La loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aux locations de locaux à usage d'habitiation principale, vous soumet, en tant que locataire, à sept obligations





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date de publication18.01.2020
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Obligations et devoirs du locataire

 

 

 La loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aux locations de locaux à usage d'habitiation principale, vous soumet, en tant que locataire, à sept obligations.

 

 

 

 
 Vous devez donc :
- payer le loyer et les charges
- user paisiblement des lieux loués
- répondre de la dégradation et des pertes, entretenir les lieux
- laisser exécuter certains types de travaux
- ne pas transformer les lieux
- assurer le bien.


1) PAYER LE LOYER ET LES CHARGES
Selon l'article 7a la loi du 6 juillet 1989, Vous devez « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »
Le non respect de cette obligation peut conduire le bailleur à résilier le bail si celui-ci contient une clause résolutoire ou à en demander la résiliation judiciaire. Pour respecter cette obligation il vous faut d'abord lire votre contrat afin de savoir si vous devez payer votre loyer à « terme à échoir » ou « à terme échu ».

« terme à échoir » ou « à terme échu »?
En effet un loyer payable d'avance « à terme à échoir au 3 du mois » signifie que vous devrez payer au plus tard le trois du mois le loyer du mois en cour. Si votre contrat stipule que le loyer est payable « à terme échu » cela signifie que vous devrez payer au plus tard le trois du mois le loyer du mois précédent.
Ainsi avec un loyer payable avec un terme à échoir au 3 du mois vous devez payer le loyer du mois de juin au plus tard le 3 juin alors qu'avec un terme échu au 3 du mois vous devrez payer le loyer du mois de mai au plus tard le 3 juin.


2) USER PAISIBLEMENT DES LIEUX LOUES
Selon l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, vous devez "user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location."
Le non respect répété de ces obligations se traduit en général par la résiliation du bail. Vous devez donc user du bien en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant le voisinage et la destination du local.

Respecter le voisinage
En ce qui concerne le respect dû au voisinage vous ne devez pas, par exemple, laisser en liberté dans l'immeuble des animaux dangereux, proférer des insultes envers vos voisins, avoir un comportement violent dans l'immeuble, faire du tapage...

Respecter la destination du local
Si le contrat stipule que le local est consenti uniquement à usage d'habitation, vous ne pouvez pas y exercer une profession. Ainsi vous ne pourrez pas établir un cabinet de chirurgien-dentiste dans votre logement ou en faire un atelier d'artiste peintre. Il existe cependant la possibilité de domiciliation administrative pour les activités commerciales nécessitant une inscription au registre du commerce ou de domiciliation du siège social pour les activités exercées en société. Vous devez néanmoins en faire la demande au propriétaire et cette domiciliation n'est valable que pour une durée de deux ans. 

3) REPONDRE DES DEGRADATIONS ET DES PERTES
Selon l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, vous devez " répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux" dont vous avez "la jouissance exclusive" à moins que vous ne prouviez "qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers" que vous n'avez pas "introduit dans le logement "

Quelques précisions
Vous devez donc répondre par exemple des explosions de gaz survenues chez vous, mais également des incendies. En ce qui concerne les dégradations commises par le fait d'un tiers non introduit par vous, vous n'êtes pas responsable si il s'agit, par exemple, d'un cambrioleur...mais vous êtes responsable des dégâts causés par des amis ou votre plombier !


4) ENTRETENIR LES LIEUX
Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenus de prendre à votre charge « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menus réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définit par décret en conseil d'état, sauf si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; »

De quoi s'agit-il ?
Il s'agit en générales des dépenses liées à l'entretien des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d'entretien de la chaudière...) mais aussi des dépenses liées à la robinetterie, aux vitrages...le propriétaire est d'ailleurs en droit de vous demander les justificatifs de la souscription des contrats d'entretien de la chaudière. Nous vous invitons à consulter le texte du décret N°87-712 du 26 aout 1987 pour avoir une idée plus précise des réparations locatives vous incombant.

5) LAISSER EXECUTER CERTAINS TYPES DE TRAVAUX
Selon l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 vous êtes "dans l'obligation de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués."

Durée et ampleur des travaux
Vous ne pouvez donc pas vous opposer à des travaux, néanmoins l'article 1724 du code civil prévoit que si ces derniers durent plus de 40 jours vous pouvez négocier une baisse de loyer avec le propriétaire en fonction du temps et de la partie de la chose louée dont vous aurez été privé. En outre si les réparations sont de telle nature que le logement est rendu inhabitable, vous pourrez faire résilier le bail. 


6) L'INTERDICTION DE TRANSFORMER LES LIEUX
Vous ne pouvez selon l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989, "transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire".

Transformation ou aménagement ?
Mais que signifie exactement « transformer » ? En fait, en tant que locataire, vous avez le droit de réaliser « des aménagements » c'est-à-dire de changer la moquette de l'appartement, de poser des boiseries, ou de refaire la peinture. (Attention cependant à la couleur de la peinture, elle ne doit pas rendre l'appartement inhabitable). Le bailleur ne peut s'y opposer.

Une autorisation écrite du bailleur
En revanche vous devez prévenir le bailleur et obtenir son autorisation écrite en ce qui concerne les transformations du logement. A défaut d'accord écrit, ce dernier peut exiger de vous, à votre départ, la remise en état des lieux ou bien conserver les transformations sans que vous puissiez réclamer la moindre indemnisation pour les frais engagés. Sachez en outre que si vous engagez des transformations, sans son accord, et que ces dernières mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, votre bailleur peut exiger de vous, la remise en l'état des lieux et ce de manière immédiate.
7) S'ASSURER
Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, en tant que locataire vous devez vous « assurer contre les risques » dont vous devez « répondre en qualité de locataire ».

De quels risques s'agit-il ?
Les risques évoqués correspondent aux :
- dégâts des eaux
- incendies
- explosions.
Vous devez donc, au minimum, vous assurez contre ces trois événements.

Une assurance que vous devez justifier
Votre bailleur est d'ailleurs en droit de vous demander un justificatif d'assurance au moment de la remise des clés, Il peut, en outre réitérer cette demande chaque année. La justification se fait par la remise d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Les risques en cas de de défaut d'assurance
Si jamais vous n'êtes pas assuré, sachez que votre bailleur peut, si une clause du contrat le prévoit, résilier de plein droit le contrat pour défaut d'assurance du locataire. Il devra cependant vous avoir, un mois avant, envoyé un commandement demeuré infructueux et reprenant le texte de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.


AUTRES OBLIGATIONS
En sus de ces obligations, sachez que vous ne pouvez pas céder ou sous-louer le bail sans autorisation écrite du bailleur et que la sous-location est très réglementée.

Les charges locatives

 

 

Les charges, liées à l'utilisation du logement, et que vous devez payer, sont strictement énumérées dans le décret du 26 août 1987 qui précise également celles qui peuvent être récupérables ou non par votre propriétaire. Cette liste étant limitative, elle doit être respectée par votre propriétaire qui ne peut y déroger, même par une clause contractuelle. Trois grandes catégories de dépenses sont à la charge du locataire.

 

 

 

 
1) Dépenses correspondant à des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.
De manière plus concrète, le locataire doit régler :
- les consommations d'eau chaude et froide des parties privatives et communes tout comme l'électricité et le chauffage.
- Il doit assumer les dépenses de personnel au service de l'immeuble (salaires et charges sociales) à hauteur de 100% pour les employés d'immeubles et de 75% pour les concierges et gardiens à condition qu'ils assurent le nettoyage des halls et la sortie des poubelles.

2) Dépenses d'entretien courant et les menues réparations des parties communes
Il doit également s'acquitter de l'entretien courant et des petites réparations des parties communes intérieures et extérieures aux bâtiments :
- produits d'entretien
- entretien de la minuterie
- pose et dépose et entretien des tapis
- entretien des espaces verts
- aires de jeu
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et de tuyauteries
- remplacement des joints flotteurs et joints cloches des chasses d'eau
- joints et clapets des robinets
- fournitures relatives à l'hygiène (sacs poubelles, produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection).

En revanche, les frais de main d'oeuvre liés à l'hygiène (dératisation, désinsectisation, débouchage des vide-ordures) et les achats ou la location de poubelles n'incombent pas au locataire.

3) Les taxes diverses correspondant à un service dont bénéficie le locataire.
Le locataire doit régler des impôts liés à un service dont il profite directement (taxe de balayage, redevance d'enlèvement des ordures ménagères).

Provisions sur charges
En tant que locataire, vous devez régler des charges. Ces charges sont ,la plupart du temps, payées sous forme d'une provision mensuelle ajoutée au loyer. Le montant de la provision, déterminé lors de la signature du bail, est fixé en fonction des charges réelles de l'exercice écoulé (Article 23 de la Loi du 6 juillet 1989). Si le logement fait partie d'une copropriété ou si le propriétaire est une personne morale, il doit également être tenu compte, pour la fixation de cette provision, du budget prévisionnel de l'immeuble pour l'exercice à venir.
et régularisé une fois par an en fonction des dépenses réelles.

La régularisation
Les charges doivent être obligatoirement régularisées une fois par an en fonction des dépenses réelles. Le locataire devra alors soit être remboursé du trop-perçu, soit verser un complément de charges. Un mois avant, il aura dû recevoir un décompte individuel et détaillé de chaque poste. Dans un immeuble collectif, ce décompte doit être accompagné d'une explication du mode de répartition des charges entre occupants.
Attention, le propriétaire peut réclamer le paiement des charges qui lui sont dues, soit parce qu'il ne les a pas réclamées, soit parce que le locataire ne les a pas réglées.
Le délai est de 5 ans pour les charges qui présentent un caractère de fixité et de périodicité (taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou de balayage) et de 30 ans pour les charges non prévues et non déterminées à l'avance comme les dépenses pour réparations locatives.

La justification des charges
A compter de la réception du décompte, le locataire dispose d'un mois pour étudier les justificatifs des charges (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, quantité consommée) et prix unitaire de chaque catégorie de charges.

Ou trouver les justificatifs ?
Le propriétaire est obligé de vous fournir ces documents, mais il n'est pas contraint de les envoyer. Dans les immeubles collectifs, les documents sont disponibles à la loge du gardien par exemple. Les photocopies des documents sont autorisées, mais souvent aux frais du locataire.
Si votre propriétaire refuse de délivrer les documents, vous pouvez l'y forcer en déposant une requête en injonction de faire devant le Tribunal d'Instance. Si les justificatifs prouvent que la provision est mal évaluée, vous pouvez demander sa modification.

Vérifier quoi ?
Toute dépense doit être justifiée par une pièce comptable, facture ou contrat avec sa date, son lieu d'intervention et son contenu. C'est en vérifiant point par point que le locataire peut relever des anomalies(prestations incluses dans un contrat d'entretien, mais facturées en supplément, réparations à répétition, mauvaise affectation lorsque la facture ne concerne pas l'immeuble ou relève des parties privatives, grosses réparations qui n'incombent pas au locataire...).

Comment vérifier efficacement ?
Pour mener efficacement le contrôle, mieux vaut se regrouper en association. Vous pourrez alors consulter les documents à tout moment et être reçus régulièrement par votre propriétaire ou par le syndic de l'immeuble.

Pendant combien de temps le locataire peut-il agir ?
En tant que locataire, vous disposez de 30 ans pour intenter une action en restitution des charges indûment perçues.

Notre conseil
Même en cas de contestation du montant des charges, le locataire ne peut se faire justice lui-même en décidant de ne pas les payer ou en déposant les sommes correspondantes sur un compte bloqué. En effet le propriétaire pourrait alors résilier le bail pour non-paiement des charges.
 

http://www.paruvendu.fr/I/Les-reparations-a-la-charge-du-locataire-et-du-proprietaire

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