Vente dans le cadre de l'article l-141-1 du Code Rural et de la peche maritime





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    1. OBJECTIFS DE L’ATTRIBUTION ET CONDITIONS DE LA CESSION



Les textes qui régissent la SAFER et qui sont ci-après rappelés précisent les conditions d’attributions.
Article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime :

Des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent être constituées pour remplir les missions suivantes :

1° Elles œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers. Leurs interventions visent à favoriser l'installation, le maintien et la consolidation d'exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l'agriculture biologique au sens de l'article L. 641-13 ;

2° Elles concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique ;

3° Elles contribuent au développement durable des territoires ruraux, dans le cadre des objectifs définis à l'article L. 111-2 ;
Article L. 111-2 du Code Rural et de la Pêche Maritime « ... la politique d’aménagement rural devra notamment :
1° Favoriser la mise en valeur durable des potentialités et des caractéristiques locales de l'espace agricole et forestier ;

2° Améliorer l'équilibre démographique entre les zones urbaines et rurales ;

3° Maintenir et développer les productions agricole et forestière, tout en organisant leur coexistence avec les activités non agricoles et en intégrant les fonctions sociales et environnementales de ces activités, notamment dans la lutte contre l'effet de serre grâce à la valorisation de la biomasse, au stockage durable du carbone végétal et à la maîtrise des émissions de gaz à effet de serre ;

3° bis Maintenir et développer les secteurs de l'élevage et du pastoralisme en raison de leur contribution essentielle à l'aménagement et au développement des territoires ;

4° Assurer la répartition équilibrée des diverses activités concourant au développement du milieu rural ;

5° Prendre en compte les besoins en matière d'emploi ;

6° Encourager en tant que de besoin l'exercice de la pluriactivité dans les régions où elle est essentielle au maintien de l'activité économique ;

7° Permettre le maintien et l'adaptation de services collectifs dans les zones à faible densité de peuplement ;

8° Contribuer à la prévention des risques naturels ;

9° Assurer la mise en valeur et la protection du patrimoine rural et des paysages ;

10° Préserver les ressources en eau, notamment par une politique de stockage de l'eau, la biodiversité sauvage et domestique et les continuités écologiques entre les milieux naturels.
Article R 141-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime
1° Procéder à l'attribution, par cession ou par substitution, des biens mentionnés au 1° du II de l'article L. 141-1, au bénéfice :

-soit de propriétaires ou d'exploitants dont les propriétés ou les exploitations sont mal adaptées à une mise en valeur rationnelle ou n'atteignent pas une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ;

-soit d'agriculteurs que cette opération permet d'installer ou de maintenir ;

-soit de personnes qui s'engagent à louer les biens dans les conditions déterminées à l'article R. 142-2 ;

-soit de personnes physiques ou morales qui concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et au maintien de la diversité biologique ;

-soit de personnes dont elles établissent que leur projet satisfait à l'un des objectifs de l'article L. 111-2, ou facilite la réorientation des terres, bâtiments ou exploitations vers des usages non agricoles en vue de favoriser le développement rural ainsi que la protection de la nature et de l'environnement au sens de l'article L. 141-3 ;

La SAFER déclare que la présente cession répond aux objectifs fixés à l’article L. 141-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.





102-2-CAHIER DES CHARGES



A défaut d'exécution des clauses ci-après, il est expressément convenu, que la présente vente sera résolue de plein droit.
Mention à ajouter dans la liste des engagements du cahier des charges si la SAFER met en vente un terrain dont les productions relèvent de l'agriculture biologique au sens de l'article L. 641-13 CRPM


  • L’acquéreur exploitant (cas n°1 et 2°) ou l'exploitant non acquéreur (cas n°3) s’engage à exploiter le bien conformément à la réglementation communautaire et nationale en vigueur relative à la production biologique, pendant une durée minimale de 10 ans. De plus, il s’engage à obtenir et à conserver pendant cette même période la certification en agriculture biologique, donnée par l’organisme certificateur de son choix, ainsi qu’à transmettre chaque année à la SAFER les éléments justifiant le respect de ses engagements.


Le cahier des charges est généralement de 10 ans.

A la demande expresse de la SAFER il peut être porté à 15 ans.

Dans ce cas il faut rajouter en dessous après chaque titre (cas n°1, n°2…) :

"L'acquéreur" a été spécialement informé par la SAFER que la vente à son bénéfice, objet des présentes, a été rendue possible grâce à des circonstances d'intervention exceptionnelles ayant pu résulter de l'un ou plusieurs des cas ci-dessous :

  1. acquisition en préemption sur un projet d'aliénation à un tiers soit aux conditions notifiées, soit en révision de prix ;

  2. aide financière de la Région ou de l'Etat destinée à faciliter l'installation de porteurs de projets ;

  3. choix délibéré de sa candidature après un large débat compte-tenu du nombre important de candidats concurrents pour cette même propriété ;

  4. Exercice d'un pacte de préférence.


Et au point 1) de chaque cas, ajouter :

L'acquéreur (cas n° 1 et 2) OU l'exploitant (cas n° 3 pour l'exploitant non acquéreur) s'engage à exercer pendant 15 ans, la profession d'agriculteur à titre principal en qualité de chef d'exploitation ;

A ce titre, il reconnaît être informé qu'est considéré comme agriculteur à titre principal, l'exploitant qui consacre plus de 50 % de son temps de travail et retire au moins 50 % de son revenu global des activités de production agricole et forestière ainsi que des activités, touristiques ou autres, qui sont dans le prolongement de l'acte de production agricole ou forestière.

102-2-1-Cas n° 1 – INSTALLATION D’UN PROPRIETAIRE EXPLOITANT
"L'acquéreur" sera tenu, d'exécuter fidèlement, ainsi qu'il s'y engage en obligeant également ses ayants droit, les conditions ci-après.
Pendant 10 ans, à compter de la date du présent acte et sauf dispenses particulières accordées expressément par la "SAFER" :
1) "l'acquéreur" continuera à satisfaire aux conditions d'attribution, relatives aux priorités d'installation, de l'article R 142-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime dont il déclare avoir parfaite connaissance.

2) il s'engage à justifier, dans les six mois, à l'égard du "bien vendu", du statut de chef d'exploitation agricole.

3) d'une façon générale, "l'acquéreur" devra exploiter le bien raisonnablement au sens où l'entendent le Code Civil et la jurisprudence.

4) il entretiendra les bâtiments existants sur "le bien vendu" en sorte que leur consistance ne soit pas diminuée.

5) il ne pourra pas aliéner à titre onéreux ou par donation entre vifs, ni louer, ni apporter en société "le bien vendu".

6) l'exploitation telle qu'elle est actuellement constituée ne devra pas être morcelée ou lotie et devra conserver une destination conforme aux dispositions de l’article L. 141-1 du Code rural et de la Pêche Maritime.

7) L'exploitant, personne physique, ne pourra mettre le bien acquis à la disposition d'une société ou en faire apport qu'à condition expresse de faire partie de ladite société avec le statut d'associé exploitant. Il s'engage sur simple réquisition de la SAFER et pendant toute la durée fixée au cahier des charges à justifier de ce statut.

8) L'exploitant, personne morale constituée pour l'acquisition du bien vendu, s'interdit toute cession de parts sociales à un non associé sans l'autorisation expresse de la SAFER

9) Si l'acquéreur est une personne morale déjà exploitante avant l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder l'intégralité de leurs parts à des tiers sans l'autorisation de la SAFER
Au cas où "le bien vendu" serait actuellement loué ou occupé, "l'acquéreur" devra faire toute diligence pour obtenir la libération des lieux et en prendre possession.
102-2-2- Cas n° 2 – CONSOLIDATION ET / OU AMELIORATION DE LA REPARTITION PARCELLAIRE D’UNE EXPLOITATION AGRICOLE
"L'acquéreur" sera tenu, d'exécuter fidèlement, ainsi qu'il s'y engage en obligeant également ses ayants droit, les conditions spéciales ci-après:
Pendant 10 ans, à compter de la date du présent acte, l'acquéreur ou ses ayants cause devra :
1) conserver une destination conforme aux dispositions de l’article L. 141-1 du Code rural et de la Pêche Maritime.

2) ne pas aliéner à titre onéreux, ou par donation entre vifs, ni louer, ni échanger, ni apporter en société le bien vendu.

3) exploiter personnellement le bien vendu.

4) L'exploitant, personne physique, ne pourra mettre le bien acquis à la disposition d'une société ou en faire apport qu'à condition expresse de faire partie de ladite société avec le statut d'associé exploitant. Il s'engage sur simple réquisition de la SAFER et pendant toute la durée fixée au cahier des charges à justifier de ce statut.

5) L'exploitant, personne morale constituée pour l'acquisition du bien vendu, s'interdit toute cession de parts sociales à un non associé sans l'autorisation expresse de la SAFER

6) Si l'acquéreur est une personne morale déjà exploitante avant l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder l'intégralité de leurs parts à des tiers sans l'autorisation de la SAFER
Au cas où "le bien vendu" serait actuellement loué ou occupé, "l'acquéreur" devra faire toute diligence pour obtenir la libération des lieux et en prendre possession.

102-2-3 - Cas n° 3 – CESSION A UN PROPRIETAIRE NON EXPLOITANT
102-2-3-1- CLAUSES S’APPLIQUANT AU PROPRIETAIRE NON EXPLOITANT
"L'acquéreur" sera tenu, d'exécuter fidèlement, ainsi qu'il s'y engage en obligeant également ses ayants droit, les conditions spéciales ci-après :
Pendant une durée minimum de 10 ans, à compter de la date du présent acte :
1) l'ensemble du "bien vendu" sera loué ou mis à disposition d'un exploitant agréé par la "SAFER" et les Commissaires du Gouvernement. Au cas où avant l'expiration du délai prévu ci-dessus, la location viendrait à cesser, toute prise en location du "bien vendu" par une personne autre que le conjoint ou l'un des descendants, ou ascendants du preneur, devra être soumise à l'agrément de la "SAFER" dans les conditions prévues au paragraphe « DEMANDE DE DEROGATION » ci-après.

2) "le bien vendu" ne devra, en aucun cas, être morcelé ou loti, sauf application des dispositions de l'article L 411-32 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

3) "le bien vendu" ne pourra pas être aliéné, à titre onéreux ou par donation entre vifs, ni être apporté en société.

4) "le bien vendu" devra conserver une destination conforme aux dispositions de l’article L. 141-1 du Code rural et de la Pêche Maritime.

5) L'acquéreur, personne morale constituée pour l'acquisition du bien vendu, s'interdit toute cession de parts sociales à un non associé sans l'autorisation expresse de la SAFER

6) Si l'acquéreur est une personne morale déjà existante avant l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder l'intégralité de leurs parts à des tiers sans l'autorisation de la SAFER


102-2-3-2- CLAUSES S’APPLIQUANT A L’EXPLOITANT NON ACQUEREUR
L'exploitant comparant au présent acte, agréé par la SAFER, sera tenu d'exécuter fidèlement, ainsi qu'il s'y engage, en obligeant également ses ayant droits, les conditions ci-après.
Pendant une durée minimum de dix ans à compter de la date du présent acte et sauf dispense particulière accordée expressément par la SAFER selon les modalités fixées au paragraphe « DEMANDE DE DEROGATION » :
1) L'exploitant (ou l'associé exploitant, personne physique) s'engage à justifier, dans les six mois, à l'égard du bien acquis, du statut de chef d'exploitation agricole et à conserver ce statut jusqu'au terme du cahier des charges

2) Il exploitera personnellement le bien acquis

3) Il ne pourra mettre le bien à la disposition d'une société ou faire apport de son bail à celle-ci qu'à condition expresse de faire partie de ladite société avec le statut d'associé exploitant. Il s'engage sur simple réquisition de la SAFER et pendant toute la durée fixée au cahier des charges à justifier de ce statut.

4) L'exploitant, personne morale constituée pour l'acquisition du bien vendu, s'interdit toute cession de parts sociales à un non associé sans l'autorisation expresse de la SAFER

5) Si l'acquéreur est une personne morale déjà exploitante avant l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder l'intégralité de leurs parts à des tiers sans l'autorisation de la SAFER.
102-2-4- Cas n° 4 – CESSION D’UN BIEN RURAL
La SAFER rappelle que la présente cession est faite au titre de l'article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime au motif suivant :
information donnée par la SAFER
L'acquéreur s'engage, pour lui et ses ayants cause pendant une durée minimum de dix ans à compter de la date du présent acte, à conserver au bien la destination qui a motivé sa rétrocession par la SAFER, ainsi qu'il est dit ci-dessus.

Pendant cette même durée, il ne pourra ni louer, ni céder, ni apporter en société, ni morceler, ni lotir le bien vendu sans autorisation expresse de la SAFER.
Si "l'acquéreur" est une personne morale constituée pour l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder leurs parts à un tiers sans l'autorisation de la SAFER
Si "l'acquéreur" est une personne morale déjà exploitante avant l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder l'intégralité de leurs parts à un ou plusieurs tiers sans l'autorisation de la SAFER.
102-2-5 - Cas n° 5 - PROTECTION DE LA NATURE ET DE L’ENVIRONNEMENT
Pendant une durée minimum de dix ans à compter de la date du présent acte et sauf dispense particulière accordée expressément par la SAFER selon les modalités fixées au paragraphe « DEMANDE DE DEROGATION », le Responsable de la Mise en Valeur/l’acquéreur comparant au présent acte, agréé par la SAFER, sera tenu d'exécuter fidèlement, ainsi qu'il s'y engage, en obligeant également ses ayant droits, la condition ci-après :

- il utilisera le bien acquis selon la destination qui lui a été dévolue par la SAFER en veillant tout particulièrement au respect des dispositions de protection définies dans le cadre d’une réglementation spécifique ou issues d’un projet décidé par une collectivité à savoir (reprendre les clauses du cahier des charges inhérent au site ou les annexer).
102-2-6 - Cas n° 6 – CESSION D'UN BIEN FORESTIER
"L'acquéreur" sera tenu, sous peine de résolution de plein droit de la présente vente, d'exécuter fidèlement, ainsi qu'il s'y engage en obligeant également ses ayants droit, les conditions ci-après :
Maintien de la destination forestière pendant ______ ans à compter de la date du présent acte, "l'acquéreur" ou ses ayants cause devra :
1) Conserver la destination forestière du "bien vendu"

2) Ne pas morceler ou lotir le "bien vendu"

3) Ne pas aliéner à titre onéreux ou par donation entre vifs, ni apporter en société le "bien vendu" qu'à condition expresse de faire partie de ladite société avec le statut d'associé exploitant.

4) Assurer personnellement la mise en valeur du bien vendu

5) Si "l'acquéreur" est une personne morale constituée pour l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder leurs parts à un tiers sans l'autorisation de la SAFER

6) Si "l'acquéreur" est une personne morale déjà exploitante avant l'acquisition du bien vendu, le ou les associés ne pourront céder l'intégralité de leurs parts à un ou plusieurs tiers sans l'autorisation de la SAFER.


    1. PACTE DE PREFERENCE



La SAFER fait réserve expresse à son profit d’un droit de préférence en cas d’aliénation à titre onéreux dans un délai de ______ ans à compter de ce jour, ainsi qu'il est stipulé au paragraphe « DROIT DE PREFERENCE – PARTIE 2 » ci-après.



    1. DELAISSEMENT AU PROFIT DE LA SAFER


Il est fait réserve expresse au profit de la SAFER du droit d'exiger le délaissement prévu par l'article L 141-1-II du Code Rural et de la Pêche Maritime, en cas de non respect des conditions prévues au cahier des charges défini au paragraphe « CAHIER DES CHARGES – PARTIE 2 » ci-après, et ce, dans un délai de _______, à compter de ce jour.


    1. CONTRIBUTION DE SECURITE IMMOBILIERE


La Contribution de sécurité immobilière se substitue au salaire antérieurement perçus par les conservateurs des hypothèques et dont le principe est posé par la nouvelle rédaction des articles 879 et suivant du CGI.


    1. PLUS VALUES


Pour satisfaire aux dispositions légales sur les plus-values immobilières, chaque vendeur déclare :

- qu'il a son domicile à l'adresse indiquée en tête des présentes

- qu'il dépend du centre des impôts de __________________________

- que le bien vendu lui appartient par suite de ______________________

- que la plus value éventuelle résultant de la présente mutation est exonérée de toute imposition ; en effet ___________________________________
Chaque vendeur reconnaît avoir été avisé par le notaire soussigné de l'obligation de déclarer, avec l'ensemble de ses revenus, la plus value éventuelle résultant des présentes, et avoir reçu du notaire soussigné toutes les explications utiles afférentes à cette obligation fiscale ; en conséquence, il fera toutes déclarations et produira toutes pièces justificatives auprès de l'administration fiscale compétente.



    1. ASSIETTE DES DROITS


Pour déterminer l'assiette des droits de mutation dus au titre de cet acte, il est précisé que tous les frais, droits et honoraires seront supportés par l'acquéreur et qu'il résulte de cet acte qu'il n'existe aucune charge augmentative du prix.


    1. CALCUL DES DROITS



    1. ATTESTATION DU CONTENU DE LA PARTIE NORMALISEE


Le notaire soussigné atteste que la partie normalisée de cet acte, rédigée sur ______ pages, contient toutes les énonciations nécessaires à la publication au fichier immobilier des droits réels et toutes celles nécessaires à l'assiette de tous salaires, impôts, droits et taxes.

FIN DE PARTIE NORMALISEE




201 - FAITS ET ACTES ANTERIEURS

202 - NATURE DE L’ACTE

203 - SUR LES PERSONNES

  1. - SUR LE BIEN

  2. - CONTROLE DES STRUCTURES


201- FAITS ET ACTES ANTERIEURS



    1. PROMESSE DE VENTE


Aux termes d’une promesse de vente, sous seing privé, en date du…………………………, enregistrée aux Services des Impôts de Niort, le………………………….., folio………………………….numéro……….., le vendeur s’est obligé de vendre à la SAFER, le bien objet de la présente vente ; avec faculté pour la SAFER en conformité des dispositions de l’article L.141-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, de se substituer une ou plusieurs personnes physiques ou morales pour acquérir tout ou partie des biens objets de ladite promesse de vente.


    1. LEVEE D'OPTION PAR LA SAFER



1° Hypothèse : Cas général
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du _______________, la SAFER a déclaré lever l'option, dans les termes et conditions de la promesse de vente sus énoncée, manifestant son intention d'acquérir les biens objets des présentes et ci-avant désignés au paragraphe « IDENTIFICATION DU BIEN », soit de les faire acquérir par une tierce personne, en conformité des dispositions L. 141-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.
2° Hypothèse : Cas particulier
Aux termes du présent acte, la SAFER déclare lever l’option dans les termes et conditions de la promesse de vente sus-énoncée.

    1. SUBSTITUTION APRES LEVEE D'OPTION PAR LA SAFER



1° Hypothèse : Cas général
Aux termes d'une convention sous seing privé en date du ________________ enregistré le _______ en conformité d'une part des dispositions de l'article L. 141-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, et d'autre part des stipulations de la promesse de vente ci-dessus relatée, la SAFER s'est substituée M. et Mme __________________________, pour l'acquisition des biens objets des présentes et ci-avant désignés au paragraphe « IDENTIFICATION DU BIEN », cette substitution devant s'analyser comme une cession conventionnelle de contrat, avec les conséquences fiscales qui peuvent en résulter, et notamment la rupture de la chaîne TVA.
2° Hypothèse : Cas particulier
Aux termes du présent acte, la SAFER se substitue M. et Mme________________, ci-dessus identifiés au paragraphe « NOUVEAU TITULAIRE ACQUEREUR ».
Tous ces faits et actes analysés, le vendeur vend, par les présentes, à l’acquéreur qui accepte les biens objets des présentes ci-après désignés et s’oblige à exécuter fidèlement les conditions particulières ci-après stipulées.


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