Les parts de spi sont-elles des valeurs mobilières ou des «biens immobiliers» ?





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LES SOCIETES A PREPONDERANCE IMMOBILIERE EN FISCALITE
Le début d’un durcissement effectif ?

Par Benjamin BRIGUAUD1 et Patrick MICHAUD2
La question de la nature des parts de société à prépondérance immobilière est importante pour les praticiens conseils, fiduciaires, banquiers.
Les parts de SPI sont-elles des valeurs
mobilières ou des « biens immobiliers » ?

La réponse ou les réponses à cette question simple sont en effet déterminantes pour les applications des règles de droit tant en matière de règlement successoraux et de garanties bancaires, qu’en matière de taxation à la fois au niveau du droit fiscal interne et en fiscalité internationale.
Par ailleurs, la nécessité budgétaire d’établir une fiscalité d’égalité concurrentielle entre des investissements similaires et ce quelles que soient les structures de possession va certainement entrainer notre législateur à durcir sa position sur les SPI étrangères, l’immobilier, par principe non délocalisable, devenant une prochaine mamelle fiscale budgétaire.
Attention :Cette tribune n’a pas pour objet d’analyser les règles d’assiette des impôts sauf quelles que situations nouvelles au 1er janvier 2012


Au niveau du droit international privé 2

Au niveau du droit international fiscal 3

Le droit fiscal interne 3

Le droit fiscal international 3

Les solutions envisagées par l’OCDE 3

Les solutions des traités conclus par la France 4

Tableaux comparatifs 6

La doctrine administrative avec les liens 6

Tableau comparatif- éléments cédés 7

Analyse comparative de la condition tenant à la cotation de la société 9

Analyse de la composition du ratio de prépondérance immobilière : 10

Analyse comparative de la composition du dénominateur de la SPI 16

Analyse comparative de la période d’examen du ratio de prépondérance immobilière 17

Analyse comparative de la valorisation des éléments d’actif 18

Les textes du code général des impôts définissant
la société à prépondérance immobilière 19


En matière de droits d’enregistrement en cas de cession (art. 726 du CGI) 19

Nouvelle règle d’assiette à compter du 1er janvier 2012 20

En matière de droits de succession (art. 750 ter CGI) 20

En matière d’impôt sur le revenu (PV- art. 150 UB CGI) 21

En matière d’impôt sur la fortune (art. 885 L CGI) 22

Nouvelle règle d’assiette à compter du 1er janvier 2012 23

En matière du prélèvement sur les plus values immobilières (art. 244 bis A CGI) 23

En matière d’impôt sur les sociétés (art.219 CGI) 24

En matière de la taxe de 3% (art. 990 D CGI et art. 990 E CGI) 25


ATTENTION  Les professionnels doivent avoir leur attention attirée par le fait qu’il n’existe pas de définition unique et commune de la Société à Prépondérance Immobilière.

Chaque type d’impôt possède « sa » définition de la Société à Prépondérance Immobilière (« SPI »).

Au niveau du droit international privé


La Cour de cassation confirme le principe de droit international privé selon lequel les parts d'une société étrangère, en l’espèce une société anonyme de droit suisse, constituent des valeurs mobilières alors même que l’actif unique de la société était un immeuble situé en France.

Les parts de cette société à prépondérance immobilière sont donc soumises au droit successoral du domicile du décédé, en l'espèce domicilié en France et non au droit de la société, en l’espèce la Suisse. Il convient de noter que la propriété en direct de l’immeuble n’aurait pas changé la règle de droit puisque celui-ci était situé en France. Ce n’est que dans la situation d’un domicile du décédé autre que la France que le droit successoral aurait été différent.

Les spécialistes initiés à ces situations comprendront les intérêts d'abord juridiques d’acquérir un immeuble par l’intermédiaire d’une société, éventuellement une société civile de droit français, et ce afin d’une part de faire coller la situation successorale à la loi du domicile et d’autre part de bénéficier des traités fiscaux signés en la matière.

Cour de cassation, Ch civ 1, 20 octobre 2010, 08-17.033,

La Cour de cassation confirme sur ce point l'arrêt d’appel de Chambéry du 4 mars 2008 qui a retenu pour la détermination des droits des héritiers réservataires et de la portion de biens disponibles d'une succession ouverte en France, les parts sociales de la société anonyme suisse, société immobilière Maison Royale, donnant droit à l'usage exclusif d'un appartement à Genève et les inclut dans la succession ouverte en France.

La Cour de cassation confirme  que cet arrêt de Chambéry énonce exactement, les qualifiant par application de la loi du for,  que :
Ces parts sociales constituent des biens mobiliers dont la situation à l'étranger est sans incidence sur leur dévolution conformément à la loi française du lieu d'ouverture de la succession, au lieu du dernier domicile d'Ali X...

 

Le droit international privé applicable à la France ne modifie donc pas le caractère mobilier des parts des personnes morales et ce quelque soit la nature des actifs détenus ou le siège de la société.

Il n’en est pas de même en droit fiscal, notamment en matière de droit fiscal international.
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