«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





télécharger 0.51 Mb.
titre«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»
page3/10
date de publication02.10.2019
taille0.51 Mb.
typeNote
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
on peut penser que sont également visés les lotissements ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir avant la rentrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme », d’autres éminents juristes s’interrogent sur les contentieux potentiels engendrés par cette écriture exclusivement dédiée aux « Permis d’aménager » dont la lecture latérale exclurait les anciens lotissements.

La subdivision de lots, tout comme tout autre modification de lotissement feront donc l’objet de certaines incertitudes lorsqu’elles concerneront les « anciens lotissements » antérieurs à la réforme.

Citons Monsieur Benoit-Cattin (CRDI) reprenant lui-même la position du Ministère :

« Par courrier du .. courant vous avez bien voulu interroger le CRDI sur la procédure à employer pour procéder à la modification d'un arrêté de lotir délivré sous l'ancien régime compte tenu de la  réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007.
L'administration a pris position sur ce point dans le cadre des questions réponses disponibles sur le site du ministère.
 Permis de lotir modificatif : Description :
 Pour un permis de lotir déposé et délivré avant le 1er octobre 2007 et qui comprend des parties communes : si une modification de ce permis de lotir est sollicitée après le 1er octobre 2007  
enregistre-t- on une DP ou un PA ? (sachant que les modifications ne portent pas sur les parties communes).
Réponse :
 Dès lors qu'il y a plus de deux lots et des parties communes, il s'agit d'un permis d'aménager. Le dossier de demande de permis d'aménager modificatif doit être considéré comme un nouveau dossier à part entière. Il est enregistré et instruit conformément aux dispositions applicables depuis le 1er octobre 2007.
Dans le cas, toutefois, ou le lotissement initial relèverait maintenant d'une simple déclaration préalable, le lotisseur doit  simplement déposer une déclaration préalable. En effet, il n'existe  pas de procédure modificative pour une déclaration préalable.
 On peut s'interroger sur le bien fondé de cette prise de position « abrupte » au vue du droit antérieur applicable sous l'ancien régime.
 Il était admis, par la doctrine et la jurisprudence, que des  modifications d'ampleur limitée, apportées à un projet de  construction, ne nécessitaient pas l'instruction et la délivrance d'un nouveau permis de construire portant sur l'ensemble du projet,  mais pouvaient être autorisées par un permis de construire modificatif, dont l'objet e st limité aux transformations qui sont envisagées. Corrélativement le permis d'origine, en ce qu'il n'est  pas touché par la modification, conservait son intégrité.
 La prise de position de l'administration nous semble trouver son support par la substitution du permis d'aménager à l'autorisation de lotir. En effet, si les deux décisions ont la même portée, autoriser la division en vue de l'implantation de bâtiments, leur régime est sensiblement différent, notamment en ce qui concerne la composition du dossier. Un permis d'aménager modificatif délivré sous le régime entré en vigueur le 1er octobre ne peut donc porter que sur un acte  également délivré sous ce régime. Admettre, sous le régime actuel, que le dossier de demande puisse ne porter que sur l'objet de la  modification en faisant abstraction de l'autorisation de base reviendrait indirectement à prolonger la durée de vigueur de l'ancien régime.
 C'est donc le passage d'un régime à l'autre qui brise la solution classique du modificatif limité à son seul objet. Elle ne devrait pas, en revanche, être remise en cause lorsque la modification intéresse un permis d'aménager. »


Sur cet importante question, Emmanuel Wormser s’interroge : n’y a-t-il pas confusion ici entre le permis en cours de validité donc avant achèvement de l’aménagement formalisé par la DAACT, et la demande d’un permis modifiant le lotissement, qui est bien une autorisation nouvelle ?«

Il est fort probable que des précisions et corrections seront apportées dans le cadre des nouvelles réformes en cours, mais dans l’attente, services instructeurs, praticiens et juristes soulèvent cette difficulté source de positions différentes et certainement de contentieux prochains.

B16°) La cahier des charges

Ce sujet fera l’objet d’un chapitre spécial en fin d’étude.

B2°) Modifications demandées ou acceptées par les colotis

L’article parle de lui-même, ces modifications sont ou sollicitées ou acceptées.

« Une précision importante, dans le calcul des voix, chaque propriétaire compte pour une seule voix même s’il détient plusieurs lots.

Il en va de même si un lot de lotissement est l’assiette d’une copropriété. Monsieur Wormser précise que dans ce cas, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui doit s’exprimer, pas les copropriétaires individuellement ni, à fortiori, le syndic ou le Conseil syndical.

L’objet de la demande doit être clair et précis, et les colotis les plus intéressés doivent être consultés, même si par ailleurs l’accord de la majorité qualifié est déjà recueilli ». (S.Pérignon).

Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng : « …..Tout au plus observe-t-on : ……que la réforme n’a pas étendu le principe de l’autorisation d’urbanisme tacite à l’expiration d’un certain délai à compter de la demande de modification ; le droit commun nous semble ici applicable, selon lequel le silence de l’administration à l’expiration du délai de mois vaut refus de l’autorité administrative pour modifier les documents du lotissement. »

Il en va différemment si cette modification est imposée !

B3°) Modifications imposées aux colotis

B31°) Mise en concordance avec un document d’urbanisme

Ceux-ci ne pourront s’y opposer, mais après enquête publique et dans le cadre des procédures prévues.

L’article de base : L-442-11

Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.

3 importantes remarques qu’il convient d’appréhender !

1°) Ces modifications ne peuvent être imposées si la commune n’a ni POS, ni PLU.

Une carte communale ne suffirait pas également. ( tout simplement par ce que la carte communale n’a pas de règlement souligne Monsieur Wormser.

2°) Cette possibilité est également offerte au lotissement « déclaré » !

Nous pouvons penser que là aussi, seule l’hypothèse d’un cahier des charges serait concernée.

Peut-être également la SHON attestée par le lotisseur ?

3°) Cette possibilité ne concerne que les permis d’aménager !

Nous retrouvons là le sujet traité précédemment au chapitre « les divisions de lots ».

Cette « exhaustivité » n’a pas échappé à Monsieur Sylvain Pérignon.

La rédaction de l’article L-442-11 vise l’approbation d’un document d’urbanisme « postérieurement au permis d’aménager……. ». Malgré cette rédaction, on peut néanmoins penser que la procédure sera applicable pour modifier les documents d’un lotissement autorisé par décision prise sous le régime des textes antérieurs au 1er octobre 2007.

Cette interprétation s’impose d’autant plus que l’article R-442-20 étend le régime de l’article L-442-11 aux lotissements antérieurs à la loi du 14 mars 1919 et aux remembrements d’après-guerre ».

Oui !... ?

Il restera tout de même à convaincre les colotis « farouchement opposés » à toutes modifications imposées, et leurs avocats !!!!!

Nous retrouverons fréquemment cet « oubli » dans la correction des textes qui, s’ils ne sont pas rapidement corrigés, ouvriront la porte à de nombreux contentieux.

Retenons dans tous les cas de figure l’essentiel totalement traité dans son ouvrage par S. Pérignon.

- Les documents visés sont les mêmes que ceux évoqués précédemment.

- L’enquête publique se fera selon les articles R-123-1 et suivants du code l’environnement.

-Le Conseil Municipal ne peut que donner un avis mais n’est pas compétent.

Il conviendra de prendre en compte la « procédure allégée » de la déclaration préalable par rapport à celle du permis d’aménager précise Emmanuel Wormser.

R-441-9 : La déclaration préalable précise :

a) L'identité du ou des déclarants ;

b) La localisation et la superficie du ou des terrains ;

c) La nature des travaux ou la description du projet de division.

Et r-441-10 : Le dossier joint à la déclaration comprend :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;

b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;

c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.

Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-6 à R. 441-8.

La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable.

B322°) Modifications par déclaration d’utilité publique d’une opération.

L’article de référence, L-442-13

La déclaration d'utilité publique d'une opération qui n'est pas compatible avec les dispositions à caractère réglementaire régissant un lotissement approuvé ne peut intervenir que si l'enquête publique relative à cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique et sur la modification des documents régissant le lotissement. La déclaration d'utilité publique emporte alors modification de ces documents.

S.Pérignon : on notera que la déclaration d’utilité publique ne modifie que les dispositions à caractère règlementaire régissant le lotissement, et ne peut concerner le cahier des charges contractuel. Une telle disposition aurait en effet été inutile, l’ordonnance d’expropriation ou la cession amiable après déclaration d’utilité publique entrainant extinction des droits réels et personnels existants sur les immeubles expropriés.

L’expropriation doit être suivie de l’acquisition des immeubles et l’opération envisagée doit être justifiée !

( Note de Vincent Guinot) : Il me semble important de rappeler que l’article L.442-10, dans son deuxième alinéa dispose que « Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. ». L’aménageur a donc un droit de véto pendant cette période au cours de laquelle il lui resterait des lots à commercialiser.

C. Caducité des règles d’urbanisme spécifiques des lotissements.

De nouveau un article au devenir problématique le L-442-9 :

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.

Cet article ne semble, de par sa rédaction, ne concerner que les « lotissements approuvés avant la réforme », (il n’est fait mention que de l’appellation « arrêté de lotir ») il appartiendra de vérifier comment s’appliquera la caducité des Permis d’aménager et du lotissent déclaré à partir du 2 octobre 2017 !

Dans l’attente, cet article réaffirme la caducité telle qu’elle était évoquée dans l’article L-315-2-1 de 1986.

Dès le 8 juillet 1988, date de la mise en application de la loi du 6 janvier 1986, cette règle s’est appliquée et concernait les lotissements de plus de 10 ans….soit ceux antérieurs au 9 juillet 1978 mais également les « permis valant division » délivrés de 1958 à 1977.

Elle ne concernait pas les lotissements antérieurs à la loi du 19 juillet 1924, aucun document n’étant alors approuvé par l’autorité administrative.

Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng : « La nouveauté tient aux règles d’information préalable des colotis du risque de caducité de plein droit de ces règles et de la faculté d’opposition qui leur est reconnu ».

Les conditions pour que la caducité s’applique :

- le lotissement doit être couvert par un POS ou un PLU ou Plan de sauvegarde et de mise en valeur d’un secteur sauvegardé ou un plan d’aménagement de zone des anciennes ZAC….uniquement

- L’annulation contentieuse de la délibération approuvant le document d’urbanisme ne saurait remettre en cause la caducité prononcée

- le lotissement doit être autorisé depuis au moins 10 ans

- Les colotis ne doivent pas avoir demandé et obtenu le maintien des règles spécifiques du lotissement régies par l’article R-442-23 renvoyant aux transmissions prévues par les articles R-423-7 à 13

- L’autorité peut être favorable ou défavorable à cette requête.

- en cas d’accord les formalités d’affichage sont impératives

- en cas de désaccord, une enquête publique R-442-23 devra avoir lieu avec information affichée en mairie. (Le législateur est venu avec la réforme clore les divers débats engendrés par le non affichage de cette information).

L’article R-442-25 est venu, à cet effet, apporter une faculté de rattrapage pour les lotissements autorisés avant le 30 juin 1986….

Lorsque les colotis d'un lotissement approuvé antérieurement au 30 juin 1986 n'ont pas bénéficié de l'information prévue par l'article R. 315-44-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, les règles d'urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s'appliquer à compter du 1er juillet 2007 si les colotis, à la majorité prévue par l'article L. 315-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 décembre 2005 précitée, n'ont pas, avant cette date, demandé leur maintien en vigueur.

A défaut d’une telle demande, ces règles ont cessé de s’appliquer au 1 juillet 2007.

Nous avons traité cette question en gardant « pour la fin » ce qui nous paraît dès plus important : la définition « des règles d’urbanisme » ?

Hormis le juriste ou le praticien averti, peu ont connaissance des subtilités et de la « bataille » qui a longtemps fait rage entre l’Administration, les propriétaires, les juridictions civiles et administratives.

Nous ne pouvons que reprendre pratiquement « mot pour mot » le résumé dressé par Monsieur Pérignon dans son ouvrage servant de support à cette note.

Il semble essentiel que le lecteur puisse l’appréhender, certaines conclusions importantes peuvent en découler.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

similaire:

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconAdresse du Commandant du cesat
«papier» des Cahiers du cesat n’est qu’un extrait de l’original de ces Cahiers qui peuvent être consultés sur les sites du cesat1...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconObjet : Procédure d’admission en accueil familial
«leurs» services de suivi, alors que cela ne rentre officiellement pas dans leurs cahiers des charges (comme le précisait le courrier...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconI objet du cahier des charges force obligatoire composition
«lotissement du chateau d'eau» sis à lauzerville 31650 lieudit "Les Grèzes" autorisé par arrêté municipal n° pa 031 284 14 S0002...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconAdresse N° adeli (individuels) ou N° finess (Structures)
«accord» ou «convention» est équivalente. Cette dernière terminologie est utilisée dans les cahiers des charges sesam-vitale

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconCharte de collaboration pour les achats de formation par le fafsea pour le compte de l’ademe
«Cahiers des charges», les marchés peuvent concerner un ou plusieurs lots, constitués d’une ou plusieurs actions relatives à une...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconJoseph Henri, physicien américain, et Mikaël Faraday, physicien anglais,...
«statique» car les charges électriques ne peuvent pas circuler : elles sont piégés dans des matériaux isolants (plastique, verre…)...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconNote préliminaire : parcours, méthodologie et conception de la recherche...
...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconTd le service de pollinisation rendu par les abeilles
«pollinisateurs» chargés de l'entretien et/ou du pilotage des robobees si ceux-ci ne sont pas totalement autonomes, etc

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconArticle 2 origine de propriete le terrain figurant aux plans ci-annexés...
«Plan de composition d’ensemble du projet». Les distances de cette zone constructible aux différentes limites entre lots, aux propriétés...

«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme» iconCependant la publicité media ne permet pas toujours d’atteindre les...






Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
d.20-bal.com