Faculté de droit et de science politique





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DIX-SEPTIÈME VEILLE JURIDIQUE

DE NOVEMBRE 2014

À FÉVRIER 2015



MASTER II DROIT NOTARIAL

PROMOTION 2014-2015

FACULTÉ DE DROIT ET DE SCIENCE POLITIQUE

UNIVERSITÉ DE MONTPELLIER
SOMMAIRE


LA RESPONSABILITÉ CIVILE NOTARIALE


  1. L’application stricte de la responsabilité civile délictuelle facteur d’exonération

  2. L’intensité des devoirs du notaire source de responsabilité


LES BIENS DU COUPLE


  1. Le mariage entre limitation de pouvoirs et extension des dettes ménagères

  2. Les effets patrimoniaux du divorce

  3. Précisions sur le champ d’application du règlement Bruxelles 1


SUCCESSIONS ET LIBERALITES


  1. Les successions

  2. Les libéralités


LES ACTES COURANTS


  1. De la précision des précautions à prendre afin d'assurer l'efficacité et la sécurité juridique des actes ou promesses de vente

  2. De la précision des obligations du vendeur : entre atténuation de sa responsabilité en l'absence de danger et clarification des modalités de son obligation de délivrance

  3. De la précision des conséquences pratiques lors de la vente d’un terrain à construire


DROIT NOTARIAL DE L’ENTREPRISE


  1. Procédures collectives

  2. Droit des suretés

  3. Droit des sociétés

  4. Les baux commerciaux et baux ruraux

  5. L’actualité fiscale


TABLE DES MATIÈRES
CURRICULUM VITAE

p. 3
p. 4

p. 9
p. 16
p. 16

p. 18

p. 33
p. 37
p. 37

p. 41
p. 47

p. 47

p. 55
p. 60
p. 65
p. 65

p. 72

p. 79

p. 81

p. 83
p. 86
p. 90


LA RESPONSABILITÉ CIVILE NOTARIALE


« Confier ses intérêts à un notaire, en dehors même des cas où la démarche est imposée, correspond à une recherche d’efficacité et de clarté des engagements. Je dirais que c’est sa qualité d’agent légal de sécurité juridique qui attire à la fonction notariale une clientèle élargie. Là est l’essentiel et c’est là que la jurisprudence a trouvé les fondements de la responsabilité professionnelle des notaires. Je veux dire qu’elle n’a rien fait d’autre que synthétiser et systématiser, sous la forme de deux obligations, l’obligation d’efficacité et l’obligation de conseil, ce qui se trouve à la base de la délégation de pouvoir consentie par l’Etat aux notaires et qui constitue l’élément d’attrait pour la clientèle des études. »1
La responsabilité notariale sanctionne le manquement du notaire dans l’accomplissement de sa mission d’Officier Public.
Si l’application stricte de la responsabilité civile délictuelle fondée sur l’article 1382 du Code civil peut être un facteur d’exonération (I), l’intensité des devoirs du notaire emporte sa responsabilité quasi-systématique (II) ; encore faut-il saisir le juge compétent comme vous allez le voir dans le propos liminaire.
Propos liminaire :

Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, 20 décembre 2014 (n° 13-22.719),

publié au bulletin
Le juge chargé de la taxation n’a pas le pouvoir de reconnaître la responsabilité du notaire à l’égard de ses clients en raison des fautes commises dans l’exécution de sa mission, mais il dispose, en cas de contestation, d’une appréciation souveraine dans la fixation des honoraires dus au notaire, tels que prévus par l’article 4 du décret du 8 mars 1978.
Les époux X ont chargé la SCP C et Me. Y, notaire, de préparer la transmission au profit de leurs filles de la nue-propriété des forêts leurs appartenant ainsi que celles qu’ils devaient acquérir par le biais d’un groupement forestier, la SCI Celie, au capital de 1.100.000 € ayant pour associé les époux Y. Suite à la constitution de la SCI, le notaire a préparé un acte d’augmentation de capital pour l’acquisition des nouvelles forêts, d’une valeur de 2.300.000 €, ainsi qu’un acte de donation-partage indivise desdites parcelles au profit des filles des époux X, tous deux non régularisés par les parties en raison d’un désaccord portant sur l’augmentation de capital et les honoraires dus. L’augmentation de capital fut cependant réalisée par un avocat moyennant la somme de 2.500 €.
Le juge liquidateur, saisi par les époux, a constaté qu’il n’était pas douteux que le notaire avait joué un rôle de conseil et de prestataire de service dans un domaine technique pour lequel il devait être rémunéré en l’absence de convention préalable d’honoraires, et fixe ces derniers pour un montant de 8.372€ TTC pour les seules formalités d’augmentation de capital, et à 16.168€ TTC au titre de la préparation de la donation-partage. Les époux faisaient encore grief à l’ordonnance de condamner la SCI au paiement de cette somme, un pourvoi est formé suite à l’arrêt de la cour d’appel de Besançon du 4 juin 2013. Selon le moyen, ils reprochent au notaire de ne pas avoir averti les parties du montant des honoraires dus, et que celui-ci avait immédiatement et brutalement, et donc abusivement rompu toute relation, en prenant la décision intempestive d’annuler le
rendez-vous de signature qui devait avoir lieu le lendemain, ce qui leur avait causé préjudice en raison du temps perdu et se retrouver contraints d’avoir recours à d’autres conseils et de les rémunérer.

La problématique de cet arrêt a été la suivante : Est-ce que le juge chargé de la taxation a compétence pour connaître la responsabilité du notaire pour les fautes commises dans l’exercice de sa mission ?
Par un arrêt rendu par la deuxième chambre civile du 20 décembre 2014, la Haute Cour déboute à nouveau les époux X en rejetant leur pourvoi en soulignant que le « juge chargé de la taxation, saisi d'une demande de fixation des honoraires d'un notaire, n'a pas le pouvoir de connaître, même à titre incident, de la responsabilité de ce notaire à l'égard de son client en raison des fautes commises dans l'exécution de sa mission ». La Cour de cassation prend également le soin de rappeler, sous le couvert du grief infondé de dénaturation, que le premier président dispose d’une appréciation souveraine dans la fixation de la rémunération due au notaire en prenant en compte le temps passé, l’importance et la difficulté du travail fourni.



Conseil pratique 

Le recours à la convention préalable d’honoraires fondée sur l’article 4 du décret du 8 mars 1978 est à privilégier dès lors que la complexité du dossier peut être décelée avec les parties en rendez-vous avec le notaire. En outre, cet arrêt souligne l’importante nécessité de constituer, au sein de chaque dossier, la preuve des éléments attestant la complexité du dossier et des opérations, du volume horaire de travail, ainsi que les recherches à effectuer.





  1. L’application stricte de la responsabilité civile délictuelle facteur d’exonération


La responsabilité notariale est fondée sur l’article 1382 du Code civil dont l’application requiert la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. L’absence de faute (A) comme de préjudice (B) devient ainsi source d’exonération pour le notaire.


  1. La faute du notaire écartée


Première chambre civile de la Cour de cassation, 15 janvier 2015 (n° 14-11.019),

publié au bulletin
Le notaire qui instrumente un acte authentique de vente entre le bailleur-vendeur et le locataire préemptant postérieurement au délai légal imparti, ne commet pas de manquement à ses obligations professionnelles, le bailleur ne souhaitant pas invoquer la nullité relative de l'acceptation de l'offre de vente tardive, malgré son engagement dans une promesse synallagmatique de vente.
Maître Gaillot, notaire, a négocié une promesse synallagmatique de vente d'immeuble aux consorts A.B qu'il a notifié à Mme N, alors locataire des lieux, qui a accepté l'offre le 31 juillet 2009 en annonçant son intention de recourir à un prêt.

Le 3 décembre 2009, soit plus de quatre mois après la date d'acceptation de l'offre, le notaire a instrumenté la vente au profit de la locataire.
C'est pourquoi, les consorts A.B ont assigné Maître Gaillot notamment en dommages et intérêts, invoquant également la nullité de l'acceptation de l'offre de vente.

La cour d'appel d'Amiens le 21 novembre 2013 a débouté les consorts A.B de leur demande, ils ont alors formé un pourvoi en cassation et le 15 janvier 2015 la première chambre civile de la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi.
Les consorts A.B estiment que la nullité de l'acceptation de l'offre de vente doit être prononcée et la responsabilité du notaire engagée aux moyens que:

D'une part, le notaire est tenu de refuser d'instrumenter lorsqu'il est requis de recevoir un acte illicite, or en acceptant de conclure l'acte de vente plus de quatre mois après la date d'acceptation de l'offre de vente, le notaire a manqué à ses obligations professionnelles.

Et d'autre part, que le notaire doit refuser de prêter son ministère à une convention dont il sait qu'elle méconnait les droits des tiers, or en l'espèce la promesse synallagmatique de vente prévoyait que la vente était conclue sous la condition suspensive du non exercice du droit de préemption, tel est le cas en l'espèce puisque la locataire a régularisé la vente après le délai qui lui était imparti pour le réaliser en vertu de l'article 15 II alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989.
La question est donc de savoir si les bénéficiaires d'une promesse synallagmatique de vente conclue sous la condition suspensive du non exercice du droit de préemption du locataire, peuvent invoquer la nullité de l'acceptation de l'offre de vente par la locataire car postérieure au délai légal et, subséquemment, engager la responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations professionnelles et fraude à leurs droits ?
La première chambre civile de la Cour de cassation dans l'arrêt rendu le 15 janvier 2015, en a déduit que malgré la régularisation de l'acte de vente au delà du délai légal prévu par l'article 15 II alinéa 5 de la loi de 6 juillet 1989 et, au mépris de la circonstance que le notaire avait connaissance de l'existence au sein de la promesse synallagmatique de vente, d'une condition suspensive de non exercice du droit de préemption du locataire, que le notaire n'avait néanmoins pas manqué à ses obligations professionnelles puisque seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente, et qu'en l'espèce cet acte de vente était requis par le bailleur-vendeur, qui ne souhaitait donc absolument pas le remettre en cause.

Par conséquent, le notaire qui a agit conformément aux souhaits des parties au contrat, ne peut donc pas être condamné à verser des dommages et intérêts aux acquéreurs, en l'absence de faute.
Si cette solution semble justifiée au regard des parties au contrat et du notaire, elle illustre les limites de l'efficacité d'une promesse synallagmatique de vente.

En effet, le bailleur étant le seul à pouvoir rendre l'acceptation de l'offre tardive, nulle, et la reconnaissance de cette nullité étant la seule possibilité de faire se réaliser la condition suspensive permettant la réalisation de la vente aux profits des acquéreurs potentiels, cela apparaitrait presque comme une condition purement potestative, or cela est prohibé.

Cela donne l'impression que le bailleur-vendeur était le seul à pouvoir décider de si oui ou non, il voulait exécuter son engagement au terme de la promesse synallagmatique de vente.

S'il souhaitait l'exécuter, il lui suffisait de demander la nullité de l'offre d'acceptation de vente, qu'il aurait probablement obtenu, le délai légal étant dépassé, et s'il ne souhaitait pas, comme cela semble être le cas en l'espèce, il lui suffisait de ne pas demander la nullité, et de souhaiter l'acte authentique de vente avec le locataire.

Les consorts A.B auraient peut-être dû engager la responsabilité du bailleur-vendeur pour mauvaise foi sur le fondement de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil, plutôt que celle du notaire qui finalement, n'a pas manqué à ses obligations professionnelles en respectant le souhait des parties au contrat.

Conseil pratique
Le notaire doit rester vigilant quant au respect du délai légal prévu par l'article 15 alinéa 5 II de la loi du 6 juillet 1989, pour régulariser les acceptation d'offre de vente.

Le notaire doit informer le bailleur de la possibilité d’invoquer la nullité de l’acceptation et des risques si le bailleur ne l’invoque pas alors qu’il était tenu par une promesse de vente.

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 9 décembre 2014 (n°13-24.314),

inédit
Ne commet pas de faute causant un dommage à l’acquéreur le notaire qui remet le prix de vente postérieurement à la date fixée dans l’acte dès lors que l’inexécution par le vendeur de son obligation de poser des bornes n’a pas empêché la prise de possession des parcelles par l’acquéreur et qu’aucune cause de diminution de prix n’avait été stipulée dans l’acte de vente.
En l’espèce par un acte du 3 août 2005 établi par M. R, notaire, M. Albert P. a vendu à une société civile immobilière deux parcelles de terrain. Il a été stipulé dans le contrat de vente que l’acquéreur ne s’obligerait à payer le solde du prix de vente au vendeur que lorsque ce dernier aura fait procéder à la pose de bornes fixant la limite de séparation entre les parcelles objet de la présente vente et d’autres parcelles contiguës propriété de M. Jean Paul P. Ce bornage devait être fait au plus tard le 31 décembre 2005 et ce en conformité avec un plan de bornage établi par un géomètre daté du 12 avril 1996. Or au 31 décembre 2005 le vendeur n’avait pas effectué le bornage et le notaire lui avait pourtant remis à la même date le solde du prix de vente consigné. Se plaignant de la remise par le notaire au vendeur du solde du prix de vente consigné, la SCI a assigné le notaire et la SCP notariale X en paiement de cette somme.
Dans un arrêt en date du 4 juillet 2013 rendu par la cour d’appel de Lyon il n’a pas été fait droit à la demande de la SCI en condamnation de la société notariale. En effet la cour d’appel a débouté la SCI dans sa demande en paiement de la somme correspondant au solde du prix de vente. La cour d’appel a relevé que dans la mesure où l’acquéreur n’avait pas été empêché de prendre possession des parcelles et de les commercialiser, le versement par le notaire du solde du prix de vente et ce malgré l’absence de pose des bornes dans le temps imparti n’avait pas causé de préjudice à la SCI et que cette dernière était donc redevable de l’intégralité du prix de vente à compter du 31 décembre 2005 nonobstant l’absence de pose des bornes.
La SCI a formé un pourvoi en cassation au moyen selon lequel la cour l’appel avait méconnu la loi des parties et avait ainsi violé l’article 1134 du Code civil.
Dès lors le questionnement est le suivant : La prise de possession pérenne du bien objet de la vente par l’acquéreur permet elle d’écarter la responsabilité civile du notaire pour absence de faute lorsque ce dernier verse le solde du prix consigné malgré l’inexécution par le vendeur d’une obligation stipulée au contrat ?
Dans un arrêt en date du 9 décembre 2014 la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. La Cour de cassation approuve l'arrêt d'appel dans la mesure où l’inexécution de l’obligation du vendeur n’avait pas empêché la prise de possession du bien par l’acquéreur. Aucune cause de réduction ou de diminution de prix n'avait été stipulée dans l'acte de vente et de ce fait l'acquéreur devait l'intégralité du prix après le 31 décembre 2005. La Cour de cassation a considéré que les juges du fonds avaient pu en déduire que le notaire qui avait remis les fonds au propriétaire après cette date n'avait pas commis de faute causant un dommage à l'acquéreur.
La solution est satisfaisante en l’espèce dans la mesure où la prise de possession pérenne par l’acquéreur du bien objet de la vente traduit clairement une absence de préjudice subi ne permettant pas d’engager la responsabilité civile du notaire en application de l’article 1382 du Code civil. Cet arrêt illustre parfaitement l’application stricte de la responsabilité civile délictuelle comme étant un facteur d’exonération de la responsabilité du notaire. Il convient toutefois d’être extrêmement vigilant quant au versement de sommes consignées à l’étude suite à la réalisation dans un temps imparti d’une obligation stipulée dans le contrat de vente et dont l’une des parties est débitrice. Dans l’hypothèse où l’acquéreur n’aurait pas pu jouir de manière pérenne de son bien et dans l’hypothèse où une clause de réduction du prix aurait été prévue dans l’acte le notaire ayant versé le solde du prix de vente aurait nécessairement vu sa responsabilité engagée.
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