Densité minimum de production de logements en extension de 20 logements/ha





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Commune d’Erdeven Compte rendu révision du Plan Local d’Urbanisme

COMMUNE D’ERDEVEN

REVISION DU PLAN LOCAL D’URBANISME
COMPTE RENDU réunion du 17/07/2014
ORDRE DU JOUR :

PADD (orientation en matière de développement urbain)


Sous la présidence M. Dominique RIGUIDEL, maire de la commune, ont participé à la réunion :



1. REGLES APPLICABLES A LA COMMUNE EN MATIERE D’URBANISATION
A l’aide du diaporama, M. DEROUARD rappelle les règles du SCOT à prendre en compte pour bâtir des hypothèses de développement de l’habitat et de croissance démographique de la commune littorale d’Erdeven :

  • 1 agglomération principale (bourg d’Erdeven) avec une extension ou 1 village d’activités attenant (ZA de La Croix Cordier) ;

  • 1 agglomération formée par le pôle Etel/ Belz débordant sur le territoire communal d’Erdeven ;

  • 2 agglomérations secondaires ou villages dénommés Kergouët et Loperhet par le SCOT ;


Selon la loi Littoral, seuls ces 5 secteurs peuvent bénéficier d’extension de l’urbanisation (constructions à réaliser en dehors de l’enveloppe urbaine).

De plus, en dehors de l’agglomération d’Erdeven, les 4 autres secteurs ne peuvent bénéficier que d’une extension limitée de l’urbanisation puisqu’ils se situent tous dans les espaces proches du rivage de la mer (II. de l’article L.146-4 du code de l’urbanisme).

Le SCOT indique, à l’échéance 2030 (environ 15 ans) :

  • 76 ha maximum de surface urbanisable pour les 4 communes de la Ria d’Etel dont environ la moitié pour les 2 communes d’Erdeven/ Locoal-Mendon ;

  • une production minimum de 50% des nouveaux logements à l’intérieur des tissus urbains existants (= en réinvestissement urbain) ;

  • une densité minimum de production de logements en extension de 20 logements/ha.



Comme hypothèse de travail, on peut donc estimer pour Erdeven que sur les 15 ans à venir la commune :

  • peut urbaniser jusqu’à 20 ha de surface pour l’habitat ;

  • qu’au moins 10 ha devront se situer à l’intérieur des enveloppes urbaines (= en réinvestissement urbain) ;

  • qu’en extension, il faudrait produire au moins 20 logements sur 1 ha de surface.



Dans une logique de densification et de respect des tissus urbains existants, il est assez logique d’envisager des densités de production de logements différentiées entre le centre bourg ancien et dense, les quartiers périphériques et les extensions de l’agglomération (où la densité de production imposée est d’au moins 20 logts/ha).
Cela sous-entend que les densités de production seront plus fortes du centre bourg vers la périphérie de l’agglomération ainsi que dans les villages et encore plus dans les hameaux.
En l’absence de Programme Local d’Habitat (PLH) opposable, et afin de réaliser des simulations et faire une proposition pour la prochaine réunion, M. DEROUARD propose de s’inspirer des valeurs de densités du PLH d’Auray Communauté et du PLU de Landévant.
Ainsi, les densités de production de nouveaux logements dans les espaces constructibles du projet de PLU d’Erdeven, pourraient être les suivants :




2. APPLICATION DE LA LOI LiTTORAL
M DEROUARD rappelle que dans l’état du projet de règlement graphique du PLU tel qu’il avait commencé à être travaillé par la précédente équipe municipale, il y avait :

  • 2 agglomérations principales (agglomération d’Erdeven avec La Croix Cordier et agglomération d’Etel débordant sur le territoire communal = quartier de La Croix Izan) ;

  • 2 villages ou agglomérations secondaires (Loperhet et Kergouët = réunion de Kerberdery, Lisveur, Tenat de Mennuilen, Kergouët, ZAC de Kerhilio) ;

  • 28 hameaux constructibles :

  • Crucuno

  • Keranroue-Tehuen

  • Kerascouet-Kerangre

  • Kerbernesse

  • Kerdelam

  • Keredo

  • Kergavat

  • Kergrosse

  • Kerihuel

  • Kerminihy

  • Kerouriec Centre

  • Kerouriec Nord

  • Kerouriec Sud

  • Kervarc'h

  • Kervazic-Kernogan

  • Kervazo-Les Meneques

  • Le Lery-Kergaire-Kerzenan

  • Le Manneguen

  • Les Sept Saints

  • Pont Quenno

  • Rochquevy

  • Saint Germain

  • Bovelane

  • Kerhilio

  • Kerlavart

  • Keroret-Keraveon

  • Keroulard

  • Kerpondy


M. DEROUARD rappelle qu’au regard des dernières jurisprudences 2013/2014 (TA de Rennes et Nantes), des avis des avocats et des Préfets du Finistère et des Cotes d’Armor, la densification des hameaux en commune littorale est très fragile.

De plus, la loi ALUR de mars 2014 a renforcé la limitation de la constructibilité dans les secteurs naturels ou agricoles en rendant exceptionnelle la mise en place ou le maintien de ces secteurs constructibles à la ‘campagne’. Ces secteurs appelés STECAL (secteurs de taille et de capacité d'accueil limité) doivent aussi avoir une taille et une capacité d’accueil limitée. Enfin, ces STECAL seront soumis pour avis à la CDCEA (Commission Départementale de Consommation des Espaces Agricoles), instance qui invitera la commune en séance à justifier ces STECAL.
Aussi, M. DEROUARD propose-t-il, à la fois pour une meilleurs compatibilité avec la loi Littoral et pour l’application de la loi ALUR de passer en revue ces 28 hameaux pour voir ceux qui pourraient être déclassés.
Mme BOURHIS interroge la DDTM, pour savoir quelle est la position de l’Etat sur les hameaux en commune littorale car elle imagine qu’il serait plus simple et plus juste de tous les supprimer. M. MICHEL indique que le Préfet du Morbihan ne demande pas de tous les supprimer ni n’interdit les densifications des hameaux en commune littorale. Il attire cependant l’attention sur le fait que l’ensemble de ces 28 hameaux ne pourra être maintenu puisque le caractère exceptionnel ne pourra être justifié.
Ni le code de l’urbanisme ni l’Etat n’ont défini ce que signifie le caractère exceptionnel mais il semblerait que ce soit le nombre (la quantité) et/ou le caractère particulier du hameau qui seraient les critères évoqués en plus de la taille limitée.
M. DEROUARD évoque aussi l’intérêt général de la commune à permettre des constructions neuves dans des hameaux où la majorité du bâti ancien de qualité. En effet comme le souligne Mme GRENET cela pourrait porter atteinte à l’image de la commune et à son patrimoine historique.
M. DEROUARD propose de passer en revue les 28 hameaux avec une première approche patrimoniale c'est-à-dire en proposant de ne pas maintenir en constructibles les hameaux de petite taille avec une majorité de bâtis anciens repérés lors de l’inventaire patrimonial déjà réalisé en préalable à la révision du PLU.
Après examen, 10 à 11 hameaux présentent ces 2 caractères patrimoniaux et d’ensembles urbains cohérents de petite taille et pourraient ainsi être déclassés de la zone constructible à la fois pour une meilleure compatibilité avec la loi Littoral, pour diminuer les surfaces urbanisables et pour ne pas dénaturer des ensembles bâtis de qualité. Il s’agit des hameaux suivants :

  • Keredo

  • Kerminihy ouest

  • Kerouriec Centre

  • Kerouriec Sud

  • Kervarc'h

  • Les Sept Saints

  • Bovelane

  • Kerlavart

  • Keroret-Keraveon

  • Keroulard

  • Kergavat (éventuellement car cœur ancien mais entouré de constructions récentes).


Ces secteurs seront ainsi reclassés en zone N ou A selon leur environnement sauf Kergavat qui est maintenu en hameau constructible pour l’instant.
En faisant ce travail, il n’y aurait plus que 17 hameaux constructibles sur la commune ce qui se rapproche d’un nombre ‘exceptionnel’ par rapport à la loi ALUR.
D’autres pistes sont proposées par M. DEROUARD.
Il pourrait s’agir du rattachement de hameaux périphériques aux agglomérations ou villages attenants :

  • Kerpondy au village de Loperhet ;

  • Kerhilio au village de Kergouët ;

  • Kervazic-Kernogan à l’agglomération d’Erdeven ;

  • Keranroue-Tehuen à l’agglomération d’Etel.


Il pourrait aussi s’agir de hiérarchiser les hameaux en fonction de leur taille.
Les hameaux de grande taille ne rentreraient pas dans la catégorie des STECAL et seraient maintenus en zones urbaines constructibles (Uc) en limitant au maximum les dents creuses (ex. Kerhilio s’il n’est pas rattaché au village de Kergouët car il s’agit d’un véritable secteur urbanisé dense avec des réseaux d’assainissement collectif…) tandis que les hameaux de petite taille seraient les seuls identités en STECAL (ex. Le Lery-Kergaire-Kerzenan qui serait zoné en une petite zone constructible de type STECAL zonée en Ah).
Tous ces points resteront à discuter lors de la prochaine réunion.

3. POURSUITE DE LA PROCEDURE ET DIVERS
M. le Maire s’inquiète fortement du déclassement des ces hameaux qui repasseraient alors en zone A ou N puisque la loi ALUR n’autorise plus en zone A que les extensions ou changement de destination des constructions d’intérêt patrimonial ou architectural et en zone N aucune extension et uniquement des changements de destination.
Afin d’avancer dans les scénarios de potentialités de production de logements par rapport à l’étude de densification, M. DEROUARD propose de refaire une simulation des espaces de réinvestissement urbain en prenant comme hypothèse les densités de production évoquées et en se basant sur les surfaces permettant d’accueillir au moins 3 logements (et non plus à partir de 1 logement).

Le cadastre sera mis à jour avec les nouvelles constructions se qui conduira aussi à supprimer des dents creuses dans l’étude de densification faite en première approche par GEOLITT le 17/07/2014 et qui avait abouti à recenser 62,5 ha de surface potentiellement constructible à vocation d’habitat.
M. HARNOIS évoque les conseils de l’avocat de la commune sur une nouvelle prescription de la révision du PLU puisqu’il semblerait que la délibération de 2008 soit un peu ancienne et ne comporte pas tous les points qui doivent obligatoirement être mentionnés dans la délibération. Une nouvelle délibération sera sans doute prise à l’automne dès lors que les objectifs de la commune dans le cadre de sa révision seront précisés grâce au travail sur le PADD.
Pièce jointe : Diaporama de présentation
Prochaine réunion : PADD le mercredi 17/09/2014 à 14h
Signé M. le Maire

Dominique RIGUIDEL

GEOLITT/ URBA-RPLU-14-006 /

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