Baux commerciaux Table des matières





télécharger 81.49 Kb.
titreBaux commerciaux Table des matières
date de publication27.10.2016
taille81.49 Kb.
typeDocumentos
d.20-bal.com > loi > Documentos

Baux commerciaux

Table des matières


1.1Bail civil  bail commercial 2

1.2Bail pro  bail commercial 3

1.3durée classique 8

1.4duirée reduite = bail derogatoire = bail civil 9

1.5Préambule 11

1.6Impact de la LME sur les modalités de révision triennale et ou d'indexation annuelle des loyers. 12

1.7quels facteurs d’instabilite sur le loyer l’icc a-t-il provoquer depuis le debut des années 2000 13

1.8Autre facteurs d’instabilités en cours de bail ou lors du renouvellement 16


De cette hiérarchie des principaux statuts locatifs, peut être déduit le principe suivant : «  ce qui permet d’adopter le profil d’un locataire à la nature du bail adéquat, c’est son activité (prédominante si plusieurs) et non pas le type de structure qui porte l’activité ».

Tableaux des différents baux possibles


Code civil

Bail civil (art 1709 et suivants)
Dispositions pas d’ordre public
Activités non lucratives (au principe)
Association syndicat, pro, mutuelle, fond financement pro, certaines administrations, cas spécifiques à l’origine des entrepôts
Exceptions :

  • parking loué

  • isolement

  • résidence secondaire


NB : cas de location meublée :

  • code civil

  • art L68-1


Bail d’habitation

Disposition d’ordre public
Loi du 1/04/48 pas totalement abrogé
Loi quillot du 22/06/82
Loi mahaigneire

23/12/1986
Loi mernaz malondain 06 07 89

+ texte subséquent
Résidence principal local mixte :

Habitant pro
+ annexes (caves parking, directement dédiées)


Bail professionnel

Dispositions d’ordre public
Article 57A du 23/12/86
« autre dispositions CC »
Ex : pour les charges locatives et travaux
Art 645 606-1754-1755
1°) activité libérale donc ni commerciale, ni industriel, ni artisanale

 pas d’immatriculation au RCS ou RM
2°) Mode d’implantation BNC + adhésion carte gestion

+ cotisation caisse retraite spécifique


Bai commercial industriel ou artisanal
Dispositions partiellement d’ordre public
Art 145-15 et 16 Code de commerce
L145-910-12 + autres dispo du CC


 IDEM

Source : décret Loi du 30/09/53
Source  décret loi du 30/09/53
Source  Décret loi du 30/09 :

  • E1 ordonnance du 18/09/00 art 145-1 à 60 du code de commerce

  • E2 Décret du 25/03/07 art L145-1 à 33 du code commerce


1°) activité commerciale industrielle ou artisanal. Obligation d’immatriculation ? voir devoir
2°) mode d’imposition : BIC



Modalites pratiques d’extension


Extensions conventionnelles : Il faut l’avis du bailleur. Réserves d’usages

1.1Bail civil  bail commercial


Depuis longtemps, on constate que certaines activités civiles souhaitent opter pour le statut sécurisant des baux commerciaux, mais encore faut-il que le bailleur soit d’accord.
Conséquences : si tel est le cas, l’échange des consentements concrétisera un seul et véritable bail commercial. Attention cependant à un paramètre majeur, qui a évolué de manière significative au début des années 2000 :
Jusqu’à là, la jurisprudence considérait que même si le bail avait été conclu en bon et du forme, le locataire ne pouvait pas pour autant l’invoquer 9 ans plus tard (lors du renouvellement), un quelconque droit au maintien dans les lieux.
En effet, le droit en maintien dans les lieux n’est en principe offert qu’aux locataires remplissant les 3 conditions cumulatives du droit au renouvellement :

  • Nationalité

  • Condition d’exploitation effective du fonds

  • RCS


Or, conséquences : dans un bail civil, il n’y a pas de RCS.
Fort de son constat, les juges du fond ont opérés un revirement conséquent de jurisprudence à travers successivement un premier arrêt rendu le 17.05.02 en assemblée plénière de la cour de cassation. Un deuxième arrêt confirmatif rendu le 09/02/05 par la troisième chambre civile (cour de cassation).
Conséquences : depuis cette époque, une activité civile optant de son plein gré pour le statut des baux commerciaux, est protégée lors du renouvellement et a donc droit au maintien dans les lieux même s’il ne remplit pas la condition d’immatriculation.
A contrario, un bailleur qui entend refuser le renouvellement, doit proposer dans le congé que son refus soit assorti d’une proposition d’indemnisation d’éviction.

1.2Bail pro  bail commercial


Ce processus consiste à permettre à une profession libérale de bénéficier pleinement du statut des baux commerciaux (si le bailleur est d’accord). Or, ce processus a donné lieu jusqu’à la promulgation de la LME du 4/08/08 à d’important contentieux et donc, a des actions en nullité (totale ou partielle) de certains baux
3 époques sont donc à analyser :

- avant l’apparition du statut spécifique des baux professionnels (1986) : en pratique, biens des professions libérales étaient alors titulaires soit d’un bail civil, soit d’un bail mixte, soit d’un bail commercial

- à compter de la promulgation de l’article 57-A de la loi du 23-12-86, l’apparition de ces nouvelles dispositions sont intégralement d’ordre public, a parfois engendré des situations contentieuses. :

  • Certains locataires ayant signé un bail commercial, ont malgré tout revendiqués l’application d’une des dispositions d’ordre public des baux professionnels. Celles-ci permettant à un locataire de dénoncer à TOUT MOMENT son bail, moyennant un préavis de 6 mois. Or les bailleurs ont refuser dans biens des cas, cette résiliation, au motif que le statut des baux commerciaux prévoit une faculté de résiliation triennale et donc pas à n’importe quel moment.

  • Certains bailleurs prétextant que la conclusion du bail commercial était en quelque sorte liée à une erreur rédactionnelle, refuser d’accompagner le refus d’une offre d’indemnité d’éviction en prétextant que si le véritable bail professionnel avait bel et bien été conclu, celui-ci n’aurait pas pu prévoir de principe indemnitaire.


Solution 1 :

  • signature d’un bail professionnel

  • résiliation  avec clause expresse de renonciation des dispositions d’ordre public

  • signature d’un bail commercial.


V2 :

  • signature d’un bail commercial intégrant après comparution des partis, renonciation des dispositions d’ordre public et définitif des baux professionnels (Problème : on ne peut se prévaloir des baux professionnels si on a pas conclu en bail pro de location.


Art 1134 : lors du contrat : troubler l’ordre public. Convient aux 2 partis même si :

- lourdeur juridique V1

  • erreur V2 et risqué


Voir P11, P2 verso support LME
PB : bail pro libérales, pas de RCS donc pas forcément éligible à un renouvellement.
Attention : malgré la plus grande transparence / souplesse d’extension conventionnelle offre aux professions libérales (en plein accord avec le bailleur) depuis la LME, il n’en demeure pas moins qu’une profession libérale n’a pas d’obligations d’immatriculation. Conséquences : ne remplit pas apparemment aux 3 conditions cumulatives indispensables à la protection statutaire lors du renouvellement.
Vu le revirement de jurisprudence (2002 puis 2005à tout les analystes s’accordent à reconnaître que cette absence de RCS ne sera plus un obstacle au droit au maintien dans les lieux ou à contrario, au versement d’une indemnité d’éviction en cas de congé du bailleur valant refus de renouvellement.
Bail type :
«  bail commercial »

Selon les dispositions des articles «… »

Comparution des partis :

entre «  … « bailleur

Et « … » locataire d’autre part.

Exposé préliminaire:
Conformément aux dispositions de l’article L 145-2, 7èment du code de commerce, modifié par la LME du 4 août 2008, les partis décident de manière expresse et non équivoque de soumettre conventionnellement le présent bail au statut des baux commerciaux
Pour ce faire, le locataire reconnaît parallèlement qu’il renonce à revendiquer lors de conclusion du présent bail, voir ultérieurement les dispositions du statut des baux professionnels.
Il s’agit là d’une condition déterminante sans laquelle le bailleur n’aurait pas consenti la présente convention.

Devoir


Le locataire, personne physique doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l’activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS. Personne morale : pas de délai.
Désormais, l’obligation d’immatriculation s’applique uniquement aux locataires qui participent personnellement à l’exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés d’être inscrits.
Si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance en application des articles L.144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En effet, en confiant l’exploitation au locataire-gérant, son immatriculation n’est plus nécessairement requise.
Attention : le renouvellement peut être refusé même si le locataire n’est pas responsable du défaut d’immatriculation. La Cour de cassation a ainsi validé un refus de renouvellement alors que l’absence d’immatriculation résultait d’une erreur du greffe (Civ. 3ème, 12 juillet 2000).
Remarque : depuis un arrêt en date du 29 septembre 2004, le  locataire ne peut pas se voir refuser le bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation après l’expiration du bail (Civ. 3ème, 29 septembre 2004).

 

Attention : depuis le 1er janvier 2009, le statut d'auto-entrepreneur permet à une personne physique d'exercer une activité commerciale, artisanale ou de prestations de services sans être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). L'auto-entrepreneur peut conclure un bail commercial mais ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail dès lors qu'il n'est pas immatriculé au RCS ou au RM.
Auto entrepreneur (commerçant personne physique qui bénéficient du régime micro social) : dispense de RCS (article L 123-1-1 du Code de Commerce). mais numéro siren dans la limite dun CA de :
80.000 euros pour les entreprises dont l'activité principale est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou qui fournissent des prestations d'hébergement (hôtellerie, chambres d'hôtes)

32.000 euros pour les entreprises dont l'activité principale est de fournir des prestations de services à caractère commercial ou artisanal ;

32.000 euros pour les autres prestations de service, imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

On peut rappeler que, pour bénéficier du statut fiscal (prélèvement à la source de l’IR en fonction du chiffre d’affaires réalisé) particulier à l’auto-entrepreneur, il faut posséder un revenu fiscal de référence n’excédant pas 25.195€ par part de quotient familial soit :
- 25 195 € pour un célibataire,
- 50 390 € pour un couple,
- 62 987 € pour un couple avec un enfant,
- 75 585 € pour un couple avec deux enfants...

L’entrepreneur n’étant pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au RM, ne bénéficie pas des avantages liés à la propriété commerciale (droit au renouvellement du bail, durée minimale du bail de 9 ans avec une période triennale à l’issue de laquelle le locataire peut résilier le contrat, règles de plafonnement du loyer).
Le droit au renouvellement du bail commercial peut résulter de la volonté du bailleur et du locataire qui le précisent dans le contrat de bail. En l’absence d’une telle disposition, l’auto-entrepreneur doit cesser d’exercer sous le régime de l’auto-entrepreneur et s’immatriculer, avant le renouvellement, au Registre du Commerce et des Sociétés.
Champs d’application

L145-1
7° Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.
L-145-5
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
L-145-9
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné (1) pour le dernier jour du trimestre civil (suivant les usages locaux) et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé (2) ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et (1) pour le dernier jour du trimestre civil (pour un terme d’usage). Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
L-145-10
La loi LME supprime la forclusion (perte de droit apres les deux ans, possibilité d’expulsion). Seule demeure la prescription de 2 ans de l’article L.145-60 du code de commerce.
L-145-12

Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le (1) premier jour du trimestre civil (terme d’usage) qui suit cette demande.
Article L.145-34 Modifié par l’article 47 de la Loi n°2008-776 du 4 août 2008 A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, (4) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques (de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié

L145-38 Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (4) ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

La durée du bail


La durée du bail est régie par les articles L145-4 et 5 sachant qu’il traite respectivement de la durée classique et de la durée réduite (lié à un cas particulier), sans oublier les conséquences lors du renouvellement, des dispositions de l’article L145-12.

1.3durée classique


L145-4 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose louer pendant au moins 9 ans, et d’autre part que le locataire dispose sauf exception, d’une faculté de résiliation triennale.
En effet, depuis 1985, le locataire est susceptible de renoncer, en accord avec le bailleur, a l’une ou l’autre de ses facultés de résiliation triennale (échéance). Généralement, on accompagne cette perte de droit d’un à deux mois de franchise de loyer par année ferme d’occupation (si on prend 6 ans d’un coup, les année ferme = 3 ans sur 6, du coup 3* (1,5) = 4,5. 1,5 = 1 mois et demi de franchise (moyenne).

Sur 9 ans : 6*1,5 : 9 mois de franchise.
2ème cas :

Dans certaines circonstances, les partis peuvent :

  • d’une part, rallonger de manière flexible la durée du bail : 9 ans, 9 ans et quelques jours, 10 11 ou 12 ans.

  • D’autre part, une faculté éventuellement décalée de résiliation. Voir la aussi une renonciation du locataire à se prévaloir de l’une ou l’autre de ses facultés de résiliation.


Est-ce que je suis en train de négocier change le droit au renouvellement du locataire : important à lire dans un bail.
Ex bail : 4 / 7 / 9 ;5. 3/6/10 ; 6/11 ; 12 ans ferme. Renonciation du locataire

1.4duirée reduite = bail derogatoire = bail civil


D’au + 24 mois. A NE PAS CONFONDRE AVEC BAIL PRECAIRE, ou nommé convention d’occupation précaire

  • convention civile de courte durée (en principe)

  • Pouvant être résilié à n’importe quel moment par le bailleur sans préavis, moyennant la survenance d’un événement extérieur à la volonté des partis et prévu dès l’origine du contrat.(préemption, expropriation, attente d’autorisation administrative type PD PC)

  • Moyennant le paiement d’une redevance généralement symbolique


Art L145-5 dérogation
Si c’est plus long, 36 mois : bail civil

Le locataire après, s’il veut rester et veut bénéficier du statut des baux commerciaux, le peut. Si le locataire ne fait rien, ainsi que le propriétaire, il s’opère un nouveau bail
Possibilité de prévoir plusieurs renouvellement (ex : 3x – 6 mois) depuis la LME.
6 mois + 1 seul renouvellement de 6 mois : fin au bout d’un an et pas de nouveau renouvellement. Requalification automatique en bail commercial. Danger.
Bail dérogatoire de 24 mois avec 4 renouvellements respectifs qui ne dépassera pas la date butoire.

Le renouvellement


Principe : dans la plupart des cas, le bail sera renouvelé dans les formes et conditions du bail initial.
3 / 6 / 9 / 12 / 15 / 18

3 / 6 / 9 / 12 / 15 / 18 / 21 / 24
2ème hypothèse : étant donné que la durée du bail peut permettre dans deux cas bien spécifiques d’invoquer un déplafonnement du loyer lors du renouvellement, la durée initiale doit être parfois examiné avec d’autant plus d’attention. Les deux cas évoqués sont les suivants :

  • bail d’une durée contractuelle à 9 ans

article L145-12 de 2002, si les deux partis ne sont pas d’accord pour que cela soit de plus de 9 ans, elle sera de 9 ans

  • bail d’une durée effective de moins de 12 ans révolus

si pas de congé pour renouvellement, bail prolongé a durée indéterminée. Le locataire part quand il veut. Déplafonner un loyer : durée révolu de 12 ans. Le lendemain : congé avec offre de renouvellement par exploit d’huissier : l’une ou l’autre peut demander un déplafonnement du loyer. Avant, le locataire peut partir ou demander le renouvellement entre 9 et 12 ans.
Si il n »y a pas de congé, pas de renouvellement.

Etape 1 :

9 ans. 6 mois avant l’échéance les partis peuvent :

- bailleur : offre de renouvellement / refus de renouvellement. S’il ne fais rien : stratégie de faire le mort, j’ai oublié.

- locataire : faculté de résiliation
Etape 2 : Dans les 6 mois précédent l’échéance :

  • le bailleur peut reprendre l’initiative s’il ne l’a pas fait préalablement. Si je fais le mort, Prolongation du bail. 12 ans révolus. Si le locataire réagit avant les 12 ans, le bailleur ne pourra plaider un déplafonnement du loyer. Le lendement. Exploit d’huissier, voir au-dessus.

  • locataire : peut demander le renouvellement.


Etape 3 : CDI

Proposition d’un nouveau loyer le 01/01/13. Jouer sur l’incrédulité du locataire. Il peut se reveiller. Fin de la 12ème année le 31/12/2012. le 14/01/2010 : période de « CDI », donc possibilité de mettre fin à tout moment. Au-delà de l’échéance (période de CDI), le bailleur peut reprendre l’initiative de proposer le renouvellement, ou refuser. Le locataire peut faire une offre de congé avec renouvellement. Si refus du locataire de l’offre, commission, et juge innefficace : droit d’option du locataire. Voir la revus des loyers de décembre 2009.
Etape 1 2 3 : acte extra judiciaire, pas lettre avec AR. Sinn pas valable.

Dans l’étape 1 : le locataire ne peut pas encore demander le renouvellement.
Le 14/01/2010 : départ du locataire ou demande de renouvellement

Réponse dans les 3 mois : réponde ou non réponse (tacite reconduction). On ne peut toujours pas déplafonner.
3ème hypothèse :

  • bail 6/9

  • bail 9 ans ferme.


Sauf accord express des partis, il est clair que la renonciation à l’une ou l’autre ne vaut que pour le bail initial. Et non pas pour les éventuels renouvellement. Sauf accord express des partis en ce sens, le bail sera renouvelé pour une durée classique de type 3/6/9

Le loyer-fixation initiale et ultérieure.

1.5Préambule


L’impact du loyer sur la création de valeur est d’autant plus sensible depuis près de 20 ans. Vu l’interférence de plus en plus conséquente entre la sphère financière et le monde de l’immobilier, le loyer est assimilable à une variable financière sujette à certaines aléas. Dans ce contexte, l’actualisation des flux de revenus locatifs conditionne non seulement la valeur immédiate mais plus encore future d’un actif immobilier. Dans le prolongement, ce paramètre a été progressivement affecté.par certains aléas économiques et juridiques :

  • la hausse extraordinaire entre 2000-08 de l’ICC qui était jusqu’à lors l’indice de référence en matière de baux commerciaux.

  • Des rapports de force que ceci à engendrer depuis notamment 2004-05 compte tenu de l’interprétation dynamique que l’on peut faire de l’article de l’article L-145-39 du code de commerce

  • De l’adoption récente du nouvel indice des loyers commerciaux, sans compté la mise en place d’ici fin 2010-début 2011, IAT : indice des loyers des activités tertiaires.


Rappel sur les diverses manières de négocier le loyer initial.

Principe de base : la fixation du loyer initial repose sur la liberté contractuelle.

3 choix :

- le loyer forfaitaire, X€ / m² HC HT / AN (dans la presse c’est un loyer facial, prix de présentation dans le mandat) différent loyer économique

Entre les deux : risque de franchise et ou de progressivité de loyers (550-575 ect 650)

Pendant X mois le loyer ne perd pas de loyers (franchise), pour des travaux par ex.

Facial : on ne sait pas les arrangements, juste le montant loué
Dans les galeries commerciales : le loyer binaire :

  • loyer de base LMG :

    • loyer minimum garantie indexé ou révisé.

    • clause recette :

      • soit un % du chiffre d’affaires, 0,5 et 6,5%.

      • Au delà d’un certain seuil de chiffre d’affaires : l’effet cliquet


Le pb c’est si le locataire refuse cela, il ne peut pas s’installer ailleurs car galeries très prolifiques.

  • Loyer totalement variable :

    • % du CA X% du CA (superette casino, hotel formule 1)

Clause d’échelle mobile = indexation ANNUELLE

1.6Impact de la LME sur les modalités de révision triennale et ou d'indexation annuelle des loyers.


La LME a en partie modifié les dispositions du statut des baux commerciaux et d'autant plus, les habitudes qu'avait pris depuis plusieurs décennies les bailleurs et autres rédacteurs.

la lme a modifier le statut des baux commerciaux et d'autant plus les habitudes qu'avaient pris depuis plusieurs décennies les bailleurs et autres rédacteurs


Avant LME

Depuis LME

Révision triennale
S’applique même en l’absence de toutes dispositions contractuelles dans le bail
Indice : ICC


2ème situation : le bail comporte une clause d’échelle mobile


indexation annuelle en pratique.

Indice : ICC en priorité INSEE

Ou choix limités des partis à un indice obligatoirement en lien avec l’objet du contrat. Ex : BT01 de la fédération nationale du bâtiment. Changement des baux en habitation en 2006 : d’IRL. Indice de révision des loyers. Indice du quintal de farine pour les boulangeries (rare). Indices des prix à la consommation (IPC)  non car aucun lien.

(entre 2006 et 2008)

révision triennale légale
S’applique même en l’absence de toutes dispositions contractuelles dans le bail
Indice : ICC ou choix de l’indice des loyers commerciaux (ne s’applique pas à tous les baux commerciaux
ICC ou autre choix des parties

Indice BT01 de la FNB.
Depuis la LME :

Nouvel indice : l’indice des loyers des commerciaux, de façon purement optionnel.

Pas d’automaticité d’application de l’ILC, applicable à partir du 5 novembre 2008 et aux baux en cours, tant en révision triennal qu’en indexation annuelle. Pour les activités commerciales et artisants (Article 6 support).

L’ILC n’est pas applicable pour les bureaux, entrepôt, activité industrielle. Applicable uniquement par les locaux INDUStriel d’entreprises de transport par air.

EX : bail commercial terrain. Peut on opter pour l’ILC ? Oui. Il y a des baux commerciaux concernant les terrains.
L’ILAT : concerne les bureaux et les entrepôts sur option. Indice des loyers et des activités tertiaires, aux baux professionnels. L’une des parties ne peut l’imposer à l’autre.


Analyser la fixation du loyer des baux commerciaux. 20 questions réponses.

Interroger = contrôle continu.

1.7quels facteurs d’instabilite sur le loyer l’icc a-t-il provoquer depuis le debut des années 2000


Indices de substitution qui évolue moins vite que l’iCC.

Pendant plusieurs décennies, il a été difficile voir même impossible d’appliquer coté locataire le dispositif permettant d’invoquer le déplafonnement du loyer.
Il s’est crée une déconnexion entre loyer contractuelle et valeur de marché.
Loyer contractuel : prix du bail

Valeur locative : prix auquel serait supposer relouer les locaux libres à la même date, selon le contexte du marché.
En cours de bail, je vais essayer d’invoquer un droit à un déplafonnement. Pas automatique est très encadré. Je vais du loyer contractuel au loyer de marché.




Depuis le début des années 2000 : évolution du prix des matériaux des logements neufs, et de prix de revient de ceux-ci (logements).
Les loyers contractuels se sont mis à évolués plus vite que les valeurs de marché dans la plupart des cas.



A partir de 2000, de combien l’indice à évolué par trimestre ? travail à faire.

2007 2008 : l’indice a augmenté en un an, ce qu’il fallait 8 ans pour constater. De 8 à 10%.

Les valeurs de marchés n’ont pas pris autant d’une année sur l’autre. Renversement de tendances. Des locataires qui se retrouve avec un surloyer.
Deuxième remarque : vu les circonstances, il est apparu possible d’invoquer pour le locataire les dispositions de l’article L145-39 du code de commerce. Pas pour la révision triennale, que pour l’échelle mobile. Révision = tentative pour porter le loyer à la valeur locative. On peut le demander chaque fois, pas au bout de 9 ans. S’il y a un avenant au bail type parking.
3 6 9 révisions triennales

3 6 9 avec indexation annuelle, révision triennal s’applique.
Calcul : 2000 : 1083 * 1,25 = 1353

On atteint ce seuil le premier trimestre 2006. Je peux invoquer une révision à la baisse du loyer. 2001 : 1125*1,25 : 1426

Premier trim 2003 : 1183*1,25 = 1478. 2008.
2T 2004 : 1267*1,25= 1583 on ne la jamais atteint.

Problème : il y a eut un avenant ?

Avenant :

  • ajout de surface et ou parking moyennant augmentation de loyers.

  • Retrait de surfaces avec adaptation du loyer = dernier loyer fixé contractuellement.


Feinte : le propriétaire propose gentillement un parking en plus, pour éviter le déplafonnement. OU le locataire demande des places, même si c’est pas réfléchi par le propriétaire.
2001 :

2005 :

2008 :

IPD : christian

Dans les 50 ans à venir, 50% d’augmentation de l’ICC. Prix de revient des matériaux vont augmenter.

Prendre un indice de substitution pour voir une augmentation des loyers en conséquence : ILC ou ILAT.
Non respect des clauses de contrats si on décale une indexation. Les partis ont autant de droit et d’obligation que inversement. Il faut demander l’indexation puis demander le déplafonnement après. C’est risqué d’indexé quand bon vous semble.
Remarque suivante

Afin d’éviter une instabilité contractuelle provoqué par les effets de l’article L145-39, les partis ont aujourd’hui la possibilité d’envisager d’autres variantes :

  • Changer d’indice en cours de bail. On sait que l’évolution des indices de substitution (BT01, ILC, ILAT) ont vocation a évolué nettement moins vite que l’ICC.

  • Tout comme dans un contrat de financement immobilier, il est possible contractuellement, si l’on conserve l’ICC, de le caper. +2-2. On pourrait caper qu’à la hausse ? on ne peut pas. Il faut caper à la hausse et à la baisse.

  • Le bailleur fait volontairement abstraction de l’indexation, au risque que le locataire la lui réclame du respect des obligations du contrat et ce, afin de pouvoir invoquer à l’issu les dispositions de l’article L145-39.

Actualité FNAIM

Il y a une question prise de position pareil que la FNAIM.

Fixation judicaiire ou à l’amiable selon l’article.
Dernières remarque : l’action en révision du loyer doit obéir à un certain formalisme. Aussi étonnant que cela puisse paraître, cette action doit faire l’objet d’une demande assez circonstancier transmise à tout le monde par lettre recommandé avec accusée de réception. (L’acte extra judiciaire n’étant pas impératif). De plus, cette demande doit nécessairement faire apparaître le nouveau loyer demandé par le locataire faute de nullité. Enfin, le courrier doit, pour des raisons pratiques, reproduire les termes de la clause d’échelle mobile, voir du ou des avenants ultérieurs. Généralement, elle indique que faute d’accord amiable, les partis se réservent le droit de saisir la commission départementale de conciliation, voir du juge des loyers commerciaux.

1.8Autre facteurs d’instabilités en cours de bail ou lors du renouvellement


Bien que le plafonnement du loyer, à hauteur du jeu de l’indice, soit un principe bien établi dans les baux commerciaux, il n’en reste pas moins que divers paramètres peuvent permettre au-delà des articles L145-38 et 39, d’invoquer le déplafonnement du loyer.
Déplafonner un loyer est un droit, parfois de la négociation.

Facteurs :

  • L’état du marché au moment où la stratégie de déplafonnement est envisagée. Dans des périodes de marché incertain ou très dégradées, comme cela a été le cas entre 1991 et 1996, voir depuis mi-2008. L’augmentation de l’offre notamment en terme de bureaux et de locaux industriel, permet aux locataires de faire jouer éventuellement la menace d’un départ anticipé (en fin de période triennale, en fin de bail ou à tout moment en cas de prolongation tacite). Ceci ne pourra être réalisé que dans le cadre du formalisme de l’article L145-9 du code de commerce, tout en sachant qu’un processus de déménagement se doit d’être anticipé. Le locataire y a donc réfléchi avant.

  • Par ailleurs, le statut des baux commerciaux prévoit, plus spécifiquement pour les commerces un droit du locataire a demandé la « déspécialisation » et définit par les articles L145-47 à 54 du code de commerce, et consiste à adjoindre ou à modifier totalement là ou les activités prévu au bail. Dans le premier cas, on parle d’adjonction d’activité connexe et ou complémentaire à l’activité principale, ce qui permet en contrepartie au bailleur d’obtenir généralement (car c’est prévu ainsi) une revalorisation du loyer lors de l’échéance triennale suivante.). dans le second cas, le locataire souhaite radicalement modifier la ou les activités prévues dans le bail, et obtenir en contrepartie une augmentation substantielle (sans qu’il soit nécessaire d’attendre la fin de la période triennale en cours). Attention : ceci n’est possible que sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et encore plus dans certains cas, des clauses plus ou moins restrictives de destinations prévues dans le règlement de copropriété.

  • L’environnement du bien peut avoir un impact positif ou négatif sur la fréquentation, et par la même la rentabilité de l’exploitation. C’est ce que l’on a coutume d’appeler les facteurs locaux de commercialité. Ceux-ci peuvent être invoqué par l’une ou l’autre des partis en cours du bail (via certaines dispositions particulières de l’article L145-38) ou de manière bien plus directe lors de l’échéance du bail. En l’occurrence, il peut y avoir amélioration ou paupérisation des dits facteurs, ce qui va conduire le bailleur à tenter d’obtenir une augmentation du loyer au delà du jeu de l’indice. D’autre part, coté locataire, a tenter une diminution du loyer en deçà du jeu de l’indice.


De plus, il est fondamental de rappeler que pour invoquer ces facteurs, il ne suffit pas d’établir leurs preuves matérielles et leurs existences avérées. Encore faut il établir que le ou les facteurs invoqués ait eut pendant la durée du bail écoulé, une influence directe sur la ou les activités du commerce concerné. Elément de preuves irréfutable : Chiffre d’affaires. Ex : Restaurant la tour d’argent à bastille, qui a plagié le nom de la tour eiffel : deux ou trois fois que le bailleur a essayer de déplafonner le loyer. L’apport de l’opéra bastille en tant que facteur locaux de commercialité n’a jamais marcher. A contrario, ca a marché pour Mac donald, déplafonnement a cause des facteurs locaux de commercialité (élargissement des trottoirs) = augmentation des flux de paiement. Loyer déplafonner mise en place rétroactivement.

similaire:

Baux commerciaux Table des matières iconFabien kenderian maître de conférences hdr en droit privé à l’Université de Bordeaux
«Codes Bleus», 14e éd., 2015 (1527 p.). Ce code commenté, qui fait l’objet d’une réédition annuelle, rassemble les textes relatifs...

Baux commerciaux Table des matières iconRésumé maj du résumé : 20-12-2009
«table des matières» suivi de «enter» et vous serez au «début» de la table des matières

Baux commerciaux Table des matières iconLes baux commerciaux
«loi sur la propriété commerciale» donnée à la loi du 30 juin 1926, qui a eu pour but de donner satisfaction aux réclamations des...

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières

Baux commerciaux Table des matières iconTable des matières






Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
d.20-bal.com