliser une clientèle alertent sur le sujet de l’écologie, « ces personnes sont généralement bien renseignés, connaissent les bons matériaux, ils sont donc exigeant sur les attentes de nos produits mais ils restent des excellents moyens de communications » selon les dires de Mr TUR, PDG d’AST Groupe.

  1. Quelle est l’argument principal que vous présentez pour séduire le client ?




L’argument principal de discours commercial est décomposé en 3 parties égales :

  • La réduction de la facture énergétique

  • Le respect de l’environnement

  • L’habitat en osmose avec le comportement des habitants.


On remarque que ce discours est en adéquation avec les attentes des particuliers. Il brasse la totalité de la population en abordant les thèmes de l’économie financière, de l’environnement et du bien être.



  1. Comment différenciez-vous la politique produit HQE et la politique d’un autre produit ?

Cette question concernait essentiellement les promoteurs immobiliers qui ont répondus de manière assez générale. Les principales différences que l’on retrouve dans la politique produit HQE sont les avantages même des produits à savoir l’économie d’énergie, la réduction de l’impact du logement sur l’environnement ou encore les mesures fiscales.


  1. Il y a-t-il une différence d’investissement entre un produit dit écologique et un produit classique ?



La différence d’investissement est notable entre les produits et classique et elle n’est pas démentie par la profession. Pour 60% des sondés, le différentiel d’investissement oscille entre 25 et 35%. Il reste à déterminer comment ce surcout est compensé par les entreprises. La raison de ce différentiel serait expliqués par :

  • D’une part, les matériaux utilisées, plus chères que celles utilisées dans les constructions classiques.

  • D’autre part, il y a peu de d’artisans qui maitrisent les techniques de montage et de construction. Selon les dires de Mr TUR, PDG d’AST Groupe, « ce sont nos propres employés qui montent les structures préfabriquées en usine ». Ce faible nombre d’artisans crée un déséquilibre entre l’offre et la demande ce qui peut influencer les tarifs.


  1. Existe-t-il une différence de prix de vente entre les produits immobiliers classiques et les produits immobiliers verts ?



Il est donc normal de se poser la question de la différence de tarif entre les deux biens. Et cette différence est présente indéniablement. On peut alors se demander que représente cette différence et si elle est équivalente au différentiel d’investissement initial.



  1. Si oui, quel est en pourcentage, le différentiel de tarif de vente ?



Le différentiel de tarif de vente entre les deux produits est pour 60% de la population compris entre 25% et 35% soit l’équivalent du différentiel d’investissement. Il y a donc une compensation entre ces deux différentiels.


  1. Selon vous, le différentiel de tarif est justifié par :




Le différentiel de tarif serait justifié par le choix des matériaux à 41.2% et un cahier des charges précis à respecter pour 35.3%. Cela appuie l’argumentaire des professionnels qui justifient ces nouveaux matériaux comme l’avantage de ces produits. De surcroit, comme tout label, la démarche à suivre est complexe et requièrent une attention particulière et des efforts financiers de la part des investisseurs.
Il apparait pourtant pour 5 promoteurs sur les 12 interrogés considèrent certes que ces produits sont innovants mais ils ne sont pas convaincus de leur pertinence vis-à-vis des produits classiques. En effet, tout comme Mr BOULET, directeur commercial d’Eiffage Immobilier, « les produits immobiliers doivent répondre à des cahiers des charges également très pointus. De surcroit, suite aux réglementations du grenelle de l’environnement, les constructions actuelles suivent les normes en vigueur et ces produits répondent en tout point aux exigences des particuliers quand au respect de l’environnement». Le marché de l’HQE est requalifié donc de niche, et c’est le secteur de la rénovation qui apparait aujourd’hui le plus lucratif sur le business vert selon ces mêmes spécialistes : « Dans ce cas, le différentiel est donc justifié. »


  1. Composition du sondage




Entreprises ou métiers des sondés

Pourcentage

Promoteur immobilier

60%

Architecte

10%

Constructeur immobilier

15%

Spécialistes HQE

15%

TOTAL

100%


La composition du sondage est de 20 personnes. Afin de m’assurer d’avoir une opinion la plus représentative de la profession, il était important d’obtenir les avis des tous les acteurs. La source d’information peut être donc qualifiée d’éclectique et de complète. La majorité des personnes qui ont répondus sont des promoteurs immobiliers, expliqué par le fait qu’ils sont plus accessibles.


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