«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





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Note 12, qui énonce le nouvel article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, dispose en effet que :

La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement du lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

Il ressort clairement de cet article que le seul fait de mentionner ou de faire référence au règlement du lotissement dans le cahier des charges ou les actes de vente ne suffit pas pour conférer à ce document une valeur contractuelle.

Toutefois, cette rédaction ne semble pas interdire la contractualisation du règlement du lotissement, à condition que les parties ne se contentent pas de reproduire le règlement mais affirment clairement leur volonté de contractualiser ces règles.

Cette possible contractualisation des dispositions du règlement du lotissement a d'ailleurs été récemment confirmée par Mme la Secrétaire d'État au logement dans une réponse adressée à un parlementaire Note 13 qui s'interrogeait sur les conséquences néfastes de l'application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, notamment dans l'hypothèse où le lotisseur, ou un autre coloti, serait resté propriétaire de plusieurs lots contigus.

On aboutit ainsi à un effet pervers de cet article, car la disparition des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement entraîne la disparition du plan de division parcellaire.

Mme la Secrétaire d'État a confirmé que cet ensemble de lots constitue alors un tènement unique dont la division sera subordonnée à la délivrance d'une nouvelle autorisation de lotir, et a également ajouté que :

Les obligations civiles résultant des cahiers des charges du lotissement engagent le lotisseur en ce qui concerne le tènement constitué par les lots non vendus dont il est resté propriétaire. Il en est de même des obligations civiles résultant de l'ancien règlement du lotissement, dès lors que celui-ci a été annexé aux actes de ventes et que les parties au contrat ont clairement entendu, par cette annexion, conférer une valeur contractuelle à ses dispositions.

La contractualisation des règles d'urbanisme du lotissement par leur insertion dans le cahier des charges ou les actes de ventes des lots est donc toujours possible, mais il relève du pouvoir souverain des juges du fond de s'assurer que la volonté des parties d'ériger ces règles d'urbanisme en obligations contractuelles est clairement établie.

C'est ce qu'a confirmé la troisième Chambre civile de la Cour de cassation dans un récent arrêt du 26 juin 2002, confirmant une décision de cour d'appel rendue avant l'entrée en vigueur de la loi SRU, en précisant :

Retient souverainement que les dispositions du règlement du lotissement reproduites dans les actes de vente s'imposent contractuellement aux colotis le juge du fond qui constate que ces actes précisent, d'une part, que le règlement est devenu caduc en application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, mais, d'autre part, que ne sont pas remis en cause les droits et obligations régissant les rapports de colotis entre eux contenus dans le cahier des charges ou tout autre document approuvé du lotissement.

Ainsi, selon la Haute juridiction, le fait que les actes de vente aient précisé que la caducité du règlement ne remettait pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges ou tout autre document approuvé, suffit à caractériser la volonté des parties de contractualiser les dispositions dudit règlement.

Pour notre part, il nous semble que la rédaction de ces actes de vente n'était pas suffisamment explicite pour enlever toute incertitude quant à l'interprétation de la volonté des parties, aussi nous encourageons vivement les praticiens désireux de contractualiser certaines règles d'urbanisme propre au lotissement, d'utiliser des formules claires et non équivoques permettant d'établir la volonté ferme et éclairée des parties de contractualiser les dispositions en question.

• Le risque de surcharge du cahier des charges

La doctrine est partagée quant à l'introduction de règles d'urbanisme dans le cahier des charges :

- Selon certains auteurs, la "contractualisation" des règles d'urbanisme du fait de leur insertion dans le cahier des charges n'est pas sans danger. Devraient donc être exclues du cahier des charges, les clauses de nature administrative qui n'ont leur place que dans le règlement, faute de quoi, les règles concernant la caducité et la modification du règlement seraient privées d'effet Note 14.

- D'autres auteurs Note 15 soutiennent, à l'inverse, qu'il serait contraire aux principes généraux du droit d'exclure du cahier des charges des prescriptions d'urbanisme qui auraient leur place dans le règlement, mais que le lotisseur et les lotis veulent aussi s'imposer contractuellement et à titre réel Note 16 pour éviter que leurs droits et leur environnement ne puissent être remis en cause, au gré des fluctuations de la réglementation administrative de l'urbanisme.

Pour notre part, nous ferons notre cette analyse car on peut aisément comprendre que les colotis souhaitent éviter que des règles, qui leur semblent indispensables pour organiser leur vie dans le lotissement, ne deviennent caduques au bout de dix ans, en application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme. Le fait de reprendre certaines dispositions du règlement, même si elles constituent des règles d'urbanisme, et de les insérer dans le cahier des charges procède de l'autonomie de la volonté et de la liberté contractuelle. De fait, dès lors que l'Administration n'est pas liée par ces dispositions et qu'elles ont été clairement contractualisées, seule une approche "totalitaire" du droit public pourrait s'y opposer.

• La dualité des règles d'urbanisme

La contractualisation évoquée ci-dessus risque, en cas d'évolution des règles d'urbanisme, d'engendrer une dualité des règles d'urbanisme et des dispositions contractuelles. En cas de divergence entre les dispositions réglementaires et les règles propres au lotissement, il sera fait application de la règle la plus sévère Note 17.

2° L'inapplication de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme en cas de violation du cahier des charges

Selon l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme :

Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l'achèvement des travaux.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation refuse d'appliquer l'article L. 480-13 et admet l'action en démolition de constructions dont le permis de construire n'a pas été contesté, dès lors que les constructions violent les dispositions du cahier des charges. Cette position s'exprime en des termes dépourvus d'ambiguïté :

Les stipulations du cahier des charges ont toujours entre colotis un caractère contractuel et leur violation doit être sanctionnée, même en l'absence de préjudice Note 18.

Un arrêt du 30 juin 1993 est encore plus général dans sa formulation :

Les dispositions de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement.

Justifie sa décision ordonnant la démolition d'une véranda et d'un garage édifiés en contravention aux stipulations du cahier des charges, la cour d'Appel qui retient justement que les stipulations violées étaient contractuelles Note 19.

Selon Sylvain Pérignon :

Le fait qu'un cahier des charges ait été éventuellement approuvé par l'autorité administrative et le fait que les normes en question puissent être qualifiées de règles d'urbanisme, ne font pas obstacle à ce qu'un débat placé sous l'empire d'obligations civiles soit jugé conformément aux articles 1134 et 1143 du Code civil, articles dont l'alinéa 3 de l'article L. 315-2-1 rappelle nécessairement qu'ils trouvent pleinement application Note 20.

Par contre, si le requérant place son action, non pas sur le terrain de la violation des articles 1134 et 1143 du Code civil, mais sur le terrain de la responsabilité extracontractuelle définie par l'article 1382 du Code civil, il doit alors justifier du préjudice découlant de la violation de la norme d'urbanisme ayant un caractère réglementaire, et se voit opposé par la première Chambre civile de la Cour de cassation le nécessaire respect de l'article L. 480-13 (V. infra).

La contradiction n'est donc qu'apparente entre la première et la troisième chambre civile, puisqu'elles se placent sur des terrains différents, celui de la responsabilité extracontractuelle pour l'une, celui de la responsabilité contractuelle pour l'autre.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 1997, s'est prononcée sur la question d'une construction édifiée conformément à un permis de construire, mais en contravention avec les dispositions du cahier des charges. La Cour de cassation a jugé d'une part, que l'action des colotis étant fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges du lotissement, la cour d'appel n'avait pas à appliquer l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme et, d'autre part, que le respect des règles du cahier des charges s'imposait à tous les colotis, quel que soit le POS régissant ultérieurement le lotissement.

Mme Corinne Saint-Alary-Houin a souligné l'intérêt de cette décision qui fait échapper les règles du cahier des charges au régime des règles d'urbanisme. Dès lors qu'il s'agit de règles de nature contractuelle, même si elles font peser des contraintes sur la propriété privée, la cour d'appel n'avait pas à appliquer l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme Note 21.

3) Le caractère réel du cahier des charges

Après certaines hésitations, la jurisprudence a retenu le caractère réel des prescriptions du cahier des charges, mais la publication préalable de celui-ci au fichier immobilier demeure obligatoire.

Principe. - Dans le premier état de sa jurisprudence, la Cour de cassation avait estimé qu'il appartenait au futur coloti de prendre tous les renseignements relatifs à son acquisition et notamment de consulter le plan déposé chez le notaire. Ce document lui était ainsi opposable même en l'absence de mention dans l'acte Note 22.

La jurisprudence a cependant retenu par la suite le caractère réel des dispositions du cahier des charges en soulignant que les servitudes du lotissement s'imposent aux colotis même si le titre d'acquisition ne les mentionne pas :

Les restrictions au droit de propriété grevant les lots ont un caractère réel et s'imposent aux colotis et aux acquéreurs de lots, même dans le silence des actes de vente Note 23.

Condition préalable. - Si le caractère réel des servitudes de lotissement est désormais clairement affirmé par la Cour de cassation, cela suppose néanmoins que les documents les mentionnant aient été publiés, préalablement, au bureau des hypothèques compétent Note 24.

Il est donc nécessaire que ces servitudes apparaissent au fichier immobilier au moyen de la publication des documents du lotissement.

4) Le caractère imprescriptible du cahier des charges

À l'inverse des règles contenues dans le règlement du lotissement, les dispositions du cahier des charges sont imprescriptibles : ainsi, il a été jugé qu'elles subsistent, quel que soit le plan d'occupation des sols susceptible de régir ultérieurement le lotissement Note 25.

Le cahier des charges permet donc de créer de véritables servitudes du lotissement, de nature purement contractuelle, et en principe imprescriptibles.

Mais, en application de l'article 706 du Code civil, la servitude devrait néanmoins s'éteindre en cas de non-usage pendant trente ans. En pratique, ce sont les juges du fond qui apprécient souverainement si les faits allégués sont constitutifs du non-usage d'une servitude Note 26.

L'article 709 du Code civil dispose cependant que lorsque la servitude appartient à plusieurs par indivis "la jouissance de l'un empêche la prescription à l'égard de tous".

Selon MM. Cathelineau, Viguier et Cornille, en dehors du non-usage pendant 30 ans, seule une modification régulière peut faire disparaître une servitude de lotissement Note 27.

Ainsi, il apparaît que les servitudes de lotissement ne peuvent pas disparaître en pratique, sauf dans les deux hypothèses évoquées plus haut :

- par la prescription trentenaire du fait du non-usage par l'ensemble des colotis.

Mais, même dans ce cas, M. Bergel estime que si ces servitudes sont considérées comme d'utilité publique, la prescription trentenaire ne devrait pas s'appliquer Note 28. Il en sera de même s'il s'agit d'une servitude légale, ainsi "la servitude d'écoulement des eaux, attribut ou prolongement légal du droit de propriété, lequel est perpétuel, ne s'éteint pas par le non-usage" Note 29.

- par la modification régulière des documents du lotissement ayant institué la servitude.

Du fait du caractère purement contractuel du cahier des charges, une partie de la doctrine en avait déduit assez logiquement que seule une renonciation unanime de l'ensemble des colotis pouvait faire disparaître une servitude de lotissement.

Or, c'est contraire à la lettre de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme, lequel dispose que :

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges, concernant ce lotissement...

Comme tous les documents du lotissement, le cahier des charges peut donc être modifié dans les conditions de double majorité prévues à l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme, ce qui a d'ailleurs été confirmé par les hautes juridictions administrative Note 30 et judiciaire Note 31.

B - L'action

Le cahier des charges du lotissement constitue le titre commun des parties et permet à tout coloti, en cas d'infraction commise par un autre coloti, de demander en justice le respect de ce titre contractuel.

Les prescriptions du cahier des charges étant contractuelles, l'action tendant à sanctionner leur violation sera nécessairement contractuelle et relèvera de la compétence des tribunaux judiciaires.

Il convient de définir quel est le délai de prescription de l'action (1), ainsi que les titulaires de celle-ci (2). L'exercice de l'action nécessite une violation objective du cahier des charges (3) et débouche très souvent sur une démolition des ouvrages édifiés en contravention avec le cahier des charges (4).

1) Délai de prescription de l'action

L'action contractuelle se prescrit par 30 ans (a) et il n'y a pas lieu de lui appliquer la prescription quinquennale de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme (b).

a) Solution traditionnelle

La Cour de cassation s'est prononcée à plusieurs reprises sur la prescription de l'action visant à faire sanctionner le non-respect du cahier des charges par un coloti. La solution est clairement affirmée par la Haute juridiction : il s'agit d'une prescription trentenaire Note 32.

b) Inapplication de la prescription de 5 ans de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme

Depuis la loi du 31 décembre 1976, l'article L. 480-13 prescrit par 5 ans après l'achèvement des travaux, l'action en démolition de constructions édifiées conformément à un permis de construire et subordonne la condamnation par un Tribunal de l'ordre judiciaire à l'annulation préalable du permis ou à la constatation de son illégalité par la juridiction administrative.

Ce délai de 5 ans n'est pas applicable lorsque l'action est intentée par un loti contre un autre loti sur la base de la violation du cahier des charges, en raison du caractère contractuel des servitudes du lotissement Note 33. Il conviendra de limiter l'application de cet article aux seules actions extracontractuelles (V. infra).

2) Les titulaires de l'action

L'action est exercée en principe par les colotis (a), mais elle est ouverte également, le cas échéant, à l'association syndicale, voire aux ayants cause des colotis (b).

a) Le principe : les colotis (à l'exclusion des tiers)

L'action est ouverte à tous les colotis du fait de leur adhésion aux clauses du cahier des charges. C'est cette qualité de co-contractant qui fonde la recevabilité de leur action contractuelle.

À la différence de l'action extracontractuelle, les tiers ne peuvent invoquer la violation des servitudes contractuelles Note 34, pas plus qu'elles ne peuvent leur être opposées conformément au principe classique res inter alios acta... Note 35.

Serait de même irrecevable sur le plan contractuel, l'action d'une "Association des propriétaires et amis du lotissement" Note 36.

b) Les exceptions

L'association syndicale. - Nous avons vu dans notre précédente étude que l'association syndicale était habilitée à agir en justice pour demander la mise en conformité des travaux avec les prescriptions des documents du lotissement Note 37.

Cette action avait même été jugée recevable alors qu'elle avait été intentée antérieurement au transfert de propriété des équipements par le lotisseur à l'association Note 38.

Il semblerait cependant que le droit d'action de l'association syndicale doive être expressément prévu dans son objet statutaire lorsqu'il s'agit de faire respecter les servitudes du lotissement et d'agir en justice pour demander des sanctions Note 39.

Les ayants cause des colotis. - L'action est aussi ouverte aux ayants cause des colotis : sous-acquéreurs et occupants, en particulier les locataires.

3) La violation objective du cahier des charges

Les colotis sont liés les uns aux autres par des obligations réciproques. La simple violation d'une règle contractuelle suffit à justifier l'action en justice (a) sans que le contrevenant puisse invoquer de faits justificatifs (b).

a) Condition nécessaire et suffisante : la violation d'une règle contractuelle

Les documents contractuels créent des obligations réciproques de faire ou de ne pas faire entre les différents colotis. Tout coloti pourra donc exiger l'exécution des prescriptions contractuelles par le lotisseur ou les autres lotis, sans avoir à justifier d'un préjudice.

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 22 mai 1997 :

Quelle que soit sa date, le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les dispositions s'imposent aux colotis et dont la violation doit être sanctionnée, même en l'absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti Note 40.

b) L'absence de faits justificatifs

L'impossibilité de se prévaloir de la délivrance d'un permis de construire ou de la désuétude de la clause litigieuse ;

- Le permis de construire étant délivré par l'autorité administrative sous la réserve des droits des tiers, les contrevenants aux documents contractuels du lotissement ne peuvent se prévaloir de sa délivrance pour échapper à une éventuelle action contractuelle Note 41. De plus, nous avons vu que l'article L. 480-13 ne s'applique pas lorsque l'action des colotis est fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges Note 42.

- Lorsque la construction est irrégulière au regard du cahier des charges, tout coloti peut en demander la démolition pendant 30 ans, même si antérieurement d'autres constructions irrégulières ont été réalisées dans le lotissement sans que les colotis s'en plaignent. Le cahier des charges conserve en effet sa force obligatoire pour tout ce qui n'est pas couvert par la prescription trentenaire Note 43.

Ainsi que nous l'avons vu précédemment, seul le non-usage pendant 30 ans ou une renonciation par l'ensemble des colotis peuvent faire disparaître une servitude du lotissement.

Exception : l'impossibilité matérielle. - Le Conseil d'État a admis que soit écartée l'application du cahier des charges, lorsque cette dernière est matériellement impossible :

La clause du cahier des charges de ce lotissement subordonnant les constructions à l'approbation préalable du lotisseur n'est plus susceptible de recevoir exécution, la société de lotissement n'ayant plus d'existence ni en droit, ni en fait Note 44.

L'impossibilité matérielle de respecter les clauses du cahier des charges délie donc le contrevenant de son obligation.

La Cour de cassation ne semble pas s'être prononcée sur la question mais on peut penser qu'elle adopterait la même position que le Conseil d'État.

4) Les résultats de l'action : mise en conformité ou démolition

L'action des colotis visant à obtenir le respect du cahier des charges est fondée sur l'article 1143 du Code civil (a).

La Cour de cassation a consacré le caractère absolu du droit de requérir la mise en conformité avec les clauses contractuelles en ordonnant, si besoin est, la démolition des constructions édifiées en contravention avec les dispositions du cahier des charges (b).

a) Fondement de l'action

Si l'article 1142 du Code civil stipule que toute obligation de faire ou ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur, l'article 1143 du Code civil rajoute :

Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu.

Ainsi, la condamnation civile est fondée sur l'article 1143 du Code civil qui permet au créancier de demander l'exécution en nature des obligations du débiteur.

S'agissant de servitudes ayant un caractère réel, la démolition pourrait également se justifier en application de l'article 701 du Code civil.

b) Le caractère obligatoire du cahier des charges

Mise en conformité. - La mise en conformité avec le cahier des charges peut éventuellement résulter, non d'une démolition, mais de la réalisation de constructions additionnelles qui pourra être imposée au coloti ou au lotisseur défaillant Note 45.

Démolition. - Dès lors que la violation du cahier des charges est établie, le juge a l'obligation d'ordonner la mise en conformité avec les dispositions contractuelles, en exigeant, au besoin, la démolition des constructions édifiées en infraction.

Certes, cette mesure peut paraître parfois excessive, mais le juge du fond encourrait la cassation si, pour des motifs d'équité, il se refusait à ordonner la démolition et allouait à la place des dommages et intérêts.

La Cour de cassation a d'ailleurs consacré le caractère absolu du droit des colotis à requérir la mise en conformité avec les clauses contractuelles, en exigeant, au besoin, la démolition, dans un arrêt du 19 mai 1981, aux termes duquel elle a souligné :

qu'en vertu de l'article 1143 du Code civil, le coloti avait le droit de demander la destruction de ce qui avait été édifié en infraction avec le cahier des charges, sans qu'il soit besoin d'établir l'existence d'un préjudice, dès lors que la réalité de l'infraction aux clauses de ce document étant établie, aucune impossibilité d'exécution de la démolition n'avait été invoquée Note 46.

2 - La violation des règles d'urbanisme extracontractuelles

L'arrêté d'autorisation du lotissement, le plan parcellaire joint à la demande d'autorisation Note 47 ou le programme des travaux prescrits présentent un caractère réglementaire du fait de leur approbation par l'autorité administrative Note 48.

Mais, ce sont surtout les dispositions du règlement qui constituent de véritables servitudes d'urbanisme et sont de nature réglementaire Note 49.

Le règlement du lotissement est désormais purement facultatif et provisoire (A), et sa violation donne lieu à l'application de sanctions (B).

A - La nature du règlement du lotissement

Les dispositions de ce document sont de nature réglementaire et, de ce fait, elles s'imposent à tous les colotis. Mais la réforme du régime des lotissements de 1977 a profondément modifié ce document qui n'est plus obligatoire (1) et a désormais vocation à disparaître (2).

1) Caractère facultatif du règlement

Selon l'article R. 315-5 e du Code de l'urbanisme, le dossier joint à la demande d'autorisation comporte un projet de règlement "s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur".

L'article R. 315-29 d du Code de l'urbanisme ajoute que l'autorisation de lotir impose en tant que de besoin :

un règlement fixant les règles d'urbanisme applicables dans le lotissement, qui comprend tout ou partie des règles contenues dans le règlement d'un POS...

Ainsi, au stade de la demande, comme à celui de l'autorisation, les textes insistent sur le caractère purement facultatif du règlement.

2) Caractère provisoire du règlement

Le règlement a un caractère doublement provisoire dans les communes dotées d'un POS (ou un PLU approuvé).

Il peut en effet, dans certaines conditions, être incorporé au POS (a) et au surplus, voir ses clauses frappées de caducité au bout de dix ans (b).

a) Incorporation au POS rendu public ou au PLU approuvé

Selon le dernier alinéa de l'article L. 315-4 du Code de l'urbanisme :

Le règlement du lotissement, s'il en a été établi un, peut, après la vente du dernier lot ou cinq ans après l'autorisation de lotir, être incorporé au plan d'occupation des sols rendu public ou au plan local d'urbanisme approuvé par décision de l'autorité compétente... Le régime juridique des plans locaux d'urbanisme est applicable aux dispositions ainsi incorporées.

L'article R. 315-53 du même code précise que l'autorité compétente pour incorporer le règlement au plan local d'urbanisme est celle qui est compétente pour publier ou approuver le plan local d'urbanisme. En l'occurrence, il s'agira le plus souvent du maire agissant au nom de la commune.

b) Péremption des règles d'urbanisme

Le caractère provisoire du règlement a été consacré par la loi du 6 janvier 1986 qui a introduit l'article L. 315-2-1 dans le Code de l'urbanisme, lequel stipule que :

Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir.

Mais, ainsi que l'indique le législateur, il n'y a pas remise en cause des droits et obligations concernant les rapports des colotis entre eux, ni du mode de gestion des parties communes Note 50.

Toutefois, le législateur a prévu la possibilité pour une majorité qualifiée de colotis, calculée comme il est est dit à l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme, relatif à la modification des documents du lotissement, de demander le maintien de ces règles d'urbanisme.

Il y a donc en principe effacement automatique du règlement au bout de 10 ans, alors que l'incorporation au POS ou PLU n'est que facultative.

Il est à noter que ce dispositif est entré en vigueur le 8 juillet 1988, pour les lotissements approuvés avant le 30 juin 1986, avec application immédiate aux lotissements autorisés depuis plus de 10 ans.

L'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme est venu préciser que pour ces lotissements antérieurs au 30 juin 1986, les colotis seraient informés que les règles d'urbanisme spécifiques aux lotissements cesseraient de s'appliquer en vertu de l'article 8 de la loi du 6 janvier 1986, et de la possibilité qui leur était offerte de demander le maintien de ces règles. Cette information devait se faire par voie d'affichage à l'initiative de l'autorité compétente en matière de lotissement.

Les positions du Conseil d'État et de la Cour de cassation divergent cependant fortement quant à la portée à donner à l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme.

Selon la Haute juridiction administrative, le non-accomplissement des formalités d'affichage prévues à l'article R. 315-44-1 susvisé est sans incidence sur la survenance de la caducité des documents approuvés du lotissement Note 51. Dès lors que l'autorisation de lotir a été délivrée depuis plus de dix ans, ces documents deviennent caducs même en l'absence d'information des colotis.

La Cour de cassation, quant à elle, adopte une position inverse puisque dans un arrêt de la troisième Chambre civile, la Cour a sanctionné une cour d'appel au motif que :

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles L. 315-2-1 et R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme la cour d'appel qui...retient qu'en application de l'article 8 de la loi du 6 janvier 1986, les règles d'urbanisme contenues dans le document approuvé du lotissement ont cessé de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir sans rechercher, au besoin d'office, s'il a été procédé aux formalités d'affichage prévues par l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme Note 52.

Ainsi, la Cour de cassation n'hésite pas à poser l'accomplissement des formalités de publicité prévues à l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme comme un préalable indispensable à l'application de l'article L. 315-2-1 dudit code.

La position de la Cour de cassation est difficilement défendable car la hiérarchie formelle des normes interdit à un simple texte réglementaire de priver d'effet un texte législatif ou d'ajouter des conditions supplémentaires à sa mise en œuvre.

Le décret doit simplement préciser les conditions d'application de la loi sans pour autant en restreindre le champ d'application, ni la portée.

Ainsi que le fait remarquer Philippe Benoit-Cattin, dans sa Chronique de jurisprudence du droit de l'urbanisme Note 53, la solution à cette controverse serait tout simplement l'abrogation de l'article R. 315-44-1, source de discorde.

Cette solution nous paraît tout indiquée d'autant plus que ce texte réglementaire ne présente plus d'utilité en pratique. En effet, cette disposition avait été adoptée uniquement pour les lotissements antérieurs au 30 juin 1986 en vue d'informer les colotis que les documents approuvés de leur lotissement seraient caducs à l'expiration du délai de dix ans à compter de l'autorisation de lotir.

Ce délai de dix ans est désormais écoulé pour tous les lotissements visés par cet article, et les documents approuvés du lotissement ont donc cessé de s'appliquer.

Ce texte s'avère donc à présent sans objet puisque la caducité des documents du lotissement est désormais acquise. Au contraire, son maintien est source de contentieux et permet à la Cour de cassation de maintenir une jurisprudence contestable, eu égard aux principes généraux du droit.

Il semblerait cependant que l'on s'oriente, non pas vers une suppression, mais plutôt vers une redéfinition du champ d'application et de la portée de l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme Note 54.

B - Les sanctions de la violation

Lorsqu'il y a violation des règles d'urbanisme non contractuelles, la sanction normale est le refus de délivrance du permis de construire (1), mais il existe aussi une possibilité d'action civile pouvant aboutir à la démolition de l'immeuble irrégulier (2). La loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 a voulu coordonner les deux actions en créant l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme.

1) Le contentieux du permis de construire

Le contentieux du permis de construire peut revêtir deux formes :

- Le refus du permis de construire : l'Administration instruit la demande de permis de construire, qui peut déboucher sur un refus si celui-ci ne respecte pas les documents approuvés du lotissement (a).

- Le contrôle de la légalité : il peut être exercé par toute personne ayant un intérêt à agir (b).

a) Sanction préventive : le refus du permis de construire

Conformité du permis de construire avec les dispositions réglementaires du lotissement. - Le permis de construire doit être conforme aux dispositions du règlement du lotissement ou du cahier des charges lorsqu'il a fait l'objet d'une approbation administrative (pour les lotissements antérieurs à 1978) Note 55. Mais il est délivré sous réserve du droit des tiers, les colotis pouvant faire sanctionner la méconnaissance des règles strictement contractuelles.

Application de la règle la plus sévère. - Ainsi que nous l'avons vu précédemment, la contractualisation des règles d'urbanisme insérées dans le cahier des charges risque, en cas d'évolution des règles d'urbanisme, d'engendrer une dualité des règles d'urbanisme et des dispositions contractuelles. C'est la règle la plus sévère qui s'applique en cas de divergence entre les dispositions réglementaires et les règles propres au lotissement Note 56..

b) Contrôle de la légalité : action ouverte aux tiers

Il s'exerce sur le permis de construire délivré à l'intérieur du lotissement. Les tiers, s'ils ont intérêt à agir, peuvent se prévaloir devant le juge administratif des documents propres au lotissement Note 57.

Cette jurisprudence s'explique par le caractère réglementaire de ces pièces. En corollaire, le permis de construire ne peut être retiré pour des motifs tirés d'un cahier des charges non soumis à l'approbation administrative Note 58.

2) Le contrôle par le juge civil du respect des servitudes d'urbanisme

La plupart des actions en justice intentées en matière de lotissements sont basées sur la violation du cahier des charges, lequel présente un caractère contractuel, ce qui permet une action simple et efficace pour la sanction. Cependant, les juridictions civiles admettent aussi une action de nature extracontractuelle pour violation des servitudes d'urbanisme Note 59.

Cette action concerne non seulement la violation des règles extracontractuelles du lotissement mais également la violation de toute règle d'urbanisme, nationale ou locale. Elle obéit à un régime particulier (b) et est soumise à l'annulation préalable du permis de construire, s'il en a été délivré un (a).

a) Annulation préalable du permis de construire

Si les constructions litigieuses ont été édifiées conformément à un permis de construire, l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme dispose que le juge civil doit surseoir à statuer et renvoyer devant le juge administratif la question préjudicielle de la légalité du permis de construire.

La sanction par les juridictions civiles de la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique est donc subordonnée, au préalable, à l'annulation ou la constatation de l'illégalité du permis de construire par la juridiction administrative.

La Cour de cassation a toutefois précisé que les tribunaux judiciaires, saisis d'un moyen de défense fondé sur l'illégalité d'un acte administratif, doivent faire une première appréciation de ce moyen, afin de ne pas encourager les manœuvres dilatoires Note 60.

Cependant, comme nous l'avons vu précédemment, lorsque le requérant place son action sur le terrain de la violation des articles 1134 et 1143 du Code civil (non-respect des obligations contractuelles), les tribunaux n'ont pas à faire application de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme. Il en est ainsi notamment lorsqu'un coloti intente une action en démolition de constructions édifiées en violation du cahier des charges Note 61.

b) Les modalités de l'action

Le fondement habituel de l'action est la responsabilité civile de droit commun en application de l'article 1382 du Code civil. Cette action est enfermée dans le délai de 5 ans de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, et nécessite la preuve de la faute et l'existence d'un préjudice personnel, ayant un lien direct avec la violation de la règle.

Délai d'action : 5 ans. - Conformément à l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, l'action en responsabilité civile se prescrit cinq ans après l'achèvement des travaux, lorsque la construction a été édifiée conformément à un permis de construire.

Cette prescription restreinte se justifie uniquement lorsqu'une autorisation de construire a été délivrée par l'autorité administrative. À défaut d'une telle autorisation, c'est la prescription de dix ans qui s'applique dans le lotissement.

En effet, nous avons vu dans une précédente étude que l'article 18 de la loi du 18 juillet 1985 avait substitué à la prescription trentenaire de droit commun des nullités absolues, une prescription décennale, correspondant à la période de renouvellement des unités foncières, en cas de violation de la réglementation des lotissements Note 62.

Le principe du délai quinquennal en matière extracontractuelle contraste donc avec la prescription trentenaire, qui demeure applicable aux actions contractuelles (V. supra).

Preuve de la faute. - La faute doit résulter de la violation d'une véritable servitude d'urbanisme, c'est-à-dire d'une règle de fond concernant l'emprise au sol, la densité, la hauteur...

L'absence de permis de construire ou le non-respect de ce permis ne suffisent pas à caractériser la faute, pas plus que la violation d'une disposition permissive Note 63.

Nécessité d'un préjudice personnel et direct. - Le demandeur, même s'il est coloti, doit justifier d'un préjudice personnel Note 64. Il en est de même pour les tiers au lotissement. C'est la conséquence directe de l'application de l'article 1382 du Code civil.

De plus, le coloti qui prétend que la violation d'une règle d'urbanisme lui a causé un préjudice doit prouver la relation directe entre cette violation et le préjudice qu'il subit. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 17 juillet 1997, aux termes duquel la Haute juridiction rejette le pourvoi en observant que les colotis "n'ont pas apporté la preuve d'une relation entre la prétendue violation des règles d'urbanisme et leur préjudice personnel" Note 65.

Il y a là application des règles traditionnelles sur le lien de causalité, et il en résulte qu'un particulier ne peut se prévaloir de la violation d'une règle d'urbanisme que s'il est en mesure de prouver que cette prétendue violation lui a causé un préjudice personnel et direct.

Annexe

RM n° 2139 : JOAN 23 déc. 2002, p. 5164.

Mme Sylvia Bassot appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur l'application de l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme qui prévoit que, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les colotis d'un lotissement autorisé avant le 30 juin 1986 doivent être informés de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés de leur lotissement par un affichage de deux mois en mairie. Ces dispositions étant interprétées différemment par la Cour de cassation (pour laquelle les formalités de publicité ont un caractère substantiel dont l'omission interdit ladite caducité) et par le Conseil d'État (pour lequel cette caducité a un caractère automatique même en l'absence d'affichage), ces jurisprudences contradictoires sont source d'incertitudes et d'insécurité juridique pour les colotis intéressés. Elle lui demande s'il ne conviendrait pas de modifier l'article R. 315-44-1 précité afin de préciser si la caducité des règles d'urbanisme qu'il prévoit existe de plein droit ou si elle est expressément subordonnée à des formalités de publicité.

Réponse : L'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme prévoit que les règles contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de plein droit de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir lorsqu'un plan d'occupation des sols, aujourd'hui un plan local d'urbanisme, ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur d'un secteur sauvegardé, a été approuvé. La loi ne prévoit qu'une réserve : ces règles sont maintenues en cas de décision expresse de l'autorité compétente, prise à la demande d'une majorité qualifiée des colotis. Le décret d'application de ce texte a inséré dans le Code de l'urbanisme un article R. 315-44-1 prévoyant que l'autorité compétente en matière de lotissement devait informer les colotis de la faculté qui leur était ouverte de demander le maintien des règles du lotissement. La jurisprudence administrative estime de façon constante, depuis une décision du Conseil d'État du 12 février 1993 (MM. Ehrard : Rec. CE, p. 30), que "l'omission des formalités prévues à l'article R. 315-44-1 [...], qui n'a pas eu pour objet et n'aurait pu avoir légalement pour effet de subordonner l'application de la loi à des conditions que celle-ci n'a pas prévues, ne fait [...] pas obstacle à l'application des dispositions législatives susmentionnées". La jurisprudence de la Cour de cassation, elle aussi constante, considère au contraire que l'omission des formalités d'information fait obstacle à l'application de l'article L. 315-2-1 (Civ. 3e, Mme Delevallet : Bull. civ. III, p. 106, n° 184). Ces jurisprudences contradictoires sont, comme le souligne l'honorable parlementaire, source d'incertitudes et d'insécurité juridique. Il est nécessaire de lever l'ambiguïté de l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme. Les services de la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction ont engagé, avec les professionnels concernés, une large concertation en vue d'une réforme des textes relatifs aux autorisations d'urbanisme, qui doit intervenir dans le premier semestre de l'année 2003. L'article R. 315-44-1 pourra être précisé à cette occasion.

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