«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





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Posons des questions :

A Monsieur Emmanuel Wormser :

En main l'article de Pierre Cornille - construction urbanisme janvier 1999, d'autres notes
d'éminents juristes relatant la "guerre CE et CC" depuis 1967 et surtout vos
interventions sur d'autres forums sur cette question et vos positions.
Votre position après la réforme si celle-ci a modifié ou réglé la question,
Majorité L-442-10 (ex L-315-2-1) ou unanimité ?
Dans le cas d'un cahier des charges n'ayant pas de valeur règlementaire ou
du lotissement redevenu caduque ?
et dans le cas du cahier des charges ayant conservé une valeur
règlementaire?
Je sais que le sujet a déchainé les passions et que quelques lignes n'y
suffiraient peut-être pas, mais .......en conclusion ?
Merci d'avance.


Citons les réponses :

(dans le forum « urbanisme@yahoo... »


*Le Cahier des Charges est un contrat.
*Si son contenu règlementaire peut être éventuellement frappé de caducité
lors de l'instruction des ADS, il conserve sa valeur entre colotis.
*Il peut être modifié soit à l'unanimité des colotis soit avec une majorité
qualifiée prévue au L442-10 avec autorisation de l'autorité administrative
après vérification de la conformité de la modification demandée avec le
document d'urbanisme local.
*Dans les deux cas, une publication est nécessaire pour rendre la
modification opposable aux colotis entre eux.

Emmanuel Wormser. « Juriste »


Et maître Vincent Guinot de rajouter :

« Effectivement, en matière de lotissement, le problème vient souvent de ce que le pétitionnaire va produire des pièces qui ne sont pas obligatoires, comme le plan de division. Et la doctrine administrative a été de considérer que tout ce qui fait partie du dossier se trouve, de facto, approuvé par l'arrêté et acquiert ainsi une "valeur réglementaire".

Aux termes d'une réponse ministérielle, sont concernées, outre le règlement du lotissement, toutes les dispositions contenues dans l'arrêté d'autorisation de lotir ou "induites par un document annexe tel que le plan de division ou le plan masse" (Rép. min. JOAN Q 7 sept. 1987). La jurisprudence du Conseil d'État a confirmé cette conception élargie aux documents graphiques. Ainsi figurent parmi les dispositions réglementaires pouvant être frappées de caducité tant la composition d'ensemble du lotissement (CE, 16 oct. 1992, Cne de Couzon au Mont d'Or, n° 115337, que les indications du plan de division parcellaire (CE, avis, 5 juill. 1991 : Journal Officiel 23 Juillet 1991. – CAA Paris, 20 janv. 1994, Cne de Saint-Germain-en-Laye : BJDU 1994, n° 2, p. 58).

S'agissant de la réforme et de la caducité des règles d'urbanisme que peuvent éventuellement contenir les documents d'urbanisme (donc approuvés par l'autorité compétente et maintenus en vigueur), la réforme a mis un terme à la discordance entre les JP du CE et de la Cour de cassation, s'agissant des "vieux lotissements" dans lesquels le cahier des charges était joint au dossier de demande de PL.



Ces lotissements ne devraient plus poser de problème, du point de vue du droit de l'urbanisme bien entendu.

Ainsi, l'article R.442-24 prévoit que lorsque l'approbation du PLU a pour effet de rendre caduques les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements approuvés antérieurement au 30 juin 1986, les colotis sont informés au moment de l'enquête publique que ces règles cesseront de s'appliquer conformément aux dispositions de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme.

Et l'article R.442-25 prévoit que, pour les colotis dans un lotissement ante 1986 qui n'ont pas bénéficié de l'information prévue à l'ancien R.315-44-1, les règles sont devenues caduques le 1er octobre 2007, si, avant cette date, c'est-à-dire entre le décret du 5 janvier 2007 et le 1er octobre 2007, les colotis n'ont pas expressément demandé leur maintien.


Enfin, s'agissant de la question de la majorité, elle est fixée par le CU et ne peut être "durcie" par les documents constitutifs du lotissement

L'article L.315-3 (repris à l'identique au L.442-10), issu d'une loi du 30 décembre 1967, avait pour objectif d'assouplir la rigueur de la règle de l'unanimité des colotis pour décider une modification du cahier des charges.

A présent, même dans le cas où le cahier des charges prévoit que sa modification doit être décidée à l'unanimité des propriétaires, la double majorité de l'article L 315-3 s'applique (CE, 5 décembre 1973, DEBURGHRAEVE, rec. p. 698).

Dans son arrêt MROCZEK du 23 décembre 1970 (GADU, 4ème édition, 1996, n°34) le Conseil d'Etat a jugé que l'article L 315-3 précité s'appliquait à l'ensemble des lotissements soumis au régime de l'approbation. Ce ppe a été confirmé par un arrêt ROLLO de 1976, où le Conseil d'Etat a rappelé que les dispositions de l'article 38 de la loi de 1976 (codifiées à l'article L 315-3) « s'appliquent à compter de la publication de ladite loi, à l'ensemble des lotissements soumis à un régime d'approbation par l'autorité administrative » (CE, 5 mai 1976, SIEUR JEAN ROLLO, Dr. Adm. 1976, comm. n°195.

Et pour aller dans le même sens que M. Strebler, l'autorité compétente, peut, grosso modo, approuver tout changement que les colotis voudraient bien lui demander à la majorité qualifiée, pour peu que la règle en cause présente un caractère réglementaire, ainsi que l'a jugé le CE en ces termes:

« Considérant que l'article L 315-3 du Code de l'urbanisme permet au préfet, sous réserve de l'accord d'une majorité qualifiée des propriétaires de lots, de prononcer la modification de tout ou partie des documents concernant un lotissement, et « notamment du cahier des charges », lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme ; que si l'article R 315-9 du même code, tel qu'il résulte du décret du 26 juillet 1977, définit le cahier des charges d'un lotissement comme un document contractuel non soumis à l'approbation de l'autorité administrative, cette disposition réglementaire n'a pas pour objet, et n'aurait pu légalement avoir pour effet de priver du pouvoir d'approuver, selon la procédure définie à l'article L 315-3, les modifications apportées par la majorité qualifiée aux clauses de nature réglementaire de ce document ; qu'il suit de là que le préfet du BAS-RHIN a commis une erreur de droit en rejetant la demande de la COMMUNE DE REICHSTETT tendant à la modification de l'article 9 du cahier des charges du lotissement SOUFFEL qui interdisait toute construction autre que d'habitation, par le seul motif que ce document n'était pas soumis à approbation de l'autorité administrative » (CE, 10 mars 1989, COMMUNE DE REICHSTETT, rec. T. p. 996).


Attisons le feu :

(litec 2008.page703)

Modification à l’unanimité : En principe, la modification du cahier des charges non approuvée ne peut en raison de la distinction qu’il convient d’opérer entre dispositions règlementaires et clauses contractuelles du dossier de lotissement intervenir qu’à l’unanimité des parties, contrairement au dossier de lotissement soumis à l’approbation administrative. Mais le Conseil d’Etat a retenu, au contraire, que la modification des clauses règlementaires d’un cahier des charges non approuvés pouvait résulter de l’application de l’article L-315-3.

Soyons pessimistes :

Litec.2008.page 279

« Contractualisation parfaite ou imparfaite : Dans ces conditions, la jurisprudence sur la contractualisation « parfaite » ou imparfaite » des règles d’urbanisme « disparues » après 10 ans a encore un avenir !!!! »

« Philippe Benoit-Cattin a admis la contractualisation parfaite d’une clause du règlement, car le vote des colotis en assemblée générale sur la modification du cahier des charges pour y intégrer la dite clauses, manifestait leur volonté de se l’imposer conventionnellement à titre réel. (CC.3°civ.28 juin 2002).


Soyons optimistes :


Heu.. ! Sujet à développer ultérieurement !

Peut-être une remarque : qu’il est loin le décret du 6 Pluviôse an XII- promulgué le 16 du même mois :

«  La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

En ce temps là….. ! Les lois et règlements étaient moins nombreux……et ne se … « chamaillaient » peut-être pas (encore) entre eux !

E. « Les interrogations résiduelles des praticiens autres que le cahier des charges »

Concernant les lotissements « déclarés ».

L’autorité peut imposer la mise en concordance des documents du lotissement avec le PLU ou le document d’urbanisme en tenant lieu (L-442-11),

L’article L-442-10 permet également aux colotis de l’accepter ou de le demander avec les majorités requises.

Le périmètre du lotissement déclaré entrant dans la catégorie des documents, nous l’avons vu, laisserait supposer que la moindre cession, le moindre échange avec un tiers au lotissement, mais également entre lots du lotissement déclaré (exclusion uniquement prévu au R-442-21 pour les permis d’aménager) devra faire l’objet d’un modificatif de lotissement et en application du L-442-10 (recueil des majorités)

Question : comment modifier une « déclaration préalable », quelle procédure utiliser ?

Les questions de SHON ventilée aux lots déclarés sont-elles considérées comme « règles d’urbanisme » et dans cette hypothèse, y a-t-il caducité du lotissement déclaré le L-442-9 tel que rédigé ne semble concerné que les lotissements….issus d’une autorisation « type arrêté de lotir » ?

Concernant l’article L-442-14 : Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement. Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.

Passé ce délai de 5 ans, un permis de construire pourrait donc être refusé ou assorti de dispositions spéciales, la seule possibilité est elle donc pour le coloti de solliciter conformément au L-442-10 les majorités requises et de solliciter un modificatif de lotissement ? En cas de refus, quelle solution reste-t-il ?

Cet article s’impose également déclaré, nous retrouvons la même question et celle sur la procédure de modification d’une déclaration préalable.

Monsieur Emmanuel Wormser a bien voulu avec les réserves d’usage nous proposer ses réponses.

« Mes réponses sous toutes réserves... avec un important bémol : quelle est la proportion des lotissements déclarés qui disposent d'un Cahier des Charges ?

 

Question : comment modifier une « déclaration préalable », quelle procédure utiliser ?

 

Il ne s'agit pas de modifier une déclaration préalable mais de modifier un aménagement. La distinction sémantique me semble importante, du même type que celle que je vous ai adressée dans un message antérieur car elle permet de distinguer "modification d'une autorisation en cours de validité, avant DAACT" -ici modification de la DP de lotissement pendant l'aménagement- et "modification d'un aménagement autorisé et terminé" -ici un lotissement déclaré.

 

(Si on se plaçait dans le cas d'une construction, cela permettrait d'exclure le PCModif qu'on ne peut demander que pour un PC en cours de validité, avant DAACT...)

 

S'il s'agit de modifier un lotissement, déclaré ou soumis à PA, le L442-12 nous renvoie à un décret d'application qui élargit les procédures prévues aux L442-10 et -11 à des ensembles urbains anciens mais toujours soumis à leurs règles spécifiques (R442-20)

Ce même décret prévoit les dispositions particulières du R442-21, permettant de ne pas passer par un PA -très lourd- pour une simple subdivision de lot provenant d'un lotissement soumis à PA, aboutissant à la création d'un nouveau lot nu à bâtir au sein du lotissement : c'est donc un allègement de procédure qui est proposé par l'autorité réglementaire pour des subdivisions..., en "échange" de l'accord de la majorité qualifiée à recueillir.

Cela me semble très important car la procédure permet de modifier le cahier des charges et de réduire, de fait, la taille des parcelles bâties : bonne nouvelle si l'on se place dans un objectif de densification des surfaces bâties !

 

Au titre du L442-12 et de ce même décret en revanche -et a priori!-, pour un lotissement déclaré, c'est une DP qu'il faudra instruire, procédure pratiquement plus légère que celle du L442-10 : on crée une surface nue à bâtir donc on fait un lotissement au sens du L442-1 !

Cette fois en revanche, rien n'étant prévu pour modifier le cahier des charges, il faudra que celui qui souhaite réaliser l'opération obtienne, pour des raisons civiles qui n'intéressent que les colotis et pas l'administration, l'unanimité de ses voisins s'il y a un cahier des charges reprenant explicitement la description des surfaces.

Mais y a t il beaucoup de CdC dans les lotissements déclarés ?

 

 

Les questions de SHON ventilée aux lots déclarés sont-elles considérées comme « règles d’urbanisme » et dans cette hypothèse,  y a-t-il  caducité du lotissement déclaré le L-442-9 tel que rédigé ne semble concerné que les lotissements….issus d’une autorisation « type arrêté de lotir » ?

La ventilation de SHON est bien une règle d'urbanisme : elle est caduque au bout de dix ans et c'est alors le PLU qui s'applique à chaque parcelle. Je ne vois pas de particularité par rapport à "l'arrêté de lotir"... mais : comme c'est indiqué au L442-9, le CdC n'est pas remis en cause : si la ventilation de SHON est caduque pour l'administration, elle peut ne pas l'être pour les colotis au titre du contrat, notamment si le PLU est plus favorable que le CdC.

 

 

Passé ce délai de 5 ans, un permis de construire pourrait donc être refusé ou assorti de dispositions spéciales, la seule possibilité est elle donc pour le coloti de solliciter conformément au L-442-10 les majorités requises et de solliciter un modificatif de lotissement ? En cas de refus, quelle solution reste-t-il ?

Je ne comprends pas votre question...si le PLU est modifié après le PA ou la DP, cette modification n'est tout simplement pas opposable par l'administration aux PC dans le lotissement avant 5 ans. Il y a un droit acquis des colotis à faire usage de leur règlement pendant 5 ans, même si le PLU est modifié et rendu plus strict que le règlement qui en respectait la version antérieure.

Si le PLU est rendu moins strict et qu'un coloti souhaite profiter immédiatement de ses nouvelles dispositions, il devra certainement faire une DP... comme précédemment.

Au bout des 5 ans, le PLU est opposable aux PC même s'il est plus strict. »

F. Les questions posées « pêle-mêle » par la profession concernant le cahier des charges!

- Entre les années 20 et 70, le dossier de lotissement comprend l’établissement de pièces écrites regroupant le cahier des charges et le règlement, certains de ces lotissements ont été publiés avec des clauses incompatibles avec le PLU actuel. Comment appliquer aujourd’hui ces clauses ?

- Si le lotissement a plus de 10 ans, la modification du règlement et/ou du cahier des charges : puisque l’article L-442-10 dit « l’autorité prononce…. », faut-il envisager une démarche administrative telle qu’un arrêté modificatif de lotissement (et affichage) si le cahier des charges est annexé à l’arrêté ?

- En application de l’article L-442-9 du CU, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années..

Pour un lotissement de plus de 10 ans sans maintien des règles, que reste-t-il des pièces du lotissement si ce n’est le cahier des charges et les statuts de l’ASL ?

- Faut-il établir un modificatif pour, par exemple, diviser un lot ?

Avant 1970, le dossier de lotissement comprend l’établissement de pièces écrites regroupant le cahier des charges et le règlement, certains lotissements de plus de 10 ans ont été publiés avec des clauses incompatibles avec le PLU actuel. Comment appliquer aujourd’hui ces clauses ?

Sur le plan du droit privé :

- Pour un lotissement de plus de 10 ans sans maintien des règles, à quelle majorité les colotis pourront d’une part, modifier le Cahier des Charges et d’autre part le supprimer si aucune règle de majorité est indiquée ?

- idem…mais le supprimer si une règle de majorité est indiquée ?

- Pour un lotissement de moins de 10 ans, à quelle majorité les colotis pourront, d’une part, modifier le cahier des charges et d’autres le supprimer ?

- Lorsque les pièces d’un dossier de lotissement très ancien sont introuvables mais citées dans les actes anciens. Comment modifier ou supprimer ce lotissement ?

- et diverses autres généralités

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