Plan comptable applicable aux sociétés civiles de placement immobilier (S. C. P. I.)





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CONSEIL NATIONAL DE LA COMPTABILITE

Plan comptable applicable aux sociétés civiles
de placement immobilier
(S.C.P.I.)


adopté par le CNC le 23 juin 1998 (avis n° 98-06)
et intégrant les dispositions du règlement n° 99-06
du Comité de la réglementation comptable du 23 juin 1999



Avertissement :

Le plan comptable des SCPI a été approuvé par l’assemblée plénière du Conseil national de la comptabilité (CNC) le 23 juin 1998 sous condition que les modifications énoncées par l’avis n°98-06 du CNC trouvent leur traduction réglementaire.

Cette condition a été remplie par l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement du Comité de la réglementation comptable (CRC) n° 99-06 du 23 juin 1999, modifiant l’arrêté du 26 avril 1995.

En conséquence, le présent plan comptable est publié en incorporant les dispositions du règlement n°99-06 du CRC.

Comme le règlement n°99-06, ce plan comptable est applicable aux comptes afférents aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2000.



Le cadre juridique

Le cadre comptable

Particularités comptables des S.C.P.I.

La prime d'émission
Le patrimoine immobilier locatif des S.C.P.I.
Le compte de résultat des SCPI

Règles comptables d'enregistrement et d'évaluation

Chapitre I - Constitution de la SCPI - collecte et utilisation des capitaux
Chapitre II - Les immeubles locatifs
Chapitre III - La gestion de la S.C.P.I.
Chapitre IV - Première année d'application du nouveau plan comptable SCPI

Documents de synthèse

État du patrimoine
Analyse de la variation des capitaux propres
Compte de résultat
L'annexe

Plan de comptes

Liste de compte



Introduction

I – Le cadre juridique

Les sociétés civiles de placement immobilier sont régies par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée notamment par les lois n° 93-6 du 4 janvier 1993 et n° 93-1444 du 31 décembre 1993 et le décret d’application n° 71-524 du 1er juillet 1971.

II – Le cadre comptable

A - Le nouveau cadre comptable

L’article 11 de la loi du 31 décembre 1970 modifié le 30 avril 1983 (1) prévoyait aux alinéas 2 et 3 que :

  • Les membres des organes de gestion de direction ou d’administration dressent " les comptes annuels conformément aux dispositions du titre II du livre 1er du Code de Commerce et établissent un rapport de gestion écrit ".

  • " Ils sont tenus d’appliquer le plan comptable général adapté, suivant des modalités qui seront fixées par décret, aux besoins et aux moyens desdites sociétés, compte tenu de la nature de leur activité ".

Ces dispositions ont été modifiées par la loi n° 93-1444 du 31 décembre 1993 portant diverses dispositions relatives à la Banque de France, à l’assurance, au crédit et aux marchés financiers :

  • d’une part les S.C.P.I. ne sont plus soumises aux dispositions du Code de Commerce ; le 2ème alinéa de l’article 11 précise seulement que les dirigeants de la société de gestion dressent à la clôture de chaque exercice " les comptes annuels et établissent un rapport de gestion écrit ".

  • d’autre part, le plan comptable est approuvé par arrêté et non plus par décret comme précédemment ; l’article 11, 3ème alinéa indique en effet : Les dirigeants de la société de gestion " sont tenus d’appliquer le plan comptable général adapté, suivant les modalités qui seront fixées par arrêté, aux besoins et aux moyens desdites sociétés, compte tenu de la nature de leur activité ".

Les règles comptable désormais applicables sont celles définies par l’arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier modifiées par le règlement n° 99-06 du Comité de la réglementation comptable du 23 juin 1999. Ces règles s’intègrent dans le présent plan comptable applicable aux SCPI qui a fait l’objet d’un avis du CNC n° 98-06 du 23 juin 1998.

Ce nouveau cadre comptable se substitue :

  • au plan comptable des sociétés civiles de placement immobilier approuvé par le décret n° 85.334 du 27 février 1985 ;

  • aux dispositions comptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier définies par l’arrêté du 7 janvier 1994.

B - Champ d’application

Ce nouveau cadre comptable s’applique à l’ensemble des sociétés civiles de placement immobilier régies par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée, qu’elles fassent appel public à l’épargne ou non.

C - Concepts retenus

Les règles comptables définies par l’arrêté du 26 avril 1995 modifié et complétées ci-après ont pour objet de permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un (ou des) immeubles locatifs. En effet, les S.C.P.I. ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion sur le moyen ou le long terme d’un patrimoine immobilier locatif selon des méthodes juridiques et fiscales qui rapprochent au maximum cette propriété collective de la situation d’un propriétaire direct.

En ce qui concerne la détermination du prix de la part, il convient de noter que selon l’article 3.1 de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée, " le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution " du patrimoine de la S.C.P.I.

" Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à la commission des opérations de bourse dans des conditions fixées par arrêté du ministre chargé des finances ".

Il convient alors de rappeler que la valeur vénale des immeubles locatifs constitue l’élément principal de la valeur de reconstitution du patrimoine de la S.C.P.I.

D - Contrôle des S.C.P.I.

En outre, les S.C.P.I. sont soumises au contrôle du conseil de surveillance, des commissaires aux comptes et de la commission des opérations de bourse (articles 16, 18 et 34 de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée).

Titre I – Particularités comptables des S.C.P.I.

I – La prime d'émission

Certains éléments pourront être imputés sur la prime d’émission, si les statuts de la S.C.P.I. le prévoient ; ce sont " les commissions de souscription, les frais de recherche d’immeubles directement réglés par la S.C.P.I., ainsi que les frais d’acquisition des immeubles tels que les droits d’enregistrement, la T.V.A. non récupérable pour les immeubles commerciaux et professionnels et les frais de notaire ".

II – Le patrimoine immobilier locatif des S.C.P.I.

A - La valeur vénale des immeubles locatifs à l’inventaire

La plus grande partie du patrimoine de la S.C.P.I. est constituée par des immeubles locatifs. La détermination de leur valeur vénale lors de l’inventaire de fin d’exercice doit alors être effectuée avec la plus grande attention.

  1. Principe

La valeur vénale d’un immeuble pour une S.C.P.I. est " le prix présumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble ; à l’arrêté des comptes, l’immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif. Cette valeur est déterminée hors droits d’acquisition ".

Si l’immeuble locatif est situé à l’étranger, sa valeur vénale est déterminée en devises étrangères ; elle est ensuite convertie en monnaie nationale au cours en vigueur à la date de clôture de l’exercice.

  1. Application

L’article 14 du décret n° 71-1524 du 1er juillet 1971, complété et modifié, relatif à certaines sociétés civiles faisant publiquement appel à l’épargne prévoit que " la valeur vénale des immeubles résulte d’une expertise réalisée par un expert immobilier indépendant. Chaque immeuble doit faire l’objet d’une expertise tous les cinq ans. Elle est actualisée par lui chaque année ".

B - La présentation des immeubles locatifs dans les documents de synthèse

  1. Etat du patrimoine

a) Coût historique : colonne " valeurs bilantielles "

Dans la colonne " valeurs bilantielles " de l’ " Etat du patrimoine " ne figure que le coût historique des immeubles locatifs détenus par les S.C.P.I. sans tenir compte des éventuelles appréciations ou dépréciations de ces immeubles.

Toutefois:

  • la valeur réévaluée se substitue à la valeur d’entrée dans la colonne " valeurs bilantielles " lorsqu’une société civile de placement immobilier (S.C.P.I.) utilise la faculté ouverte à l’article 18, dernier alinéa, de la loi du 31 décembre 1970 modifiée. La réévaluation doit alors porter sur l’ensemble des immeubles locatifs;

  • la dépréciation des immeubles locatifs peut être présentée dans la colonne " valeurs bilantielles " dans des cas exceptionnels affectant un ou des immeubles spécifiques.

b) Valeur vénale : colonne " valeurs estimées "

La valeur vénale des immeubles locatifs est présentée dans la colonne " valeurs estimées " de l’ " Etat du patrimoine ".

  1. Annexe

La valeur vénale des immeubles locatifs est détaillée, commentée et explicitée dans l’annexe selon les modèles définis ci-après dans le titre III " Documents de synthèse ".

III – Le compte de résultat des S.C.P.I.

Le compte de résultat doit permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un (ou des) immeuble(s) locatif(s).

Aussi, les variations de valeurs du patrimoine immobilier locatif ne doivent pas influencer le compte de résultat. Il en résulte que ce dernier n’inclut pas :

  • les appréciations ou les dépréciations du patrimoine immobilier locatif (sauf pour les constructions sur sol d’autrui et les concessions ainsi que les installations générales, agencements et aménagements relatifs aux immeubles locatifs) ;

  • les plus ou moins-values réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs ;

  • les indemnités forfaitaires acquises par application des garanties locatives.

Titre II – Règles comptables d'enregistrement et d'évaluation

Chapitre 1 – Constitution de la S.C.P.I. – Collecte et utilisation des capitaux

11- Les frais liés à la constitution et au développement de la S.C.P.I., à la recherche des capitaux et des immeubles

111 -Les frais d’établissement

111.1- Définition

Seuls les frais de constitution, les frais d’augmentation de capital et les frais de fusion directement réglés par la S.C.P.I. peuvent être inscrits en frais d’établissement.

Les frais de constitution comprennent notamment les frais de publicité légale (frais de greffe, frais d’insertion, etc,...), les frais d’enregistrement et les frais de notaire. Ces frais ont la caractéristique d’être à la fois " tarifés " et de correspondre à une obligation légale.

Les frais de fusion comprennent les frais de publicité légale (frais de greffe, frais d’insertion, etc...) et les frais d’enregistrement.

111.2- Traitement comptable

Les frais d’établissement sont comptabilisés au compte 201 " Frais d’établissement ".

A la clôture de l’exercice, la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer les frais d’établissement sur la prime d’émission (et/ou de fusion) (2) ou opter pour l’amortissement des frais d’établissement au plus tard à l’expiration du premier exercice suivant celui au cours duquel ils sont engagés.

Si la S.C.P.I. décide d’imputer les frais d’établissement sur la prime d’émission (et/ou de fusion), il convient de se référer au schéma d’écritures comptables décrit ci-après pour la commission de souscription (cf. § 112.2).

Si la S.C.P.I. opte pour l’amortissement des frais d’établissement, la dotation aux amortissements est effectuée comme suit : le compte 2801 " Amortissement des frais d’établissement " est crédité par le débit du compte 6811 " Dotations aux amortissements sur immobilisations incorporelles ".

112 -La commission de souscription

112.1 - Définition

Dans le cadre des opérations liées au développement de la S.C.P.I., la société de gestion engage différents frais pour le compte de la S.C.P.I. Il s’agit notamment des frais :

  • de prospection de capitaux

  • de recherche d’immeubles (à l’exception des commissions versées aux intermédiaires, directement réglées par la S.C.P.I.)

  • d’augmentation de capital à l’exception des frais de publicité légale, des frais d’enregistrement et des frais de notaire réglés directement par la S.C.P.I..

La S.C.P.I. verse alors à la société de gestion une commission de souscription qui couvre l’ensemble de ces frais.

112.2- Traitement comptable

La commission de souscription est inscrite dans une subdivision du compte 65 " Autres charges de gestion courante " (compte 657 " Commission de souscription ").

Puis, à la clôture de l’exercice la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer la commission de souscription sur la prime d’émission (3) ou opter pour son étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans.

  • Si la S.C.P.I. décide d’imputer la commission de souscription sur la prime d’émission, le schéma d’écriture comptable est le suivant :

Le compte 1049 " Prélèvements sur primes d’émission ou de fusion " est débité par le crédit du compte 791 " Transferts de charges d’exploitation à des comptes de bilan ".

  • Si la S.C.P.I. opte pour l’étalement de la commission de souscription par le compte de résultat, le schéma d’écriture comptable est le suivant :

- à la clôture de l’exercice de constatation au compte 65 " Autres charges de gestion courante " de la commission de souscription engagée, le compte 481 " Charges à répartir sur plusieurs exercices " est débité par le crédit du compte 791 " Transferts de charges d’exploitation à des comptes de bilan " pour la totalité de la commission de souscription engagée.

- à la clôture de l’exercice de transfert au compte 481 et à celle de chaque exercice suivant constatant l’étalement de cette charge, le compte 488 " Amortissement des charges à répartir sur plusieurs exercices " est crédité par le débit du compte 6813 " Dotations aux amortissements des charges d’exploitation à répartir " du montant de la quote-part des charges incombant à l’exercice concerné.

113 -Les frais de fusion autres que ceux inscrits en frais d’établissement

Il existe des frais de fusion autres que ceux inscrits en frais d’établissement. Ce sont notamment les frais d’études, les honoraires de notaires.

S’ils sont réglés directement par la S.C.P.I., ils sont inscrits en charges selon leur nature.

S’ils sont engagés par la société de gestion, la S.C.P.I. verse en contrepartie une commission de gérance inscrite au compte 673 " Commissions sur opérations de fusion et assimilées ".

Puis à la clôture de l’exercice, la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer ces frais sur la prime de fusion (4) ou opter pour son étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans.

Le schéma d’écriture comptable à retenir est alors identique à celui présenté ci avant pour la commission de souscription (cf. § 112.2).
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