Droit fiscal et usufruit





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Détermination de la valeur fiscale de l’usufruit


Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :

Attention l’article 699CGI s’applique en matière d’enregistrement tant en cas de cessions à titre onéreuses qu’ne cas de mutations à titre gratuit ou d’ISF

Pour les autres impositions, la valeur économique est envisageable notamment par l’utilisation de l’actualisation des revenus futurs

1. Usufruit viager :


L’usufruit viager est celui qui s’éteint par le décès de l’usufruitier. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixées forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, à partir de l’âge de l’usufruitier, conformément au barème suivant.

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

De 0 à 20 ans

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

À partir de 91 ans

10 %

90 %


2. Usufruit temporaire :



Pour l’usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction. Toutefois, cette règle ne peut pas avoir pour effet de donner à l’usufruitier une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager, qui constitue une évaluation maximale. D’autre part, l’usufruit consenti au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à 30 ans : il a donc une valeur fiscale maximale égale à 69% de la valeur de la pleine propriété

Usufruit temporaire d'immeuble


Un élément incorporel de l'actif immobilisé ne peut faire l'objet d'un amortissement que s'il est normalement prévisible, dès sa création ou son acquisition, que ses effets bénéfiques sur l'exploitation de l'entreprise prendront fin nécessairement à une date déterminée.
L’usufruit temporaire d'un appartement apporté à une société d'avocats a été admis dès lors qu'en application de l'article 619 du Code civil l'acte d'acquisition a limité l'usufruit à trente ans, sans qu'il ait été démontré que la société pouvait se prévaloir d'un droit à en conserver la jouissance au-delà de cette date. Ainsi, l'usufruit n'étant pas susceptible de générer des profits au-delà d'une durée de trente années, il en résulte chaque année un amoindrissement irréversible de sa valeur pour la société justifiant la constatation d'une dotation annuelle à un compte d'amortissement à un taux calculé sur une durée de trente ans.


TA Paris 6 juillet 2009 n° 04-19716, 2e sect., Selarl Grossin et associés :

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