«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





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le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.

Ainsi poursuit Monsieur Sylvain Pérignon :

Dès lors que le cahier des charges reste un contrat, non opposable aux autorisations d’urbanisme, mais dont chaque coloti peut demander le respect nonobstant la caducité administrative du lotissement, la seule voie pour son évolution est la modification prévue par l’article L-442-10 ou 11.

Le problème s’est posé de la contractualisation des règles d’urbanisme, contractualisation qui ferait échec à la caducité des lotissements.

Consacrant la jurisprudence de la Cour de Cassation, selon laquelle on ne pouvait inférer de la simple reproduction d’un règlement d’urbanisme dans un acte de vente la contractualisation de ce dernier. (Cass, 3° civ, 15 décembre 1999, N°97-20503, Bull.civ.n° 247, p.110) l’article L-111-5, issu de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, interdit toute contractualisation fortuite d’une règle d’urbanisme.

Mais cette faculté n’est pas remise en cause si la volonté de la contractualise est clairement et expressement affirmée. (Cass.3°civ. 26 juin 2002, n° 00-20482)

Et la caducité vu par Maître Patrice Cornille où quand Conseil d’état et Cour de Cassation ne se mettent pas d’accord.

(cf : construction et urbanisme janvier 1999)

Le débat reste d’actualité malgré la réforme des autorisations d’urbanisme.

«  Il n’est guerre de situations plus choquantes que celles dans lesquelles un constructeur obtient un permis de construire incontestablement valable dans un lotissement approuvé depuis plus de 10 ans, tout en encourant le risque d’une démolition des travaux autorisés à la demande d’un coloti invoquant la violation du cahier des charges.

Ce danger, redouté de tous et notamment des notaires, résulte de la loi du 6 janvier 1986, instaurant l’article L-315-2-1 du CU.

Il est l’expression d’un conflit entre l’extrème faveur de l’administration pour l’adaptation automatique des lotissements au droit local des sols passé 10 ans, et la protection farouche des coltis de l’intangibilité de leur statut contractuel. Ce conflit qui se trouve au moins en apparence dans l’examen comparé des jurisprudences du CE et de la Cour de Cassation, est moins insoluble qu’on pourrait le penser à condition de connaître un peu l’histoire mouvementée des lotissements »

Nous nous conterons de reprendre les conclusions de Pierre Cornille sans rappeler les nombreuses jurisprudences qu’il a analysées.

1. En finir avec la brutalité de la « caducité »

A : tous les cahiers des charges sont contractuels.

Le Conseil d’Etat analyse le plan de morcèlement comme une règle d’urbanisme qui cesse de s’appliquer au bout de 10 ans ; pas la Cour de Cassation qui a condamné un coloti ayant construit dans une zone non aedificandi.

……..

« Au total, il n’y a donc aucune « contractualisation judiciaire des règles d’urbanisme qui ferait obstacle, pas plus avant qu’après 1986, à l’évolution des lotissements, mais comme toujours deux jurisprudences parallèles qui s’ignorent ; tous les cahiers des charges sans exception ont et conservent un caractère contractuel, ce qui n’exclut en rien le caractère de « règles d’urbanisme » des clauses que les cahiers approuvés contiennent, même après 10 ans »

B. La péremption, sauf opposition, dès règles d’urbanisme ou quand Conseil d’état et Cour de Cassation « sont à couteaux tirés ! »

Avant la réforme : opposition des deux juridictions sur la nécessité des formalités d’affichage prévues par l’article R-315-44-1

« Ce conflit est important…..Toute cette politique est organisée, au moins depuis la loi d’orientation foncière de 1967, autour d’un compromis permettant à l’autorité administrative d’imposer en fin de compte l’intégration des lotissements dans le droit commun, mais sans jamais ignorer la protection des colotis, ou du moins leur majorité.

…….

Procédure plus autoritaire datant de 1976, et que l’administration peut utiliser subsidiairement en cas d’échec de celle de 1967 permettant une « mise en concordance » du lotissement avec un POS ultérieur, mais sous couvert d’une enquête publique.

Passage en force !!!!!!sur le R-315-44-1 que combat la Cour de Cassation en veillant à cet affichage….afin que les colotis puissent résister majoritairement ………à ce coup d’état. (note personnelle !)

1. En finir avec l’unanimité contractuelle »

A : tous les cahiers des charges sont –ils désormais des actes « mixtes » ou quand Conseil d’état et Cour de Cassation « se réconcilient ! »

Convergence entre un arrêt CE et Cour de Cassation. «  Ces deux décisions valident la modification d’un cahier des charges non approuvé, et par conséquent exclusivement contractuel, suivant la procédure administrative du L-315-3. L’arrêt du 20 mai 1998 est particulièrement net puisqu’il infirme une décision ayant admis qu’un cahier des charges de 1983 soit modifié à l’unanimité des colotis au motif qu’il fallait en plus un arrêté administratif approuvant la modification intervenue, conformément à l’article L.315-3.

Résumons l’excellente analyse de Pierre Cornille.

Tout avait été mise en œuvre pour combattre « l’unanimité » » des colotis pour imposer une modification « administrative » et ce depuis 1967…….et cela … « semble » gagné.

A CECI près que d’autres éminents juristes défendent « becs et ongles » la théorie de l’unanimité……..Alors ?

Arrêt du Conseil d’Etat n°85896

REQUETE DU SIEUR Y... JEAN ET DES EPOUX X... TENDANT A L'ANNULATION DU JUGEMENT DU 8 DECEMBRE 1971 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE GRENOBLE A REJETE LEUR DEMANDE D'ANNULATION D'UN ARRETE DU PREFET DE L'ISERE DU 26 FEVRIER 1969, APPROUVANT DES MODIFICATIONS AU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT DU MAS DE COULET A L'ALPE D'HUEZ, ENSEMBLE A L'ANNULATION DUDIT ARRETE ;
VU L'ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; LE CODE DE L'URBANISME ET DE L'HABITATION ; LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967 ; LE CODE GENERAL DES IMPOTS ;
SUR LE MOYEN TIRE DE CE QUE LE CAHIER DES CHARGES PRIMITIF DU LOTISSEMENT NE POUVAIT ETRE MODIFIE QUE SELON LES PROCEDURES QUI Y ETAIENT PREVUES A L'ORIGINE : - CONSIDERANT QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, "LORSQUE LES DEUX-TIERS DES PROPRIETAIRES DETENANT ENSEMBLE LES TROIS-QUARTS AU MOINS DE LA SUPERFICIE D'UN LOTISSEMENT OU LES TROIS-QUARTS DES PROPRIETAIRES DETENANT AU MOINS LES DEUX-TIERS DE LADITE SUPERFICIE LE DEMANDENT OU L'ACCEPTENT, LE PREFET PEUT PRONONCER LA MODIFICATION DE TOUT OU PARTIE DES DOCUMENTS ET NOTAMMENT DU CAHIER DES CHARGES CONCERNANT CE LOTISSEMENT LORSQUE CETTE MODIFICATION EST COMPATIBLE AVEC LA REGLEMENTATION D'URBANISME APPLICABLE AU SECTEUR OU SE TROUVE SITUE LE TERRAIN" ; QUE CES DISPOSITIONS SONT APPLICABLES MEME AU CAS OU LE CAHIER DES CHARGES INITIAL A PREVU QUE CERTAINES DE SES DISPOSITIONS NE POURRAIENT ETRE MODIFIEES QU'A L'UNANIMITE ; QU'IL SUIT DE LA QUE LES REQUERANTS NE SONT FONDES A SOUTENIR NI QUE LA CLAUSE D'UNANIMITE INSCRITE A L'ARTICLE 25 DU CAHIER DES CHARGES APPROUVE LE 24 OCTOBRE 1961 DEVAIT L'EMPORTER SUR LES CONDITIONS DE MAJORITES QUALIFIEES DEFINIES A L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, NI QUE CET ARTICLE 38 ETAIT INAPPLICABLE EN L'ESPECE, EN RAISON DE LA CIRCONSTANCE QU'UNE ASSEMBLEE GENERALE DES PROPRIETAIRES AVAIT ETE REUNIE EN VUE DE LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ;
SUR LE MOYEN TIRE DE CE QUE LE PREFET NE POUVAIT, PAR L'ARRETE ATTAQUE EN DATE DU 26 FEVRIER 1969, AUTORISER UN BOULEVERSEMENT DE L'ECONOMIE DU CAHIER DES CHARGES PRIMITIF : - CONS. QU'IL RESULTE DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 38 DE LA LOI D'ORIENTATION FONCIERE QUE L'AUTORITE PREFECTORALE PEUT, LORSQUE LES CONDITIONS DE MAJORITE SONT REUNIES, AUTORISER LA MODIFICATION DES CLAUSES D'UN CAHIER DES CHARGES D'UN LOTISSEMENT A LA SEULE CONDITION QUE LES MODIFICATIONS EN CAUSE NE SOIENT PAS INCOMPATIBLES AVEC LA REGLEMENTATION D'URBANISME APPLICABLE AU SECTEUR OU SE TROUVE SITUE LE TERRAIN ; QU'EN L'ESPECE, LES MODIFICATIONS APPORTEES AU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT NE SONT PAS INCOMPATIBLES AVEC LA REGLEMENTATION D'URBANISME APPLICABLE AU SECTEUR INTERESSE ;
SUR LE MOYEN TIRE DE CE QUE LES CONDITIONS DE MAJORITE INSCRITES A L'ARTICLE 38 N'ETAIENT PAS ATTEINTES ; SUR LES AUTRES MOYENS DE LA REQUETE :
CONS. QUE DE TOUT CE QUI PRECEDE IL RESULTE QUE LES REQUERANTS NE SONT PAS FONDES A SOUTENIR QUE C'EST A TORT QUE, PAR LE JUGEMENT ATTAQUE, LEQUEL N'EST ENTACHE D'AUCUNE OMISSION DE STATUER, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE GRENOBLE A REJETE LEUR DEMANDE ;
REJET AVEC DEPENS.


B : Le risque de « contractualisation » du règlement

……..Tout cela ne changera probablement pas dans la pratique les services instructeurs qui continueront de délivrer les permis de construire dans les lotissements de plus de 10 ans à la seule lumière des règles d’urbanisme de droit commun, comme si le cahier des charges et le règlement avaient été abrogés………

Tout ne serait-il pas changé, en revanche, si le juge judiciaire admettait à la demande d’un coloti, que l’inobservation du règlement irrégulièrement abrogé, malgré un permis valable, soit sanctionné sur le fondement des articles 1134 et 1143 C.civ. ?

Maître Cornille nous explique qu’il peut y avoir une certaine volonté de considérer que le règlement pourrait se « privatiser » mais souligne que la Cour de Cassation avec raison selon lui y fait obstacle.

Tentons d’avancer !

La réforme selon les commentaires litec, 2008, page 278 mettrait un terme à cette différence de jurisprudences grâce aux R-442-23 et 24

R-442-23 : La demande de maintien des règles propres aux lotissements fait l'objet des transmissions prévues aux articles R. 423-7 à R. 423-13.

Si la majorité requise est atteinte, l'autorité compétente se prononce dans les conditions suivantes :

1° Lorsqu'elle décide de ne pas rendre caduques les règles propres du lotissement, elle publie, dans le délai de trois mois à compter de la transmission de la demande prévue au premier alinéa, un avis informant que les règles propres au lotissement continuent à s'appliquer.

Cet avis est affiché à la mairie pendant deux mois et annexé au plan local d'urbanisme dans les conditions définies à l'article L. 126-1 ;

2° Lorsqu'elle décide d'engager la procédure prévue par le deuxième alinéa de l'article L. 442-9, l'enquête publique est organisée dans les formes prévues par les articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement. Le dossier soumis à enquête comprend :

a) La mention des textes qui régissent l'enquête publique en cause et l'indication de la façon dont cette enquête s'insère dans la procédure administrative ;

b) L'ensemble des documents approuvés du lotissement ;

c) Les règles d'urbanisme applicables au secteur couvert par le lotissement.

L'enquête publique préalable à l'approbation, la modification ou la révision du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu, tient lieu de l'enquête publique prévue au deuxième alinéa de l'article L. 442-9, à condition que le dossier d'enquête ait été complété par les pièces mentionnées à l'alinéa précédent.

R-442-24 : Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur aura pour effet de rendre caduques les règles d'urbanisme spécifiques à des lotissements qui ont été approuvées antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés, au moment de l'enquête publique, que ces règles cesseront de s'appliquer en application de l'article L. 442-9 et de la possibilité qui leur est donnée par cet article de demander leur maintien en vigueur.

Cette information est faite à l'initiative de l'autorité compétente en matière de permis d'aménager par voie d'affichage pendant deux mois à la mairie.

Et, également, selon Maître Vincent Guinot, Avocat, l’article :

R-442-25 : Lorsque les colotis d'un lotissement approuvé antérieurement au 30 juin 1986 n'ont pas bénéficié de l'information prévue par l'article R. 315-44-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, les règles d'urbanisme spécifiques au lotissement cessent de s'appliquer à compter du 1er juillet 2007 si les colotis, à la majorité prévue par l'article L. 315-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 décembre 2005 précitée, n'ont pas, avant cette date, demandé leur maintien en vigueur.

Partrick Hocretière et Jean-Philippe Meng co-auteurs de « La réforme de l’urbanisme – édition berger-levrault. 2007 reprennent le sujet :

« La nouveauté tient aux règles d’information préalable des colotis du risque de caducité de plein droit de ces règles et de la faculté d’opposition qui leur est reconnue.

- La cession de rattrapage pour les lotissements anciens lorsque les colotis n’ont pas bénéficié des mesures d’information prévues.

Antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme, une information préalable des colotis, à la charge de la commune, était prévue par l’article R-315-44-1 ancien CU pour les SEULS lotissements autorisés antérieurement au 30 juin 1986.

Une divergence d’interprétation était apparue entre, d’une part, la Cour de Cassation qui conférait à ces mesures d’information un caractère substantiel, au point d’ailleurs que leur inexécution ou leur exécution non-conforme paralysait l’effectivité de la caducité et que ce moyen pouvait être relevé d’office par le juge judiciaire, et d’autre part, le Conseil d’Etat pour lequel l’inexécution de ces formalités était sans incidence sur la caducité des règles.

Il convenait de remédier à cette regrettable divergence ainsi qu’en avait convenu le gouvernement ».

L’article R-442-25 est donc venu « donner une seconde chance » de s’opposer à la caducité.

(Observation personnelle) : l’article R-442-25 fait partie des rares articles entrés en vigueur le 1 janvier 2007  (décret 2007-18 du 5 janvier 2007) !

TOUS les colotis , à l’évidence, …étaient censés ne pas ignorer la loi !

« La gestation » aura donc duré 9 mois…comme il se doit !

  • Article 26


L'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et le présent décret entreront en vigueur le 1er juillet 2007 sous réserve des dispositions suivantes :
1. Le délai d'un mois prévu par les articles R. 423-38 et R. 423-42 est porté à deux mois pour les demandes de permis déposées entre le 1er juillet et le 30 septembre 2007 inclus.
2. L'article R. 442-25 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 9, entrera en vigueur le 1er janvier 2007.
3. Les articles R. 600-1 à R. 600-3 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction issue de l'article 12, sont applicables aux actions introduites à compter du 1er juillet 2007.
4. Le I et le II de l'article 16 ainsi que l'article 24 entreront en vigueur le 1er janvier 2007. Les articles R. 111-21 et R. 111-21-1 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter de cette date.
Pour l'application du troisième alinéa de l'article R. 111-21 du code de la construction et de l'habitation issu de l'article 16 du présent décret, l'attestation à produire en complément de l'engagement d'installer des équipements de production d'énergie renouvelable peut être établie, entre le 1er janvier et le 30 octobre 2007, par un technicien qualifié au lieu d'une personne répondant aux conditions de l'article L. 271-6 du même code.


Ces mêmes auteurs y voient toutefois encore certains risques pour les constructions achevées avant cette date et depuis moins de 5 ans qui pourraient être exposées à une condamnation à démolir, en cas d’action civile des tiers (et notamment des colotis auxquelles elles préjudicient) fondée sur la méconnaissance du règlement d’urbanisme.

En soulignant, toutefois, le coté marginal de ces cas, ces auteurs estiment que le remède peut s’avérer pire que le mal.

- L’information des colotis pour les lotissements approuvés avant le 30 juin 1986 lorsque la caducité doit intervenir après le 1er octobre 2007 du fait de l’approbation d’un PLU :

L’article R-442-24 prévoit une enquête publique…….

« On ne saurait affirmer que cette reconduction d’une obligation d’information dans les lotissements anciens (dont on peut se demander si elle se justifiait encore vingt ans après l’introduction dans le code de l’urbanisme de cette règle de péremption) ne pérennisera pas également la regrettable jurisprudence divergente précitée entre le Conseil d’Etat et de la Cour de Cassation.

On observera enfin que, comme antérieurement, aucune information préalable des colotis n’est prévue lorsque le lotissement a été approuvé après le 30 juin 1986. »

Nous arrêterons là la reprise les diverses études des nombreux juristes sur cette question « d’informations ».

Ainsi, retenons que :

Si l’autorité décide de ne pas rendre caduques les règles du lotissement :

- elle publie dans un délai de trois mois à compter de la transmission de la demande un avis informant que les règles propres au lotissement continuent de s’appliquer et affiche en mairie pendant 2 mois cet avis. De plus, celui-ci est annexé au plan local d’urbanisme.

A l’inverse : elle doit procéder à une enquête publique

Et pour les lotissements antérieurs au 30 juin 1986, l’article R-442-24 précise que l’information ne sera plus assurée que lors de l’enquête publique préalable à l’approbation du PLU ou Plan de sauvegarde et de mise en valeur.

L’information sera alors affichée en Mairie, au moment de l’enquête publique. Information portant sur :

- les effets de l’approbation du document d’urbanisme sur les règles propres au lotissement

- et la possibilité offerte par l’article L-442-9 de demander leur maintien en vigueur.

(Concernant le défaut d’affichage anciennement prévu par l’article R-315-44-1 et ses anciennes conséquences et discussions en la matière, l’article R-442-25 se veut régler la question)

Monsieur Wormser revient sur la nécessité d’acter le caractère contractuel des dispositions règlementaires lorsqu’elles sont expressément reprises dans le Cahier des Charges, et pas simplement mentionnées ou annexées, montrant l’intention des contractants de leur donner précisément un caractère contractuel, sujet déjà évoqué en citant Monsieur Philippe Benoit-Cattin.

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