«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





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C.1. Définition controversée des « règles du lotissement »

Dès lors qu’est intervenue la caducité des règles spécifiques du lotissement, le règlement d’urbanisme et le cahier des charges approuvés, et ayant de ce fait une dimension réglementaire, cessent d’être opposables à toute demande d’autorisation d’urbanisme.

C.1.1 La Doctrine Administrative :

Celle-ci a fait une lecture très extensive de la caducité, en considérant que les règles d’urbanisme » appelées à disparaître peuvent être insérées « dans tout document, notamment graphique, qui induit une règle d’urbanisme : c’est le cas d’un plan-masse qui fixe le lieu d’implantation des constructions, d’un plan parcellaire qui définit la forme et la superficie des parcelles (..) c’est donc l’ensemble du régime de « droit public propre au lotissement qui disparaît ». (circulaire du 25 juillet 1986, JCPN 1986, prat.9891)

Les lots en lotissements frappés de caducité redeviendraient donc des terrains « ordinaires » dont la subdivision relèverait du droit commun note Sylvain Pérignon pour l’Administration.

Partageons toutefois l’observation de Maître Vincent Guinot : « Ce n’est pas parce que les règlements d’urbanisme du lotissement deviennent caduques que les terrains qui le constituent tombent dans le droit commun. D’une part, le code de l'urbanisme vise la modification des documents « approuvés » du dossier de permis d'aménager et non pas seulement la modification des règles d’urbanisme que contiendraient les documents constitutifs du lotissement. D’autre part, si au cahier des charges est annexé un plan du lotissement ou si ce cahier des charges décrit, comme c’est souvent le cas, le nombre, l’emplacement des lots, je ne pense pas qu’un coloti puisse librement subdiviser son lot, sans quoi il porterait atteinte aux droits contractuels des autres co-lotis ».

De même serait frappée de caducité l’attestation de densité donnée par le lotisseur lorsque celui-ci avait réparti conventionnellement la SHON reprend S.Pérignon toujours selon l’Administration.

« Ici encore, j’en doute !»(Vincent Guinot)

Si la surface hors œuvre nette autorisée par le permis d'aménager peut être regardée comme une règle d’urbanisme devenant caduque au bout de dix ans, en sorte que les règlements du COS prévues par le PLU s’appliqueraient, en droit civil, il n’est pas évident qu’un coloti ne puisse pas se prévaloir de ce que le voisin construit plus de m² que ce qui était affecté sur son terrain. Tout dépend, ici encore, de la question de savoir si la SHON n’aurait pas pu être contractuellement répartie sur les différents lots. C’est le même problème, par exemple, avec une disposition du règlement qui limiterait à R+2 la hauteur des constructions, qui serait devenue caduque au bout de 10 ans mais aurait été reprise dans le cahier des charges, lequel, lui, s’applique tant que les colotis ne décident pas, unanimement, de sortir du lotissement, de le dissoudre, comme une copropriété. La règle limitant la hauteur ne pourra pas être invoquée à l’appui d’un recours contre un permis de construire, qui est délivré sous réserve du droit des tiers, en revanche, une fois la construction réalisée, n’importe quel coloti pourra agir devant le tribunal de grande instance sur le fondement de la responsabilité contractuelle dans un délai de 5 ans (nouveau délai de prescription), sur la base du cahier des charges ?

Seules s’appliqueraient les règles du PLU ou du document en tenant lieu.

Ainsi, la doctrine administrative avait poussé très loin son interprétation des conséquences de la caducité, et considérait que lorsque le lotisseur était demeuré propriétaire de plusieurs lots contigus, ce tènement ne pouvait être divisé qu’après obtention d’une nouvelle autorisation de lotir (rép. Min. n° 58150, Joan Q 6 mai 2002, p.2427)

C.1.2 La Jurisprudence :

Et donc, dans le même sens que les positions de Maître Vincent Guinot :

Celle-ci a infirmé cette assimilation de l’autorisation de lotir à une règle d’urbanisme frappée de caducité.

« L’autorisation de principe de constituer un lotissement en divisant en lots le terrain initial donnée par l’arrêté (de lotir) n’est pas une règle d’urbanisme ayant cessé de s’appliquer (…) cette autorisation de lotir a toujours effet, la division parcellaire et les droits à construire devant être désormais être conformes aux dispositions du POS ». (CAA Lyon 18 février 2003, Commune du Breuil-sur-Couze, req. N° 02LY00891 et n° 021LY00939)

La caducité administrative du lotissement n’a aucune conséquence sur le « mode de gestion des parties communes » et n’a donc aucune incidence sur les statuts de l’association syndicale des colotis.

Nous rajouterons après repris l’analyse de Monsieur Pérignon et en n’engageant que l’auteur de cette étude que pour répondre négativement à une question récurrente  « un lotissement cesse –t-il d’être un lotissement ? »

Ainsi même un lot de lotissement frappé de caducité restera soumis en cas de mutation à l’article L-111-5-3 du code de l’urbanisme en cas de mutation. (lot non bâti, par postulat)

La question relative au périmètre du lotissement (et surement certaines autres) resterait ainsi « d’actualité »…….à ceci près que certains auteurs (commentaires Litec.2007, page 278) considéreraient que le périmètre du lotissement serait frappé de caducité.

Par contre, c’est bien « l’ensemble des stipulations du règlement qui est frappé de caducité, et sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la nature de ces stipulations (Cass.3eme civ.26 janvier 2005,n°03-15584, Bull.civ.n°17, p.13)

Rajoutons la position du Conseil d’état :

« En conséquence, les indications des divisions parcellaires cessent de s’appliquer au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, sous réserve que la majorité des colotis n’aient pas demandé comme le leur permet le 2eme alinéa de l’article L-315-2-1, le maintien de ces règles. Dans ce dernier cas, seule une décision expresse de l’autorité compétente, prise après enquête publique, peut rendre caduque les règles des divisions parcellaires. »

Reprenons la conclusion et diverses autres positions exprimées dans les commentaires litec page 277 et 278 édition 2008 :

«  A notre avis, toutes les règles contenues par un document d’urbanisme non approuvé par l’Administration restent en vigueur ».

Le principe de caducité ne s’applique pas aux règles de prospects fixées par le cahier des charges approuvé qui a toujours un caractère contractuel. (Position non reprise par l’Administration).

Enfin, Maître Durand (Les autorisations d’urbanisme. édition 2008) : « Le permis de construire sanctionne les règles d’urbanisme des lotissements. Mais il doit être, en outre, conforme soit aux dispositions contenues dans l’arrêté de lotir lui-même en ce qui concerne, par exemple, la surface hors œuvre maximale constructible dans le lotissement (CE 29 juin1990 n° 81295 et autres…).

En revanche, les cahiers des charges ne sont pas, en principe, opposables aux demandes de permis de construire, en raison de leur caractère d’actes contractuels de droit privé. Mais il en va autrement lorsque, ayant été approuvés, ils ont acquis de ce fait un caractère règlementaire. (CE 6 nov.1992 n° 79911)

Enfin, Maître Durand, à propos des consultations obligatoires qui doivent être effectuées sous peine de nullité rajoute : « pourtant, le juge administratif admet que le règlement d’un lotissement puisse imposer que les demandeurs produisent divers accords dont l’absence entache d’irrégularité l’autorisation délivrée. (CE, 29 juin 1990 n° 81295 ; CE 11 décembre 1991, n° 103369 et autres….)

Il nous reste donc à traiter de l’objet même de la présente note……du cahier des charges, objet de tant de controverses et d’analyses par d’éminents juristes.

D. Le cahier des Charges !!!

Celui-ci est concerné à double titre :

- C’est un « document » du lotissement

- Il peut contenir des « règles » du lotissement

D.1 : La définition juridique d’un cahier des charges de lotissement.

Nous en avons trouvé plusieurs sans pour autant pouvoir en proposer une résultant d’un article du Code Civil, voir du Code de l’Urbanisme en dehors de l’ancien article R-315-9 aujourd’hui abrogé qui qualifiait ce document de « contractuel ».

La jurisprudence est probablement venue le définir.

Ainsi selon Serge Braudo :

- Un "Cahier des charges" est un document qui est une pièce annexe au contrat principal, dans lequel sont énumérées les obligations se rapportant aux conditions d'exécution du contrat principal : il en est ainsi du cahier des charges d'un lotissement.

Et selon d’autres propositions :

- Le Cahier des charges de lotissement définit les droits et obligations des propriétaires de lots. Il ne peut contenir ni règles de construction, ni dispositions contraires au droit de l'urbanisme

Le deuxième alinéa de la « définition » devrait nous inciter à la prudence, le droit de l’urbanisme évoluant avec le temps, une disposition non contraire à un instant « t » pourrait évoluer défavorablement.

- et: le cahier des charges d'un lotissement est un document de droit purement privé et de nature contractuelle qui, quels que soient son contenu et son ancienneté, fait la loi entre les parties qui peuvent s'en prévaloir devant les tribunaux judiciaires

- rajoutons celle proposée par la Chambre Départementale des Géomètres-Experts Fonciers du Rhône : le cahier des charges d'un lotissement est un document facultatif de droit purement privé et de nature contractuelle qui, quels que soient son contenu et son ancienneté, fait la loi entre les parties qui peuvent s'en prévaloir devant les tribunaux. Il définit les rapports contractuels entre le lotisseur et les colotis ainsi qu’entre les colotis eux-mêmes (servitudes de droits privé, règles de vie commune, nature des clôtures autorisées, activités professionnelles ou commerciales autorisées, obligations, concernant l’entretien des plantations, etc…). Le coloti devra en respecter les dispositions tant de l’assemblées générale de l’Association syndicale n’a pas décédé de les modifier.

A l’évidence, plusieurs lectures plus ou moins similaires en sont faites sans toutefois pouvoir mettre en avant une définition unique.

Nous pourrions aussi vous proposer cette définition :

Le présent cahier des charges fixe les droits et obligations du lotisseur, des acquéreurs ou locataires des lots et de la collectivité publique concernée ainsi que le programme d'aménagement et d'assainissement. Le cahier des charges comporte également un règlement d'urbanisme opposable au tiers ayant pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées aux constructions selon leur nature et leurs caractéristiques, ainsi que celles imposées aux installations d'intérêt collectif et aux espaces libres ou verts.

Mail il s’agit de la définition TUNISIENNE !!!!!

Cette liaison « facile ( !) » pour tenter de comprendre et d’appréhender, autant que faire se peut, les nombreux contentieux en la matière et les jurisprudences discordantes lorsque règles contractuelles et d’urbanisme se confondent.

Il serait toutefois intéressant de savoir si la Tunisie connaît autant de contentieux en la matière. !

Emmanuel Wormser commente ainsi cette « insertion tunisienne » : » Ca tombe bien : en France, il ne doit plus contenir de « règlement opposable aux tiers ». En droit du contrat, il n’est d’ailleurs opposable qu’aux co-contractants : les colotis. »

D.2 : Le cahier des charges « multi-facettes » !.

Nous l’avons vu, le cahier des charges peut avoir nature mixte ou hybride du fait de son approbation d’alors par le Préfet.

A la fois

« Contrat » entre les colotis du fait de leur adhésion volontaire, domaine du droit privé.

et

« Règlement administratif » du fait de l’approbation préfectoral du fait de l’approbation préfectorale

Cette ambigüité née en 1924 perdurera jusqu’au 1er janvier 1977, date à partir de laquelle, petit à petit la séparation « règlement » et « cahier des charges » se mit lentement en place.

L’application du L-442-10 :

Syvain Pérignon : « Si la modification du cahier des charges dans le cadre de la procédure ….prévue par l’articleL-442-10 paraît cohérente avec la nature hybride du cahier des charges, lorsqu’il est à la fois contrat et règlement, la doctrine était généralement réservée sur la possibilité d’appliquer cette procédure lorsque le cahier des charges était purement contractuel, n’ayant jamais été

- approuvé par l’autorité administrative

- ou, lorsqu’il était redevenu purement contractuel, de par l’effet de la caducité organisé par l’article L-442-9 »

Où quand Conseil d’état et Cour de Cassation se mettent d’accord.

La jurisprudence a cependant considéré que des cahiers des charges rentraient parmi les « documents du lotissement » modifiables dans le cadre de la procédure définie par l’article L 315-3 puis par l’article L 442-10.

« Si l’article R 315-9 tel qu’il résulte du décret du 26 juillet 1977, définit le cahier des charges d’un lotissement comme un document contractuel non soumis à l’approbation de l’autorité administrative, cette disposition réglementaire n’a pas pour objet et n’aurait pu légalement avoir pour effet de priver le préfet du pouvoir d’approuver, selon la procédure définie à l’article L 315-3, les modifications apportées par la majorité qualifiée aux clauses de nature réglementaires de ce document » (CE 10 mars 1989, Commune de Reichstett, req n° 70070).

La cour de cassation, sans même invoquer un critère tiré de la nature des clauses modifiables, et sans s’arrêter au fait qu’à l’époque où le législateur était intervenu, soit en 1967, les cahiers des charges étaient approuvés par l’administration, applique à la lettre l’article L 315-3 et considère que cette disposition d’ordre public s’impose même à des documents de pur droit privé, et quand bien même le cahier des charges aurait prévu les conditions dans lesquelles ses dispositions pourraient être modifiées.

Enfin, dans tous les cas de figure, l’accord même unanime, des colotis doit être suivi d’un arrêté de l’autorité administrative compétente prononçant la modification (Cass. 3e civ. 20 mai 1998, n° 96-16639, Bull. civ. III, n° 107, p. 72 ; Cass 3e civ. 4 février 2004, n° 02-11409, Bull. civ III, n° 22, p.22).

Concernant la caducité dès règles :

S’agissant du cahier des charges, la Cour de Cassation se refuse à distinguer, au sein de ces documents, entre règle d’urbanisme, qui seraient frappées de caducité, et règles ayant un autre objet et qui de ce fait demeureraient en vigueur :

C’est l’ensemble du cahier des charges qui reste un contrat, non affecté par la caducité administrative du lotissement.

Les dispositions de l’article L-315-2-1, alinéa 3 du code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et ce document quelque soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».

(Cass. 3° civ. 22 mai 1996, n°93-19462, Bull.civ n° 118,p.75

Dans le même sens (Cour de Cassation, 3° cham. Civ. 8 avril 2008 (pourvoi n° 07-10.054), cassation partielle.

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un lot dans un lotissement dont le cahier des charges, établi en 1924, a été approuvé par arrêté préfectoral et Mme X, occupante de l’immeuble construit sur ce lot, ont assigné en démolition les époux Y, propriétaire d’un lot voisin, acquis en 1990, sur lesquels ils avaient fait édifier une construction selon un permis de construire déposé par M. Z, architecte.

Pour débouter la SCI de cette demande, en ce qu’elle était fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement, l’arrêt de la Cour d’appel a retenu que si le cahier des charges revêt un caractère contractuel et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues malgré l’approbation en 1984 d’un plan d’occupation des sols (POS), les "stipulations" dont excipent les demanderesses ont en réalité un caractère réglementaire dès lors que le "cahier des charges" a été approuvé par l’autorité administrative, qu’il s’ensuit que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, qui vise "les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement" lui sont applicables et que le document approuvé a cessé de produire des effets en 1984, ensuite de l’approbation du POS qui en a régulièrement pris le relais.

Il est ajouté à l’arrêt contesté que les époux Y n’ont acquis leur lot que postérieurement, au cours de l’année 1990, qu’il s’ensuit que les prescriptions du "cahier des charges" sont en tout état de cause dépourvues de caractère contractuel à leur égard et que seules les dispositions du POS peuvent leur être opposées.

La Cour de cassation censure la décision.

En statuant ainsi, alors que
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