Droit fiscal et usufruit





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L’amortissement de la nue propriété



Un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement.
a)Un contribuable qui exploite un wagon-citerne dont il est propriétaire et qui a fait figurer à son bilan un second wagon-citerne dont il n'est que nu-propriétaire est en droit de comprendre dans les valeurs d'actif de son entreprise la valeur de la nue-propriété et de pratiquer un amortissement sur la base de cette valeur à la date où il en a été fait apport à l'entreprise.
Conseil d'Etat, 5 octobre 1977, 04718, publié au recueil Lebon
D. adm. 4 D-122 n° 26, 26 novembre 1996.
b) Le nu-propriétaire d'un immeuble démembré et donné en location meublée par l'usufruitier peut décider, s'il est exploitant individuel, de l'inscrire à l'actif de son bilan et déduire ainsi l'amortissement relatif à l'acquisition de la nue-propriété
Rép. Warsmann 2685 : AN 11-12-2007

L’amortissement de l’usufruit




Lorsque l'usufruit présente le caractère d'une immobilisation incorporelle, l'usufruitier peut être autorisé, sous certaines conditions, à amortir son droit
Contrairement à l'interprétation qui avait pu être faite d'anciennes décisions du Conseil d'Etat il est aujourd'hui acquis que l'usufruitier peut constater l'amortissement du droit dont il est titulaire mais sous certaines conditions.
Par ailleurs, la doctrine de l’administration encore publiée précise
D. adm. 4 D-122 n° 26, 26 novembre 1996.
26Les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d'usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments. Elle est seulement admise à déduire de ses bénéfices les charges supportées par elle, au cours de l'exercice pour satisfaire à ses obligations d'usufruitier (CE, arrêt du 16 novembre 1936, req. n° 48224, RO, 6587 et du 8 novembre 1965, req. n° 63472, RO, p. 426). À l'inverse, un bien possédé en nue-propriété peut figurer dans un actif commercial et donner lieu en conséquence à amortissement (CE, arrêt du 5 octobre 1977, req. n° 4718, RJ, II, p. 107).

Pour qu'un usufruit soit amortissable, deux conditions doivent être cumulativement remplies.

l doit

-Présenter le caractère d'une immobilisation

-Etre t soumis à une dépréciation.
Pour présenter le caractère d'élément incorporel de l'actif immobilisé, il résulte des principes posés par la jurisprudence du Conseil d'Etat que l'usufruit doit constituer une source régulière de profits dotée d'une pérennité suffisante, et être susceptible de faire l'objet d'une cession
Conseil d'Etat, 21 août 1996, 154488, publié au recueil Lebon

Ne doivent suivre le régime fiscal des éléments incorporels de l'actif immobilisé de l'entreprise que les droits constituant une source régulière de profits, dotés d'une pérennité suffisante et susceptibles de faire l'objet d'une cession (1). Par suite, les redevances versées par le concessionnaire de droits d'exploitation d'une marque au titre d'un contrat dont les stipulations interdisent la sous-concession de ces droits ne constituent pas le prix d'acquisition d'un élément incorporel de l'actif immobilisé
Conseil d'Etat,19 février 2003, 229373, publié au recueil Lebon

Il résulte des dispositions de l'article 38 sexdecies D de l'annexe III au code général des impôts, applicable en matière de bénéfices agricoles, que constituent des biens professionnels par nature les immeubles bâtis ou non bâtis, à l'exception des terres, appartenant à un exploitant agricole et utilisés pour les besoins de l'exploitation. Il en va de même des droits attachés à l'usufruit de tels biens, qui constituent alors des éléments incorporels de l'actif immobilisé affectés par nature à l'exercice de la profession.

Par ailleurs, la constatation de l'amortissement de l'usufruit suppose qu'il soit normalement prévisible au moment de l'entrée du bien dans le patrimoine que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée ,étant précisé qu'un usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans (C. civ. art. 619).

La condition relative à la fin prévue des effets bénéfiques sur l'exploitation est satisfaite puisqu'un droit d'usufruit présente nécessairement un caractère temporaire. Dès lors, à l'expiration de la période de détention de l'usufruit, l'entreprise ne percevra plus aucun produit à raison des biens en cause.
Plusieurs décisions de tribunaux administratifs ont fait application de ces principes et jugé, à propos de titres et d'immeubles, que le droit d'usufruit est amortissable sur la durée pour laquelle il est consenti (TA Poitiers 21-11-1996 n° 95-1701 ; TA Paris 6-7-2009 n° 04-1916 ).


La CNCC préconise d'amortir l'usufruit sur la durée d'utilisation estimée, limitée à sa durée contractuelle ou légale

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