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BAIL D’HABITATION PRINCIPALE

LOI DU 6 JUILLET 1989 – CONDITIONS PARTICULIÈRES
ATTENTION : lorsque le bailleur passe par une agence, cette dernière fournit en général une fiche de renseignements qui est annexée au contrat de bail. Cette fiche indique également toutes les informations spécifiques aux biens loués ainsi que les honoraires d’agence ; elle est partie intégrante du contrat.



  1. BAILLEUR


M./Mme/Mlle …………………………………………………………………………………

Né(e) le ………………………………………… à ……………………………………………

Demeurant ……………………………………………………………………………………

[éventuellement] représenté par son mandataire [nom de l’agence] dont le siège social est à [adresse du siège social], titulaire de la carte professionnelle n…… délivrée par la préfecture de [nom du département] et ayant une garantie financière délivrée par [nom de l’organisme garant].



  1. PRENEUR


M./Mme/Mlle …………………………………………………………………………………

Né(e) le ………………………………………… à ……………………………………………

Demeurant ……………………………………………………………………………………



  1. LOCAUX OBJET DU CONTRAT DE LOCATION


Immeuble situé : ………………………………… [adresse de l’immeuble/maison loué(e)]
Désignation des parties privatives : ………………… [exemple : Appartement type 2 au 4e étage composé d’un hall, séjour, salon, cuisine, chambre, cellier, salle de bains, w.-c.]



  1. DURÉE DU CONTRAT/ DATE DE PRISE D’EFFET


– Le contrat prendra effet le ……………………………………………………………………
– La présente location est conclue pour une durée de …………………………………………



  1. LOYER


Loyer initial : le loyer principal mensuel à la date de prise d’effet du bail est de ……… € payable par terme échu/d’avance, le premier jour ouvrable du terme.
Révision du loyer : le loyer sera révisé tous les ans le [date de la révision] en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. L’indice de base retenu est celui du … trimestre [indication du trimestre de référence].

  1. CHARGES


En plus du loyer principal, le PRENEUR remboursera toutes les charges suivant les modalités prévues aux conditions générales. La provision est fixée à ce jour à ……… € (montant de la provision de la première année de location). Le montant des charges sera fixé chaque année par le BAILLEUR en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence.



  1. DÉPÔT DE GARANTIE


Le PRENEUR a versé à l’instant même au bailleur (ou à son mandataire), qui le reconnaît et en consent quittance, la somme de ……… € (montant du dépôt de garantie) correspondant à un mois de loyer.



  1. DESTINATION DE LA LOCATION


La présente location est destinée exclusivement à l’HABITATION.



  1. ÉLECTION DE DOMICILE


Pour l’exécution des présentes et de leur suite, les parties font l’élection de domicile : le BAILLEUR au …………………………………… [adresse du bailleur] OU [éventuellement] chez son mandataire, le preneur dans les lieux loués.



  1. FRAIS ET HONORAIRES


Les frais et honoraires, dont le détail figure sur la fiche de renseignements (fiche d’information) annexée au présent bail, sont partagés par moitié entre le PRENEUR et le BAILLEUR et comprennent :
– les frais d’acte, c’est-à-dire les honoraires de rédaction de bail ;
– les parties dispensent expressément le rédacteur de l’acte de procéder à son enregistrement. Si celui-ci était nécessaire ou requis, les droits et les frais fiscaux seraient dus à celui qui en fait la demande ;
– les frais de constat des lieux, si l’état des lieux est établi par huissier selon la volonté des parties, en cas d’absence d’une des parties à son établissement ou en cas de désaccord sur le contenu de l’état des lieux amiable. La partie qui diligente l’huissier doit avertir l’autre sept jours avant sa venue par lettre recommandée avec accusé de réception.

BAIL HABITATION PRINCIPALE

LOI DU 6 JUILLET 1989 – CONDITIONS GÉNÉRALES

1. DÉLIVRANCE DU LOGEMENT
1.1 Le PRENEUR reconnaît avoir visité les lieux faisant l’objet de la présente location et leur conformité avec la description qui en est faite aux conditions particulières jointes aux présentes et avec son état des lieux.
1.2 Le BAILLEUR s’oblige à délivrer au PRENEUR des locaux en bon état d’usage et de réparation de toute espèce, et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement.
1.3 De plus, le BAILLEUR se doit de délivrer un logement décent au PRENEUR conformément au décret n2002-120 du 30 janvier 2002. Afin de répondre à son obligation, le bailleur doit remettre au locataire un logement répondant aux caractéristiques suivantes :
– le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
– les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
– la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
– les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
– les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
– les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ;
– une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
– une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
– des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
– une cuisine ou un coin cuisine aménagé(e) de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement, à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
– un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
1.4 Un état des lieux sera établi contradictoirement lors de la remise et lors de la restitution des clés et joint au contrat. À défaut, il sera établi à l’initiative de la partie la plus diligente par huissier. Dans ce cas, les frais afférents à l’état des lieux sont partagés par moitié entre le BAILLEUR et le PRENEUR. À défaut d’établissement d’état des lieux, la partie qui y aurait fait obstacle ne pourrait invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Le PRENEUR est en effet tenu de restituer les lieux tels qu’il les a reçus, excepté ce qui aura péri ou aura été dégradé par usage normal ou force majeure. L’état des lieux établi à l’entrée fera foi de l’état dans lequel le PRENEUR a reçu les lieux. C’est par la comparaison de cet état des lieux avec celui effectué lors de la sortie du PRENEUR qu’il sera déterminé ce qui aura été dégradé, cassé ou troué, et qui devra être remis dans son état initial à la sortie du PRENEUR.

Il est conseillé au PRENEUR, afin d’éviter une facturation d’entreprise qui peut s’avérer importante, de :

– boucher les trous de chevilles proprement ;

– lessiver les peintures ainsi que les interrupteurs et poignées de porte ;

– nettoyer les vitres et revêtements de sols (moquettes shampouinées) ;

– vérifier le bon fonctionnement des appareils sanitaires.
2. DOSSIERS DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le BAILLEUR, est annexé au présent contrat de location conformément à l’ordonnance n2005-655 du 8 juin 2005, art. 22 III (JORF du 9 juin 2005). Ce dossier comprend :
à compter du 1er juillet 2007 : le diagnostic de performance énergétique prévu à l’art. L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation. Le PRENEUR ne peut se prévaloir à l’encontre du BAILLEUR des informations contenues dans ce diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ;

à compter du 12 août 2008 : le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

à compter du 1er juin 2006 : dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article [soit au plus tôt le 1er juin 2005 et au plus tard le 1er juin 2006 en fonction de la publication de l’arrêté préfectoral], le dossier de diagnostic technique est complété à chaque nouveau PRENEUR d’un état des risques naturels et technologiques.

3. TRAVAUX
3.1 Le PRENEUR ne pourra faire aucune transformation, aucun percement de mur affectant le gros œuvre ni aucune démolition sans le consentement écrit du bailleur ou de son mandataire. Dans le cas contraire, le PRENEUR devra remettre en état le logement immédiatement et à ses frais si les transformations non autorisées portent atteinte à la sécurité de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement. Si les travaux ne portent pas atteinte à la sécurité de l’immeuble ou de ses éléments d’équipement, le BAILLEUR pourra conserver le bénéfice des travaux, sans indemnisation pour le PRENEUR, ou demander à l’échéance du bail la remise en état, aux frais du PRENEUR.

Dans le cas où le PRENEUR a eu l’autorisation de faire ces travaux, il ne pourra obtenir indemnisation de ceux-ci par le bailleur à l’issue du bail.
3.2 Le BAILLEUR ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le PRENEUR dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée. Si ces embellissements, aménagements ou améliorations causent des dégradations irréversibles, le PRENEUR devra remettre, à ses frais, les lieux loués dans leur état d’origine.
3.3 Le BAILLEUR s’engage à entretenir les locaux loués en l’état de servir à l’usage prévu par le contrat de location et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués. À ce titre, le PRENEUR s’engage à laisser exécuter dans les lieux loués ces travaux de remise en état.

Conformément à l’article 1724 du code civil, durant le bail, si la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à la fin du bail, le PRENEUR doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoi qu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Le PRENEUR devra laisser visiter les locaux loués par le BAILLEUR ou son représentant chaque fois que cela sera rendu nécessaire pour des réparations, la sécurité de l’immeuble, ou le respect des dispositions législatives ou réglementaires. Sauf urgence, ces visites devront s’effectuer les jours ouvrables après que le PRENEUR en a été averti.
3.4 Le PRENEUR devra laisser exécuter les travaux d’amélioration dans les parties communes ou les parties privatives du même immeuble. Les travaux d’amélioration des parties privatives du PRENEUR ne pourront pas être imposés par le BAILLEUR, à l’exception des travaux portant sur la performance énergétique.
3.5 Toutes les réparations, non locatives, qui devront être effectuées en cours de bail doivent être signalées au BAILLEUR ou à son mandataire dans les plus brefs délais, afin qu’il effectue les travaux nécessaires. En aucun cas le PRENEUR ne doit passer par un entrepreneur de son choix pour les effectuer, dès lors qu’il n’a pas eu l’accord exprès du BAILLEUR ou de son mandataire. Cependant, si l’urgence le commande, et que le BAILLEUR n’a pas pu être averti immédiatement, le PRENEUR ne pourra faire réaliser ce type de travaux que s’il les a réalisés de la manière la plus économique.

4. ENTRETIEN – CHARGES

4.1 Obligation d’entretien
Le PRENEUR devra entretenir les lieux loués et les équipements mentionnés au présent contrat, effectuer les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n87-712 du 26 août 1987. Il devra les rendre en bon état par référence à l’état des lieux d’entrée et eu égard à la vétusté normale des éléments concernés.
– À ce titre, le PRENEUR devra, notamment, souscrire un contrat d’entretien auprès d’un établissement spécialisé de son choix pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien du ou des générateur(s) de chauffage et de production d’eau chaude lorsqu’il s’agit d’installations individuelles. L’entretien incombant au PRENEUR, il lui appartiendra de produire les justifications de celui-ci, sans que l’absence de demande de justifications d’entretien puisse entraîner une quelconque responsabilité du BAILLEUR.
– Le PRENEUR devra faire ramoner les cheminées et gaines de fumée des lieux loués aussi souvent qu’il en sera besoin conformément à la législation ou à la réglementation en vigueur (notamment le règlement sanitaire départemental) et au moins une fois par an. Il en justifiera par la production d’une facture acquittée.
– Le PRENEUR devra prendre toutes les précautions nécessaires pour protéger du gel les canalisations d’eau ainsi que les compteurs (maintien d’un chauffage minimum pendant l’hiver, vidange des canalisations) situés dans les parties privatives louées, et sera, dans tous les cas (sauf cas de force majeure, vice de construction ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement), tenu pour responsable des dégâts qui pourraient survenir du fait de sa négligence. En cas de dégâts des eaux, le PRENEUR devra les signaler au BAILLEUR ou à son mandataire dans les délais les plus brefs et prendre toutes mesures conservatoires visant à limiter les conséquences du sinistre. À défaut, sa responsabilité pourra être engagée.
– La vitrification des parquets ou les revêtements de sols devront être convenablement entretenus. Le PRENEUR devra veiller à ce que les sols ne soient pas abîmés par l’usage des talons dits « aiguille » ou autrement. Au cas où la salissure du parquet ou des revêtements de sols, leur manque d’entretien ou leurs dégradations intervenues pendant la durée des relations contractuelles entraînerait la nécessité d’une remise en état en fin de jouissance, son coût resterait à la charge du PRENEUR.
– S’il existe un jardin privatif, il l’entretiendra en parfait état d’usage (afin de le rendre dans le même état qu’il l’a reçu). Aucune modification des plantations ne pourra se faire sans l’accord écrit du BAILLEUR.
Cependant, le PRENEUR ne sera pas tenu de prendre à sa charge ces réparations dites locatives dès lors qu’elles sont dues à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du PRENEUR. Si, au terme d’un délai de dix ans, aucune faute ou dégradation n’est imputable au PRENEUR, il ne sera pas possible de lui faire supporter une quote-part des travaux de remise en état. Ces travaux doivent être, dans ce cas, entièrement mis à la charge du BAILLEUR.
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