19 membres à voix délibérative, présents ou représentés. Administration : Présents





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Secrétariat Général

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PROCES-VERBAL DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DU 14 OCTOBRE 2014
Le Conseil d’Administration de l’Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis, convoqué par courrier du 2 octobre 2014 s’est réuni le 14 octobre 2014 à 17 H en son siège, Immeuble l’Européen – Hall A - 1-3, promenade Jean Rostand à Bobigny (93002), sous la présidence de Monsieur Stéphane TROUSSEL, Président du Conseil général de Seine-Saint-Denis, Président.
Administrateurs :
Présents

Monsieur Stéphane TROUSSEL

Monsieur Jean-Jacques KARMAN départ à 17 H 30 (après vote affaire 3.1)

Madame Isabelle ROUDIL départ à 18 H 15, mandat à Mme DOINE

Madame Marlène DOINE

Monsieur Michel LANGLOIS

Madame Claudine SIMMER

Monsieur Robert ANDRE

Monsieur Jean-François BENE

Monsieur Marc BUARD

Monsieur Miguel PRUDENCIO

Monsieur Claude PICHARD

Madame Viviane PHLEGER

Madame Madeleine LAX

Monsieur Alain RUBIN

Madame Myriam TINE
Excusés

Madame Sylvine THOMASSIN représentée, mandat à Mme SIMMER

Madame Michèle BAILLY représentée, mandat à M. TROUSSEL

Madame Katia COPPI représentée, mandat à M. PRUDENCIO

Madame Catherine FICHET représentée, mandat à M. ANDRE

Jean-Pierre TOURBIN représenté, mandat à M. LANGLOIS

Monsieur Abdel-Madjid SADI

Madame Karina KELLNER

Monsieur Guy CHALLIER

Monsieur Charles LASBAX

Madame Elli NEBOUT-JAVAL
Soit 19 membres à voix délibérative, présents ou représentés.

Administration :
Présents

Monsieur Yves NEDELEC Directeur Général

Madame Cécile MAGE Directrice de la Gérance

Monsieur Jean-Marc POULAIN Directeur Financier

Madame Sylvie HAUTIERE Directrice des Ressources Humaines

Monsieur Patrice ROQUES Directeur du Patrimoine

Monsieur Patrick MELOTEAU Directeur Technique

Monsieur Pierre GUILLARD Directeur de la Maîtrise d’ouvrage

Madame Linda PORCHER Secrétaire Générale

Monsieur Marc PALIVODA Chargé de Mission

Madame Patricia CHASTANG Secrétaire de Direction

Madame Christelle ROSENTHAL Secrétaire de Direction


+ 2 annexes
Le quorum étant atteint, le Président ouvre la séance.
1 – Procès-verbaux des Conseils d’administration des 16 décembre 2013, 8 avril et 24 juin 2014
Les procès-verbaux des Conseils d’administration des 16 décembre 2013 et 8 avril 2014 sont adoptés à l’unanimité.
Le procès-verbal du 24 juin 2014, remis en séance, sera soumis à l’approbation du prochain Conseil.

2 – Délibérations relatives à la gouvernance
2.1 – Remplacement d’un membre du Bureau de l’Oph93
Suite à la démission de Denis BAILLON, M. TROUSSEL présente la candidature de Marlène DOINE, au titre des personnalités qualifiées désignées par le Conseil général.
La délibération est adoptée à l’unanimité.

2.2 – Désignation d’un représentant de l’Oph93 à DELTAVILLE
Suite à la démission de Denis BAILLON, M. TROUSSEL présente la candidature de Marlène DOINE.
La délibération est adoptée à l’unanimité.

3 – Délibérations relatives aux questions financières
3.1 – Budget Principal 2014 – Décision modificative n° 1
En préambule à la présentation des variations de la DM1 par rapport au budget primitif, M. POULAIN indique que l’Office intégrera les locaux de son nouveau siège le 1er décembre 2014, après son inauguration le 19 novembre. Dans une délibération de 2012, le coût prévisionnel du Siège avait été établi à 20,5 M€. Après travaux, une réévaluation budgétaire de 1,350 M€ est à noter, l’estimation des coûts ayant été affinée pour les cloisonnements et les câblages, et la création du restaurant d’entreprise ajoutée.
Après avoir précisé qu’à fin 2014, l’Office gérera 23 681 logements (+164 par rapport à 2013) et aura procédé à 240 mises en service (vs 334 au BP) et à 76 démolitions (vs 253 au BP), M. POULAIN expose les charges, les produits, le résultat et l’autofinancement.
M. TROUSSEL invite ensuite les Administrateurs à soumettre leurs questions ou observations.
En réponse à M. PICHARD, M. NEDELEC confirme que l’Office a réglé la taxe foncière de la Noue Caillet pour les 7 derniers mois de 2012 (période d’encaissement des loyers), tandis que les 5 premiers mois étaient à la charge d’ELOGIE, conformément au protocole de gestion signé.
La délibération est adoptée à la majorité (1 voix contre : M. RUBIN).


3.2 Débat d’orientation budgétaire
M. TROUSSEL expose le document remis en séance et notamment les sujets suivants :
- le prochain déménagement de l’Office dans son nouveau Siège, qui témoignera de sa volonté de jouer un rôle plus grand encore au service de ses locataires et de l’ensemble du territoire de la Seine-Saint-Denis et de ses habitants ;
- les mesures annoncées par le Premier ministre lors du congrès HLM (exonération de la TFPB pendant 25 ans pour les constructions neuves, évolution de la géographie prioritaire de la politique de la ville, prêt amiante aux conditions de l’éco-prêt, ….) ;

- l’engagement du mouvement HLM dans le cadre du Pacte HLM signé il y a un an, à mutualiser les ressources à hauteur de 350 M€/an pour les réhabilitations thermiques et de 100 M€/an pour réaliser 5 000 logements PLAI à loyer minoré (et non «500 logements» comme indiqué dans le document remis sur table). Relevant d’un protocole CGLLS, l’Office ne devrait pas être contributeur de ce dispositif. En revanche, il ignore encore s’il en bénéficiera ou non.
- les conséquences, non encore précisément mesurées, de la loi ALUR et de la loi sur la Ville ;
- l’engagement de l’Office dans un ambitieux programme d’investissement (rénovation urbaine, réhabilitations, démolition Picasso de l’immeuble) ;
- le nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU) qui devrait représenter, pour l’Office, 350 M€ d’investissements sur 10 ans, la validation du contenu des projets et la signature des conventions de préfiguration devant intervenir en 2015 ;
- la prochaine rencontre avec la CGLLS, programmée en novembre, et qui devrait porter sur la réglementation amiante et ses conséquences sur les opérations de démolition, l’intégration des nouveaux programmes de rénovation urbaine et la prise en compte des constructions neuves envisagées. D’autres discussions sur les moyens alloués à l’Office se tiendront dans le courant de 2015 avec les collectivités locales, la CGLLS et le Conseil général.
- la maîtrise d’ouvrage déléguée assurée par l’Office pour la plupart des opérations engagées par la Coopérative, avec un objectif de 100 logements/an, ce qui permettra de donner à voir l’Office et sa Coopérative comme des opérateurs de premier plan en Seine-Saint-Denis et dans la métropole du Grand Paris.
M. TROUSSEL évoque ensuite successivement les objectifs d’amélioration de la gestion de l’Office (entretien des immeubles, réclamations, etc…), les charges récupérables (considérant qu’il importe notamment d’ajuster au mieux les acomptes pour anticiper les aléas climatiques, a fortiori avec l’ouverture du marché du gaz), puis les ressources humaines (négociations engagées avec les organisations syndicales en vue d’aboutir à un accord d’intéressement ; très faible niveau d’inflation et contraintes budgétaires qui obligent l’Office à une politique salariale raisonnable, …).
Il termine en rappelant que l’Office s’est engagé, dans le protocole CGLLS, à appliquer une augmentation annuelle des loyers d’au moins 2 % sur 10 ans, ce qui n’a pas été le cas en 2014 et il semble difficile de déroger une nouvelle fois à cet engagement en 2015.

Le niveau d’inflation limitant les possibilités d’augmentation et la moitié des loyers étant déjà proche des plafonds, il propose d’appliquer une augmentation moyenne de 1,43 %, ce qui entraînera un déficit de recettes de 1,7 % (1,7 M€) par rapport au prévisionnel et nécessitera la plus grande rigueur budgétaire (absence de réévaluation du budget des travaux courants, stabilité du volume des remplacements de composants et du gros entretien, prise en compte de la faiblesse de l’inflation pour maintenir une dynamique salariale raisonnable, maintien voire amélioration de l’autofinancement).
M. TROUSSEL ayant invité les Administrateurs à débattre, M. PICHARD appelle de ses vœux un échange en Conseil d’administration sur le Grand Paris et ses implications pour le département et l’Office, pour éclairer les locataires. La position du Conseil d’administration pourrait ensuite être portée sous forme de vœu auprès de l’Assemblée nationale et du Gouvernement, l’objectif étant d’associer pleinement les locataires.
M. TROUSSEL, qui se dit tout à fait favorable au débat souhaité par

M. PICHARD, informe qu’il animera avec Didier MARIE, président de l’Office de Seine-Maritime, un groupe de travail sur les conséquences de la réforme territoriale sur les offices, à la demande du président de la Fédération des offices. Quoi qu’il en soit, la plus grande incertitude demeure car si la disparition des conseils généraux a été annoncée pour 2020, cette mesure nécessiterait une révision de l’article 72 de la Constitution.
S’agissant de l’évolution institutionnelle en Ile-de-France, il fait savoir qu’il n’a pas approuvé le texte de compromis, considérant que l’égalité territoriale prime. Pour lui, l’affirmation d’une métropole puissante et la mise en commun des ressources des départements de Paris et des Hauts-de-Seine est une condition sine qua non pour qu’il accepte cette évolution institutionnelle et la suppression des quatre départements de la région parisienne, et pas uniquement de trois d’entre eux.
Compte tenu de ces éléments, il propose d’engager des discussions en Conseil d’Administration dans un contexte stabilisé, notamment à l’issue de l’examen par le Parlement du projet de loi NOTRE (Nouvelle Organisation Territoriale de la République), prévu en fin d’année.
Revenant sur les charges récupérables, M. PICHARD convient qu’une remise à plat est indispensable, afin d’ajuster au mieux les acomptes. Une plus grande rigueur est également nécessaire, d’importants écarts ayant été constatés pour la consommation d’eau.
M. TROUSSEL invite le Directeur Général à présenter, lors d’un prochain Conseil, un point précis sur la régularisation des charges (niveau, méthode, organisation).
Enfin, M. PICHARD regrette que l’indice IRL du deuxième trimestre ait été retenu alors que celui du troisième trimestre devrait être plus faible – donc plus favorable aux locataires. C’est pourquoi, tout à l’heure, la CNL votera contre l’augmentation des loyers.
M. RUBIN souhaitant savoir si la CGLLS participera à la rénovation de la cité de l’Abreuvoir, M. TROUSSEL répond que l’Office souhaite que cette opération relève du NPANRU, à l’instar du Mail de Fontenay à la Courneuve, de la fin du Clos Saint-Lazare et de la cité Prêtresse à Stains. Ce sujet sera abordé lors des discussions avec l’ANRU et la CGLLS.
Toujours en réponse à M. RUBIN, M. TROUSSEL précise que l’Office n’envisage pas de vendre son patrimoine mais de développer des programmes – via sa coopérative d’accession sociale – pour les familles qui souhaitent quitter le logement HLM et accéder à la propriété en Seine-Saint-Denis.
M. RUBIN observe ensuite que la nouvelle taxe sur les fluides, qui détermine le mode de calcul de la TVA, augmentera mécaniquement les charges locatives et s’étonne également de l’augmentation significative de la consommation d’eau froide y compris lorsque les locataires ont été longuement absents ou alors même que la composition de leur foyer n’a pas été modifiée. D’après lui, il serait intéressant de généraliser le système de surveillance des fuites.
M. NEDELEC indique que les locataires concernés ont été reçus en Délégation pour analyser l’évolution de leur consommation et que le télé-relevage permet de surveiller les fuites, lors de campagnes ponctuelles de surveillance.
M. MELOTEAU confirme que le mode de gestion actuel ne permet pas d’assurer un contrôle permanent, mais de diffuser une alerte en cas de dysfonctionnement lors de chaque relevé.
Pour finir, M. RUBIN invite le Conseil d’administration à ne pas ratifier la proposition d’augmentation des loyers à 1,43 %.
M. TROUSSEL rappelle qu’il ne serait pas raisonnable que l’Office déroge une nouvelle fois à son engagement, alors même qu’il attend un accompagnement de la CGLLS. Il est proposé effectivement une augmentation les loyers, en moyenne, de 1,43 % compte tenu du niveau des loyers plafonds, et pour garantir la qualité de service rendue aux locataires.
Pour sa part, M. BUARD indique qu’aucun accord sur le taux d’augmentation des salaires n’a été trouvé entre les organisations syndicales et la partie patronale de la Fédération, et iI souhaite que les salariés obtiennent plus de 2%.
M. TROUSSEL précise que l’accord national évoqué plus avant est celui sur l’intéressement, et non les augmentions de salaires.
Mme TINE fait observer que la CGT ne l’a pas signé.
S’agissant de l’intéressement, M. BUARD regrette que l’abondement n’intervienne qu’en 2016. Il souhaite également s’assurer que les critères sont compatibles avec l’activité effective des agents, ceux-ci ne devant pas être tenus pour responsables d’un retard de réalisation des travaux effectués par des entreprises extérieures, par exemple.
M. NEDELEC précise que le calendrier de négociation est respecté et que le premier versement de l’intéressement aura donc lieu en 2016, sur la base des résultats mesurés à l’issue de l’exercice 2015.
M. PICHARD souhaitant connaître l’enveloppe dédiée à l’intéressement,

M. TROUSSEL répond que cette question est en cours de négociation avec les organisations syndicales.
Après avoir demandé quelle sera la part du nouveau plan ANRU en masse budgétaire annuelle, M. BUARD déplore que l’ANRU continue à être financée par le 1 % en dépit des accords qui avaient été signés entre les partenaires sociaux et l’Etat en novembre 2013.


M. TROUSSEL répond que l’enveloppe du NPANRU représente 5 Md€, financée par Action Logement. En revanche, la liste des quartiers concernés n’est pas encore connue.
Mme LAX indique qu’un ajustement des charges de consommation d’eau a été nécessaire dans la mesure où toutes les coiffes des appareils de télé-relevage n’avaient pas été installées. Elle regrette toutefois que l’ajustement effectué en 2013 au titre de la consommation réelle de 2012 n’ait pas été calculé avec le prix du mètre cube d’eau de 2012 mais celui de 2013. Aussi se déclare-t-elle favorable à un contrôle renforcé des charges par les Amicales et les Administrateurs.
Suite à une question de M. PICHARD, M. NEDELEC explique que la difficile lisibilité des factures de Veolia a entraîné une erreur d’interprétation pour certaines cités qui avait laissé penser, dans un premier temps, que le prix de l’eau baissait.
Après vérification, le prix de l’eau n’a pas baissé et il ne sera donc procédé à aucun remboursement. Par ailleurs, si certaines coiffes n’ont pas été installées sur les appareils de télé-relevage, d’autres ont été retirées par les locataires eux-mêmes – qui ont donc eu à régler un rattrapage de charges. Quoi qu’il en soit, ce système est plus fiable que le relevage manuel qui générait 30% de relevés erronés.
Enfin, il se déclare tout à fait favorable à une vérification renforcée des régularisations de charges par les Amicales et les Administrateurs, au côté des services de l’Office.
Le Conseil d’Administration prend acte du débat d’orientation budgétaire.

3.3 Fixation des loyers pour 2015
M. TROUSSEL propose une augmentation de 1,43 % en moyenne.

Mme PHLEGER et Mme LAX donnent respectivement lecture des déclarations de la CNL (annexe 1) et de la CLCV (annexe 2).
La délibération est adoptée à la majorité (5 voix contre : M. RUBIN, Mme PHLEGER, M. PICHARD, Mme LAX, M. BENE ; et 1 abstention : M. BUARD).

3.4 – Aide du Département de la Seine Saint-Denis à l’Oph93

Signature de la convention 2014
M. POULAIN indique que l’aide du Département s’élève à 3,5 M€, conformément au protocole.
La délibération est adoptée à l’unanimité.
4 – Affaire relative à la Direction du patrimoine
4.1 – Présentation des résultats de l’enquête de satisfaction 2014

(affaire reportée)

5 – Délibération relative à la gestion du personnel
5.1 – Majoration de 0.1 point du coefficient de la prime IEMP pour les fonctionnaires titulaires des grades administratifs et techniques concernés à compter du 1er janvier 2015
Mme HAUTIERE indique que les primes IAT et IFTS, augmentées les années précédentes, sont quasiment au plafond. Dès lors, il est proposé de majorer de 0,1 point le coefficient de la prime IEMP (indemnité d’exercice des missions de préfecture) pour les agents titulaires des grades administratifs et techniques concernés à compter du 1er janvier 2015, soit environ 300 des 350 fonctionnaires.
En réponse à M. PICHARD - qui souhaiterait avoir systématiquement un chiffrage global pour ce type de délibération - Mme HAUTIERE précise que cette majoration représente une enveloppe de 38 K€.
La délibération est adoptée à l’unanimité.

6 – Délibérations relatives aux affaires générales
6.1 - Délégation de signature du Directeur Général de l’Oph93 aux directeurs et chefs de service

Délibération modificative
Mme PORCHER indique qu’il s’agit d’autoriser les Délégués à signer ceux des avenants aux baux d’habitation qui sont de droit, notamment en cas de PACS.
La délibération est adoptée à l’unanimité.

6.2 – Service Juridique
6.2.1 - Stains - Prêtresse

Convention de mise à disposition d’un terrain au profit de l’Etablissement Réseau Ferré de France
Mme PORCHER précise que l’Office a été sollicité par la SNCF pour mettre temporairement à disposition de RFF une partie d’un de ses terrains de la cité la Prêtresse. La Délégation de Stains n’ayant pas émis d’objection, des négociations sont en cours pour obtenir une contribution de RFF en contrepartie de cette mise à disposition.
La délibération est adoptée à l’unanimité.





L’ordre du jour étant épuisé, le Président lève la séance à 19 h, après avoir rappelé deux rendez-vous importants, l’inauguration du nouveau Siège le 19 novembre et le dernier Conseil de l’année le 16 décembre.



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