POUR LES POS UNIQUEMENT : Art 15 : dépassement de COS
Dans les POS, il y avait un art 15 sur le dépassement de COS. Si on dépassait le COS il fallait payer une taxe de surdensité (taxe de dépassement de COS). Mais ce système a eu un effet pervers : on fixait des COS bas pour percevoir plus d’argent. Le COS de paris était une machine à finance extraordinaire. Le CE a mis de l’ordre : le dépassement de COS devait être justifié par des motifs d’urbanisme : si aucune justification, le transfert est illégal et les gens pouvaient récupérer les sommes versées.
Depuis la loi SRU, le PLU peut fixer un COS, mais il n’est plus possible de le dépasser. L’article 15 est supprimé. La loi SRU a donc supprimé le fondement législatif permettant de taxer le dépassement de COS. Alors, des anciens POS contiennent encore un article 15 : le dépassement de COS demeure alors possible, mais ce sera gratuit.
Le législateur peut créer des secteurs de transfert de COS en zone naturelle. Cela existait déjà avant et a été repris par la loi SRU. On a un COS de 0,005 mais on peut délimiter des secteurs d’accueil, des secteurs récepteurs où on peut aller jusqu’à 1,5 mais à condition de racheter la constructibilité aux autres.
Par exemple en secteur récepteur, on a droit au COS normal ou au COS augmenté si on rachète au propriétaire les droits de construire. En contrepartie, il y a une servitude non aedificandi. Le transfert de COS est un mécanisme qui n’est jamais utilisé, car c’est trop compliqué.
Art L127-1 C.urb : nonobstant toute disposition du PLU, le logement social a droit a un bonus de 20% du POS : cela donne une franchise de POS. C’est donc un régime légal du dépassement de COS en cas de logement social. Le projet de loi Borlot prévoit un dépassement de COS de 50% pour le logement social.
Contrôle de la densité en cas de division des terrains bâtis :
Avant la loi SRU : on avait un terrain de 10.000 m², avec un COS de 0,5. On peut construire 5.000 m² de SHON. Mais on ne construit que 4.000. Il reste donc 1.000 à construire. On vend 5.000 m² à M.X. Quelle est la constructibilité de ces 5.000 m². il existait avant la loi SRU un art L111-5 C.urb qu’on ne pouvait consommer que les droits résiduels : on ne peut donc construire que 1.000 de SHON.
La loi SRU abolit cette règle de l’art L111-5 : objectifs de renouvellement urbain, utilisation optimale des terrains en milieu urbain. Même si on vend 5.000 m², de par l’effet de la division, on peut construire la moitié. Le terrain détaché ne peut pas être pénalisé : on peut donc construire 2.500 m² (5.000/2). Mais on ne maîtrise plus la densité, car les gens divisent pour pouvoir plus construire. Les élus sont mécontents.
La loi UH ne rétablit pas non plus l’ancien régime d’avant la loi SRU. Elle prend acte de la volonté des élus pour contrôler la densité suite à la division des terrains bâtis. Le maire sera souverain :
soit il maintient le principe SRU
soit le PLU délimite des secteurs où on tiendra compte de la constructibilité résiduelle : art L123-1-1. On tient compte de ce qui a été construit pour calculer la constructibilité du terrain détaché. Mais il y a une limite de 10 ans. Donc 10 ans après le détachement, on ne sera plus pénalisé et on pourra construire 2.500 m². Ce mécanisme évite le détournement du mécanisme du COS.
EFFETS DU PLU
Le PLU est opposable aux AOS. Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée. Sur le domaine public, les règles d’urbanisme. Il y a quand même une personne publique qui bénéficie d’une extra-territorialité : c’est le Sénat. Les règles d’urbanisme ne sont pas opposables aux propriétés du Sénat.
Opposables pour tous travaux, constructions, plantations, affouillements… mais on ne dit pas que c’est opposable à tout ce qui est soumis à autorisation ou délcaration. Par exemple, certains affouillements sont soumis à autorisation pour telle ou telle profondeur. Mais si l’affouillement que l’on veut réaliser ne relève pas de l’autorisation, le PLU est-il opposable. La C.cass, dans une décision Cass. Crim, 9 novembre 1994 « Abitan » 94-80962 : personne poursuivie au pénal pour avoir réalisé sans autorisation 13 studios et au mépris des dispositions du POS. La chambre criminelle dit que ces travaux n’avaient pas eu pour effet de modifier l’aspect extérieur et ne créaient pas de surface de plancher supplémentaire, ni modification des volumes : il ne doit pas être poursuivi pour dépôt de PC. Mais cela peut constituer une infraction aux dispositions d’urbanisme car il est en infraction directe aux dispositions du POS. L’art L160-1 C.urb renvoie à la disposition pénale de l’art L480-4 pour les travaux ou utilisations du sol. Même sans réaliser de travaux, on peut être en infraction avec le POS.
Jusqu’où peut aller le POS ?
Le POS ou le PLU ne peut pas créer de procédures nouvelles : sont donc illégales les dispositions soumettant à l’avis du maire certains travaux, ou celles instaurant des autorisations municipales de mise en copropriété. Seule la loi peut créer un régime d’autorisation.
Le POS ne peut pas non plus modifier un régime existant prévu par la loi. Le POS ne peut pas exclure une exception légale par exemple.
Le POS peut-il régenter l’activité économique. Le CE admet qu’on puisse interdire certaines activités mais ce doit être pour des motifs d’urbanisme. CE 86 Société Guyane et Gascogne : POS de Lourdes qui interdisait dans le centre ancien la création de commerce de détail de plus de 50 m². Le CE l’a admis car c’était pour des motifs d’urbanisme : raisons de circulation. TA Rennes annule un POS qui avait fait une zone exclusivement réservée à l’activité hôtelière car les motifs étaient purement économiques et non urbanistiques.
Le nouveau PLU de Paris définit des zones de déficit en logement social (presque tout Paris) : art UG 2-3 : dans ces zones tout projet soumis à PC doit prévoir d’affecter au moins 25% de la SHON au logement social si on plus de 1.000 m² de SHON destinée à l’habitation. Cette disposition sera-t-elle légale ou non si elle est adoptée ? Samedi 8 novembre a été déposée une proposition de loi donne une base légale à cette disposition. Mais le projet de loi Borlot déposé le 24 octobre au Sénat dit que le PLU peut délimiter des secteurs où on pourra imposer un % de logements locatifs. Mais il le range dans les servitudes de l’art L123-2 (emplacements réservés au logement social) et donc en contrepartie, il y a un droit de délaissement, alors que les servitudes normalement énoncées par un PLU n’ont pas comme contrepartie le droit de délaissement. On ne sait pas comment vont réagir les parlementaires…
Art L123 : les règles du POS ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation sauf les adaptations mineures de la règle pour des raisons limitativement énumérées, rendues nécessaires par la configuration des parcelles, la nature du sol ou le caractère des constructions avoisinantes. Il ne faut pas confondre dérogation, ici c’Il ne faut pas confondre dérogation, ici c’est une exception prévue par le règlement.
Le juge regarde si le maire a bien fait une adaptation mineure ou s’il n’a pas été au-delà. Il y a appréciation au cas par cas : il ne faut pas aller trop loin.
Art L123-5 : le législateur a quand même prévu des dérogations au régime légal :
pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits par sinistre
pour permettre la restauration d’immeubles protégés par la législation sur les monuments historiques
PROCEDURES
Elaboration :
1ère délibération du conseil municipal : elle prescrit l’élaboration (ou la révision selon le parallélisme des formes) et organise la concertation. Le préfet effectue ensuite la procédure de porter à connaissance
2ème délibération du conseil municipal : délibération sur le PADD
3ème délibération du conseil municipal : tire le bilan de la concertation et arrête le projet de PLU. Ce projet est ensuite transmis aux personnes publiques associées : région, département, chambre de commerce, d’agriculture, des métiers… Celles-ci répondent. Il y a saisine du TA. Ce dernier nomme un commissaire enquêteur. L’enquête publique se déroule alors. Dans le dossier d’enquête publique, on joint les avis des personnes publiques associées. Cette enquête dure un mois environ et le commissaire rend un rapport. La commune n’est pas liée juridiquement par cet avis.
4ème délibération du conseil municipal : approuve le PLU
Entrée en vigueur :
s’il y a un SCOT, la délibération est exécutoire dès l’accomplissement des formalités. Le préfet a un droit de contrôle de la légalité a posteriori (droit commun).
si pas de SCOT, la délibération n’est exécutoire qu’un mois après transmission au préfet. Pendant ce délai, le préfet peut demander la suspension du PLU s’il lui apparaît que le PLU est contraire aux DTA, L121-1, SCOT…Il en demande la modification. Si la commune refuse, cela se terminera devant le JA.
Révision : le PLU peut être révisé : parallélisme total des formes et des compétences.
Modification : procédure plus souple (il y a quand même enquête publique) possible si pas d’atteinte au PADD et qu’il n’y a pas de réduction des espaces boisés classés ou des zones protégées, naturelles ou forestières. Quand il y a réduction, il faudra passer par la procédure de révision. Les élus voulaient avoir un mécanisme souple pour aller au-delà des contraintes. Ils ont obtenu la révision simplifiée
Révision simplifiée : ancienne révision d’urgence : procédure plus simple notamment en ce qui concerne les obligations de concertation. Elle est possible lorsque la révision a pour seul objet :
la réalisation d’une construction présentant un intérêt général notamment pour la commune,
l’extension des zones constructibles ne portant pas atteinte à l’économie générale du PADD
REGIME TRANSITOIRE
Les POS approuvés avant le 1er avril 2001 (EV SRU) restent POS avec leur contenu de POS (ancien art L123-1) : ils ne sont pas pour autant illégaux et restent en vigueur.
La révision (si atteinte à l’économie générale (pas du PADD car il n’existait pas)) : entraîne la transformation des POS en PLU avec contenu de PLU (plus d’art 15 notamment)
La modification est aussi possible pour introduire les nouveaux outils à disposition du PLU
La révision simplifiée est aussi possible pour les mêmes motifs : le POS reste POS. Elle ne pourra pas être opérée après la date butoir du 1er janvier 2006. le projet Borlot prévoit de prolonger cela au 1er janvier 2010 : le passage des POS aux PLU va donc se faire sur plus de 10 ans.
DISPARITION DU POS OU PLU
Abrogation d’un PLU : depuis la loi SRU, c’est possible. Mais les textes sont muets quant à cette procédure. Certains considéraient que le CM devait faire une enquête publique. Un décret en cours imposera l’enquête publique pendant laquelle la commune exposera les raisons d’abroger son POS/PLU. Elle aura alors une carte communale.
Annulation contentieuse du PLU : la délibération approuvant la révision ou l’élaboration d’un PLU peut faire l’objet d’un recours devant le JA : des particuliers mécontents d’une servitude frappant leur terrain, des associations, la chambre de l’agriculture…
Peuvent être soulevés des moyens de légalité externe (vices de forme ou de procédure) et des moyens de légalité interne (motifs de fond comme incompatibilité avec une norme supérieure comme toutes les prescriptions des lois montagne et littoral ou existence d’une erreur manifeste d’appréciation).
Conséquences de l’annulation : art L121-8 C.urb : l’annulation d’un PLU a pour effet de remettre en vigueur le POS immédiatement antérieur.
Difficultés :
Mais ce dernier peut être complètement obsolète et ne plus correspondre du tout à la politique de la commune. Le CM a donc parfois intérêt à abroger ce POS qui revit.
S’il n’y a pas de document antérieur, on revient au RNU et aux règles générales d’urbanisme qui s’appliquent sur les communes non dotées de POS/PLU.
En cas d’annulation partielle, il y a retour au document d’urbanisme antérieur seulement pour la partie antérieure
Quand il y a déclaration d’illégalité du document d’urbanisme, (en cas d’exception d’illégalité) : le juge annule le PC car il a été pris en fonction d’une disposition illégale du PLU. Aucune autorité ne peut appliquer un règlement qu’elle sait illégal. Le CM doit donc s’abstenir d’appliquer les dispositions illégales et le document antérieur revit pour ces dispositions. CE Avis 9 mai 2005 : le CE déclare que les maires ont l’obligation de ne pas appliquer le règlement illégal, même s’il n’a fait l’objet d’aucune déclaration d’illégalité par le juge. Cet avis est surprenant ! Ce serait donc au maire de juger si le PLU est illégal ! RDA 12 septembre 2005 ROUBY.
Ce mécanisme ravageur non protecteur de la sécurité juridique a été dénoncé par les professionnels de l’immobilier. La loi Bosson du 9 février 1994 a introduit un art L600-1 C.urb qui n’a pas d’incidence quant à l’exception d’illégalité soulevée pour des moyens de fond. Ce dispositif a voulu mettre une paroi coupe-feu interdisant 6 mois après la date d’opposabilité aux tiers (insertion dans JAL) de l’approbation du document d’urbanisme d’invoquer un vice de forme. On ne peut invoquer que des vices de fond (avec des exceptions).
Chapitre 3 : REGLES D’URBANISME DANS LES COMMUNES SANS POS OU PLU
LA REGLE DE LA CONSTRUCTIBILITE LIMITEE
Art L111-1-2 C.urb : règle de la constructibilité limitée en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune.
Notion de PAU : on regarde la densité des constructions. Devant un concept aussi flou s’est développée une JP abondante. Le juge prend des critères de densité, de distance entre les maisons, d’existence de réseaux, de voies publiques…
C’est une appréciation au cas par cas, il n’existe pas de définition. Il y a une subjectivité du JA.
Sens de la règle :
Si on est dans une PAU, on peut construire
En dehors de cela, il y a principe de constructibilité limitée.
On peut faire des extensions mesurées. La encore, le juge utilise des critères. Parfois il est sévère et parfois laxiste. Est possible aussi l’adaptation et le changement de destination : cela a été introduit par la loi de Robien sur proposition des élus locaux car des bâtiments agricoles désaffectés ne seraient jamais réaffectés à l’agriculture. Aujourd’hui, on peut changer leur destination.
Il existe d’autres exceptions : comme les services d’intérêts collectif, les bâtiments nécessaires à l’activité agricole. Ne peuvent pas être construites les constructions incompatibles avec le voisinage des zones habitées.
Exception justifiée par l’intérêt de la commune :
Pour autoriser les constructions en dehors des PAU, il faut une délibération du CM justifiée par l’intérêt de la commune.
Comme la commune n’a pas de PLU, si la DDE dit oui, le maire délivre les PC au nom de l’Etat. Si la DDE dit non, le préfet délivre le PC. Le préfet est tenu de la délibération, il peut seulement déférer la délibération devant le JA en raison de son rôle de contrôle de légalité.
CE « Chevilly la rue » : cela peut s’appliquer à une commune qui voir supprimer son POS.
LE REGLEMENT NATIONAL D’URBANISME
S’applique aussi sur les communes sans PLU le RNU posé de l’art R111-1 à R111-24 C.urb : tous ces articles sont rédigés de la même manière : « le PC peut être refusé ou accordé lorsque… » : ce sont des articles permissifs.
Règles de localisation des constructions
Art R111-2 C.urb : le PC peut être refusé si risque lié à la sécurité et à la salubrité publique. Cet article permet de refuser un PC sur un terrain glissant, sur un terrain proche d’une usine… cela joue aussi dans l’autre sens : on peut refuser à une usine de s’installer à côté de pavillons.
Art R111-3 : permet de refuser des PC quand les constructions sont susceptibles d’engendrer des nuisances graves notamment relatives au bruit : on ne peut pas construire d’habitations à côté d’éoliennes
Art R111-3-2 : permet de refuser le PC lorsque la construction est susceptible de compromettre la mise en valeur de vestiges archéologiques
Art R111-13 : permet de refuser le PC si la construction impose la construction par la commune d’équipements publics nouveaux soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement du service public pour la commune : les motifs d’urbanisme sont larges
Art R111-14-1 : il permet de refuser le PC pour éviter le mitage (éviter l’urbanisation dispersée) ou si les constructions sont de nature à compromettre l’activité agricole ou forestière.
Règles de desserte
Règles relatives à l’assainissement : les lotissements doivent avoir l’eau potable, par exemple…
Art R111-4 : le PC peut être refusé en raison de la desserte insuffisante (largeur de la voierie) ou accès dangereux
Règles sur les prospects
Ces règles doivent faire l’objet de dérogations préfectorales (comme à la Défense : le RNU a suffi pour ces constructions !)
Règles sur l’aspect extérieur des constructions
Art R111-21 : permet de refuser le PC si la situation, l’architecture, les dimensions des constructions sont de nature à porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, à l’aspect extérieur des bâtiments…
Même si la majorité des articles sont permissifs, certains de ces articles sont d’OP :
art R111-2 sur la sécurité salubrité,
art R111-3-2 sur les vestiges archéologiques
art R111-4 sur les accès
art R111-14-2 sur l’environnement
art R111-15 sur les villes nouvelles
art R111-21 sur l’insertion des bâtiments dans le site environnant
Quand on dit que ces articles sont d’OP, cela signifie que ces articles peuvent être opposés au PC même s’il y a un POS ou un PLU.
Le RNU est source d’insécurité juridique : il donne des motifs de refus de PC. En plus, on est dans des communes sans PLU donc s’applique la règle de la constructibilité limitée. Certaines communes considèrent cependant qu’un POS/PLU n’est pas nécessaire : on a créé un document pour elles : la carte communale.
LA CARTE COMMUNALE
Art L124-1 C.urb : on vient donner un fondement juridique à une expérimentation ancienne : plans d’application du RNU : Plans ARNU, Modalités ARNU, Cartes ARNU…
Le législateur a encadré et donné un fondement juridique à cette pratique : le maire peut délimiter un périmètre constructible : il s’agit donc d’un zonage. L’intérêt est que cela peut aller au-delà de la cartographie des PAU et donc on peut écarter la règle de la constructibilité.
Contenu : il y a un simple document d’orientation + un document cartographique présentant un zonage simplifié (par rapport au PLU) : il y a juste le périmètre d’agglomération constructible. Il peut aussi prévoir des secteurs réservés à l’implantation d’activités. En dehors de ce périmètre, ne seront admises que les exceptions normales de l’art L111-1-2 (adaptation, changement de destination, etc. …). Il n’y a pas de règlement, contrairement au PLU. Le règlement applicable est donc le RNU.
Procédure : il n’y a pas de concertation nécessaire : la commune peut le faire mais elle n’est pas obligée. Après la première délibération du CM, il y a seulement une enquête publique. Le CM approuve la carte communale et ensuite transmet la délibération au préfet. Si ce dernier ne se manifeste pas pendant un mois, il y consent.
Récemment, on a permis aux communes possédant une CC d’ouvrir un DPU s’il y a un projet d’équipement précis. Selon PERIGNON, c’est une erreur, on aurait plutôt du leur permettre de délimiter des emplacements réservés.
La commune peut décider d’être compétente pour délivrer les AOS (par le maire au nom de la commune), mais c’est facultatif.
LE PROBLEME DES « ENTREES DE VILLE »
Art L111-1-4 C.urb issu d’une loi de 95 et modifié par la loi du 25 février 2005 : en dehors des espaces urbanisés de la commune, (la notion d’espace urbanisé est une question de fait) on a un principe d’implantation des constructions par rapport aux voies : on interdit toute construction sur une bande de 75 m le long des voies (portée à 100m si voie à grande circulation). Cela ne s’applique pas aux infrastructures routières (pompes à essence), réseaux de service public… Selon PERIGNON, ce texte est aujourd’hui inutile.
Sont prévus des systèmes de dérogation :
Dérogation par le PLU : le PLU peut fixer des règles différentes et donc lever l’interdiction mais à condition de comporter une étude justifiant que ces règles sont compatibles à certains principes comme l’implantation, l’aspect extérieur des bâtiments…
Dérogation par le CM : si la commune a une CC, le CM peut par délibération prendre des règles différentes en accord avec le préfet pour s’affranchir de cette règle au vu d’une étude justifiant que cela est compatible avec tous les principes
Dérogation par le préfet : on peut avoir une dérogation ponctuelle donnée par le préfet compte tenu de l’intérêt de la commune attaché à cette dérogation.
Chapitre 4 : PROTECTION ET GESTION DES ESPACES SENSIBLES ET NATURELS
LA LOI LITTORAL
Le milieu littoral est important : on a 5.000 Km de littoral et dans les communes de littoral ont une grande pression foncière, d’urbanisation. Ce sont de grande activité : zones portuaires, zones touristiques…
Le législateur a réagi : loi 3 janvier 1986 : loi de protection et d’aménagement du littoral codifiée aux art L146-1s C.urb. Cette loi s’applique aux communes riveraines du littoral et également dans certaines communes d’estuaire.
La loi Littoral s’applique aux DTA, au SCOT et au PLU. Les DTA doivent respecter ses prescriptions mais elles peuvent aussi en préciser les modalités d’application. Les dispositions de la loi Littoral sont en outre directement opposables aux AOS : on peut demander l’annulation d’un PC pris sur le fondement d’un PLU contraire aux dispositions de la loi littoral.
Cette loi fait l’objet de grosses remises en question. Il y a récemment eu un rapport du Sénat sur la loi et il va sûrement y avoir bientôt une réforme, en 2006. CALIERARO : « faut-il réformer la loi littoral ? » BJDU 2003 n°5. La loi a une architecture curieuse.
REGLES APPLICABLES SUR TOUT LE TERRITOIRE COMMUNAL
principe d’urbanisation en continuité
On a un premier principe qui s’applique sur tout le territoire communal : principe d’urbanisation en continuité : art L146-4 I) : l’extension de l’urbanisation doit se faire soit en continuité des agglomérations ou des villages, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. Chaque mot compte.
Notion de village : la réponse ministérielle n°49985 du 16 août 2005 : par villages existants, il faut comprendre un ensemble comprenant des équipements publics ou privés créant une vie de village (par exemple des commerces ou services publics). Effectivement, la JP a considéré que les lotissements n’étaient pas des villages car il n’y avait pas de commerces. L’urbanisation en continuité du lotissement n’a pas été admise. Comme la notion de hameau, ces concepts sont flous et la JP est abondante : c’est du cas par cas.
Exception pour les exploitations agricoles : l’agriculteur peut donc agrandir son exploitation, même si elle n’est pas intégrée à un village.
principe de coupure de l’urbanisation
Si on a deux zones urbanisées sur le littoral, il doit y avoir entre les deux une coupure de l’urbanisation. Peut-on faire des golfs dans ces coupures ?
REGLES APPLICABLES SUR LES ESPACES PROCHES DU RIVAGE
Conditions d’extension limitée de l’urbanisation
Art L146-4 II) : dans les espaces proches du rivage, l’extension limitée doit se faire en cohérence avec le SCOT, ou être justifiée par le PLU est soumise à accord du préfet : limite à la décentralisation. Pour la JP, une construction est une extension au sens de cet article.
1er problème : qu’est-ce que l’espace proche du rivage ? c’est un premier problème. Souvent, c’est à moins, d’1 Km ou 1,5 Km. Mais c’est une notion de fait en raison des reliefs.
CE 1996 : le CE a annulé une ZAC en disant que c’est un espace proche du rivage alors qu’elle était séparée du rivage par un relief : car les constructions en question étaient visibles d’immeubles ayant vue sur mer (co-visibilité)
2ème problème : qu’est ce que l’extension limitée ? Est-ce l’extension physique de la nappe urbaine ou densification de l’espace actuellement urbanisé ?
Pour le CE, la notion d’extension limitée est suffisante pour condamner une surdensification du tissu urbain existant et CE juillet 2003 « Cap d’Antibes ». Si on densifie trop ou qu’on fait des immeubles trop hauts, le PC peut être annulé sur le fondement de la loi littoral, mais ce sont des critères flous.
CA Nantes 19 avril 2005 AJDA 12 septembre 2005 p.1697 : il s’agit d’une extension de 30 m² d’un bâtiment existant en zone ND relié par un couloir de 5 m. On est dans un espace proche du rivage. Cela doit, selon le CE, être regardé comme une construction nouvelle : c’est donc une extension de l’urbanisation dans un espace proche du rivage. Même si le POS n’interdit pas cette construction, le SCOT ne justifie pas cette extension : le PC admis sans accord préalable du préfet est nul. Selon PERIGNON, cette décision est excessive.
Règle des 100 mètres
Sur une bande de 100 m, tout terrain en dehors des espaces urbanisés de la commune est inconstructible. Il existe des exceptions : services publics et activités nécessitant la proximité immédiate de l’eau (pêche, activités maritimes, ostréiculture…).
Protection des espaces remarquables
Art L146-6 : obligation de préserver les espaces terrestres et marins nécessaires au maintien des équilibres biologiques
Art R146-1 : fait la liste de ces espaces remarquables : dunes, plages, forêts proches du rivage, zones naturelles des estuaires, marais, falaises. Ce décret va au-delà de l’habilitation législative : ce décret énumère ces sites au lieu de donner des critères : les élus n’ont plus de marge de manœuvre.
Le conservatoire du littoral ne pouvait même pas aménager un parking. En 2004 a été pris le décret R146-2 : alors on a permis des aménagements légers qui ne compromettent pas irrémédiablement le site : centres équestres, installations démontables, aires de stationnement indispensables.
Limitation des routes de transit et des campings
Les routes de transit doivent être au maximum à 2.000 m de la mer. Il n’est plus non plus possible de faire des campings au bord de l’eau.
Servitude de passage sur le littoral
L’art L160-6 C.urb datant de 1980 institue une servitude de passage des piétons sur le littoral de 3 m. Elle est calculée à partir de la limite du plus haut rivage (lors des plus gros coefs). Cette servitude est d’origine légale et peut éventuellement être modifiée par le préfet en raison de circonstances particulières (par exemple s’il y a une falaise avec risque d’éboulement). Cette servitude n’est pas indemnisable sauf s’il y a un dommage direct et certain. Eventuellement, les propriétaires peuvent se faire indemniser les frais de clôture.
Le préfet peut aussi après enquête publique, créer des servitudes pour accéder au rivage de la mer.
Action du conservatoire du littoral : les seuls secteurs réellement préservés sont les terrains acquis par ce conservatoire qui est un EPA. Il a pour ambition de rendre public plus d’un tiers du littoral : on parle du « tiers naturel ». Aujourd’hui, il a plus de 70.000 ha d’acquisitions. C’est une domanialité publique très protégée. Pour vendre un tel terrain, il faut un décret en CE sur demande de la majorité du conservatoire.
Le conservatoire peut acquérir ces biens de différentes manières :
par acquisition amiable,
par expropriation (il peut même acheter des terrains déjà protégés par la législation des sites),
par voie de préemption (le département peut créer des zones de préemption au titre de la protection des espaces naturels sensibles).
par le biais du mécanisme de la dation en paiement : des dispositions fiscales permettent de se libérer des frais de succession et de l’ISF en faisant une dation en paiement au conservatoire du littoral.
LA LOI MONTAGNE
LA PROTECTION DES PAYSAGES ET DES ESPACES NATURELS
CHAPITRE 1: LES OPERATIONS D’URBANISME, LEURS ACTEURS ET FINANCEMENTS
Intro Vues 1à 3
Introduction générale : L 300-1 et L. 311-1 à L.314-9 CU
Vues 4-5
1) L’opération d’aménagement urbain est définie par sa finalité : concept fédérateur depuis 1985. .
Le concept d’aménagement est d’abord défini par le code : L 300-1 alinea 2 :
« L’aménagement désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou autoriser des actions ou des opérations… et d’autre part, à assumer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations ».
Vue 6
Selon L 300-1 alinea 1 l’objet des actions ou opérations d’aménagement est : « mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder et de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels" » Désormais on peut faire une ZAC espaces naturels mais pas une ZAC financière.
2) Une série de principes encadre les opérations d’aménagement.
Vue 7-8
Procédures complexes ,alternatives et combinatoires elles répondent à des principes communs de participation des acteurs publics et privés, de contrôle, de technique de réalisation et de garantie.
La concertation et le débat : L 300-2 SCT, PLU et op amgt.
Le libre choix de l’opérateur public ou privé y ayant vocation L 300-4. Convention publique d’aménagement dont le contenu est prévu par la loi et le contrôle
Vue 9 3) Un outil essentiel le DPU
4) La structure du code nous montre cet ensemble que constitue l’urbanisme opérationnel :
Vue 10
Au livre III on trouve d’abord des articles généraux sur la définition de l’opérationnel les procédures, notamment de concertation et de publicité ( L 300-1 à L300-5)
Puis un chapitre entier sur la ZAC (L 311-1 à L 311-7)
Un ensemble d’autres opérations : restauration immobilière(313-4) et secteurs sauvegardés(313-1), lotissements(315-1 à 9),
On doit cependant remarquer que la ZAC, à l’initiative de la collectivité public, est l’instrument roi de l’aménagement urbain.
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