Cours Partie I : Droit des biens





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Droit de la construction : droit privé.
Examen écrit :
4-5 questions de même importance, début jusqu’à fin du cours

Partie I : Droit des biens
I : Régime juridique des meubles et des immeubles
Chapitre 1 : définition

Chapitre 2 : Droits patrimoniaux


  1. Droit de créance

  2. Droit réel

    1. Droit réel principaux

  • le droit de propriété

  • le droit réel démembré

      1. Les servitudes

      2. le droit de superficie

      3. le droit d’emphytéose

    1. Droit réel accessoire

    2. Les attributs des droits réels

- Le droit de suite

- Le droit de préférence

- Nuances
Chapitre 3 : Biens meubles et immeubles

  1. Définition

  2. Immeuble par nature

  3. Immeuble par destination

  4. Les meubles

-> régime juridique de la publicité, de l’opposabilité aux tiers

- mécanisme de la transcription

- Usucapion
Chapitre 4 : La domanialité publique

  1. Les différents domaines

  2. Critères : différences entre domaine privé/public et les personnes morales de droit public

    1. Domaine public naturel

    2. Domaine public artificiel


II : Les servitudes
Chapitre 1 : Définitions

  1. Conditions pour avoir des servitudes


Chapitre 2 : Les caractères du droit de servitude
Chapitre 3 : Les différents types de servitudes

  1. Servitude continue/discontinue

  2. Servitudes apparentes/non apparentes


Chapitre 4 : Origine des servitudes

  1. Servitude naturelle

    1. Servitude liées à l’écoulement des eaux

    2. Servitude de bornage

    3. Droit de clôture

  1. Servitudes légales

    1. Servitude de passage

    2. Servitude de jour et de vue

  1. Servitudes nées du fait de l’homme


Chapitre 5 : Extinction des servitudes

III : La mitoyenneté
Chapitre 1 : Principe de la mitoyenneté
Chapitre2 : Sources de la mitoyenneté

  1. mitoyenneté originaire

  2. Mitoyenneté acquise


Chapitre 3 : Preuves de la mitoyenneté
Chapitre 4 : Les droits des copropriétaires mitoyens
Chapitre 5 : Les charges et obligations des copropriétaires mitoyens


  1. les travaux de conservation

  2. les travaux d’entretient


Chapitre 6 : fin de la mitoyenneté.


  1. par acte juridique

  2. par usucapion

  3. expropriation par une autorité publique

  4. confusion

  5. abandon

Partie II : Droit des contrats
A) Situation juridique du contrat


  1. sources des obligations

  2. Responsabilités 

    1. responsabilité délictuelle

    2. responsabilité contractuelle

    3. responsabilité quasi délictuelle


c)Fait personnel

    1. responsabilité délictuelle :

    2. le quasi contrat :


1) la gestion d’affaire 

2) le payement indu

3) l’enrichissement sans cause

B) Les contrats
Chapitre 1 : Définitions
Chapitre 2 : Les différents types et catégories de contrat


  1. unilatéral ou synallagmatique

  2. solennel ou consensuel

  3. commutatif ou aléatoire

  4. gratuit ou onéreux

  5. d’adhésion ou libre


Chapitre 3 : Formation du contrat


  1. le consentement

    1. les vices de consentement : erreur, dol, violence, lésion

    2. la loi du 2 aout 2002

  1. la capacité

    1. l’incapacité de jouissance

    2. l’incapacité d’exercice

  1. l’objet

  2. la cause


Chapitre 4 : Le contenu des contrats.

  1. les lois supplétives

  2. les lois impératives

  3. les lois d’ordre public


Chapitre 5 : Etendue des obligations

  1. obligation de résultat

  2. obligation de moyen


Chapitre 6 : Obligation de « dare » (donner)
Chapitre 7 : Principe de l’exécution de bonne foi des conventions

  1. devoir de loyauté 

  2. devoir de modération 

  3. devoir de collaboration

  4. devoir de sécurité


Chapitre 8 : Bouleversements de l’économie contractuelle : la théorie de l’imprévision 
Chapitre 9 : Inexécution contractuelle (des obligations nées d’un contrat).

    1. la présomption de responsabilité.

    2. cause étrangère libératoire.


Chapitre 10 : ! Sanction de l’inexécution contractuelle


    1. Principes de responsabilité : la faute, le dommage, le lien causal




  1. La réparation en nature

  2. la réparation en équivalent

  3. le remplacement judiciaire



Chapitre 11 : Clauses limitatives ou d’exonération de responsabilité.
Chapitre 12 : Exceptions d’inexécution
Chapitre 13 : Actions en résolutions judiciaires du contrat.


    1. ! Différence /e/ résolution et résiliation




  1. aménagement contractuel 

  2. Urgence 

C) Le contrat d’entreprise

Chapitre 1 : Introduction

Chapitre 2 : Définitions et caractéristiques


  1. contrat consensuel 

  2. contrat synallagmatique

  3. contrat à titre onéreux

  4. contrat à prestations instantanées ou successives

  5. contrat intuitu personné

Le Droit : est un ensemble de règles qui s’appliquent à un ensemble de personnes vivant en société
Droit privé : normes, règles de droit, relation entre les personnes (ex : droit à la famille, droit commercial)

Droit public : administratif, règle accord entre les personnes et les autorités publiques (service administratif)

Droit pénal : sanctionne si les règles ne sont pas suivie (ex : PV)

Droit administratif : règle les rapports entre les personnes et les autorités publiques et règle le fonctionnement des autorités publiques (ex : permis de bâtir)

Les 3 sources du droit :
La loi : les normes au sens large

La jurisprudence : enseignement que l’on peut retirer des décisions judiciaires qui applique la loi, lorsque la loi est imprécise les cours et tribunaux comble ses lacunes.

La doctrine : commentaires d’auteurs, aspect critique de la loi et de la jurisprudence

I : Régime juridique des meubles et des immeubles
Chapitre 1 : définition



Patrimoine (droit privé et immobilier) : ensemble de biens et de dettes d’une personne, appréciable en argent.
Biens : -> matériel : les choses

-> immatériel : les droits patrimoniaux (drt de créance, réels, intellectuel)
Droits extra- patrimoniaux : hors de l’argent, dignité humaine, ex : les droits de l’homme





Chapitre 2 : Droits patrimoniaux



    1. Droit de créance (droit personnel)


Rapport /e/ 2 personnes déterminées en vertu duquel la première, le créancier (C) peut exiger de la seconde, le débiteur (D), l’obtention ou l’abstention d’un fait.

Ex : A = Archi, O= maître d’ouvrage

A -> O O (créancier) exige une prestation de A, A (débiteur) doit faire les plans

A <- O A (créancier) exige ses honoraires -> O débiteur
-> Rapport synallagmatique : double rapport.

Ex : C = bailleur, D= locataire

D -> C B n’a pas de droit sur l’immeuble, il n’obtient son droit que par l’intermédiaire de A. A tire des droits pcq il y a un contrat /e/ A et B



    1. Droit réel


Rapport /e/ une personne (sujet ayant droit) et une chose qu’il s’approprie en fonction de la nature du droit réel, qu’il s’approprie de manière directe.
Ex : le locataire peut contraindre le bailleur mais il n’aura pas de droit réel sur la chose (l’immeuble)


Les différentes catégories :


    1. Droits réels principaux


- Le droit de propriété :
Le droit le plus absolu (Napoléon), mtn plus limité
! attributs : - USUS : droit d’user de la chose

- FRUCTUS : droit d’en retirer les fruits (louer sa maison)

- ABUSUS : droit de disposer du bien (destruction, vente de la chose)
Droit de copropriété : partage de la propriété, côte part sur la totalité d’un bien.

Je ne peux pas en faire ce que je veux mais j’en ai encore les 3 attributs (USUS, FRUCTUS, ABUSUS).

- Le droit réel démembré :
usus + fructus = USUFRUIT -> droit réel : pas le droit de disposer de la chose

ABUSUS -> nu-propriété
Ex : Si je meurs mon conjoint hérite de l’usufruit sur la ½ de la maison (peut louer mais pas vendre), mes enfants héritent de la nu-propriété (droit de disposer du bien mais pas d’en user -> peut vendre la nu-propriété mais ne peut pas mettre le conjoint dehors). A la mort de mon conjoint mes enfants hériteront de l’usufruit.



      1. L
        Le terrain 2 (fond dominant) est enclavé et impose une servitude de passage, contre indemnisation, au terrain 1 (fond servant).


        La servitude limite le droit de propriété totale du fond servant.

        Le fond dominant n’a pas de droit de propriété réel sur la servitude.
        es servitudes :



Servitude de passage

rue

terrain 1

FS

terrain 2

FD


      1. le droit de superficie


En vertu du droit d’accession, tout ce qui se construit sur mon terrain m’appartient.

Si on renonce au droit d’accession (RDA en jargon archi) on fait une différence /e/ le droit de propriété de la maison et le droit de propriété sur le terrain.



Droit de propriété

Droit de superficie



      1. Le droit d’emphytéose :


Bail à long terme (99 ans), en principe on n’en voit pas le bout. Après 99 ans perte de la propriété.

On peut céder le bail emphytéotique ou le vendre mais on ne pt céder plus de droit qu’on en a obtenu.
E x : Louvain-la-Neuve


    1. Droits accessoires


Ils n’ont pas d’existence autonome -> n’existent que pour garantir notre créance -> sureté réelle.


      1. La mise en gage :


Garantie de ma dette par un bien meuble. On donne un droit au créancier réel sur la chose mais la chose n’a pas d’existence autonome.


      1. L’hypothèque :


N’existe que pcq on achète un bien, l’immeuble devient la garantie. La banque a un droit réel direct. L’hypothèque s’inscrit à un registre (conservation des hypothèques)
-> différents rangs : rang 1 -> j’emprunte à une première banque, si j’emprunte denouveau ça sera une hyp de rang 2…..



    1. Les attributs des droits réels




  • Le droit de suite


Prolongement du droit réel, faculté de suivre la chose en qq mains qu’elle passe et quelque soit le détenteur de celle-ci.
Ex : je vends des marchandises : clause de réserve de propriété, tant qu’on ne m’a pas payé je reste propriétaire.



  • Le droit de préférence


Permet d’éviter la concurrence d’autres droits.
Ex : en cas de faillite il existe un ordre de préférence des créanciers.

Les créanciers privilégiés (disposent d’un droit réel comme garantie -> hypothèque) vont pouvoir se servir avant les créanciers chirographaires (sans privilèges) qui risque de ne rien avoir.



  • Les nuances :




  1. le droit de créance précède le droit réel

ex : qd on vend un bien on établi souvent un contrat : avant d’avoir des droits sur la chose il y des droits /e/ les personnes qui interviennent (créance)


  1. art. 2279 du code civil : « en fait de meuble possession en vaut titre »

Le simple fait de détenir un bien meuble nous en fait le propriétaire -> vient contrecarrer le droit de suite


Chapitre 3 : Biens meubles et immeubles
Tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.



  1. Immeuble par nature




        1. Fonds de terre : sol, sous-sol, tréfond

        2. Les bâtiments : - s’ils sont incorporés au sol -> pas nécessairement fondation (pieux, attaches,…) -> caravane = meuble

- meubles non ancrés mais trop massifs (obélisque Paris)

- appareillages faisant corps avec le bât et lui conférant sa qualité (tuyaux, égouttage, radiateur, chaudière,…)

- tt ce qui ne fait pas corps avec le bât mais qui lui est nécessaire (baignoire)

        1. Les végétaux ancrés en sol : arbres (arbre en pot=meuble), fruit de l’arbre non tombés


  1. Immeuble par destination


Choses meubles que la loi va réputer immeubles en raison de l’usage auquel elles sont affectés par le propriétaire de l’immeuble par nature.
L’intérêt de cette catégorie est de donner un régime juridique unique à des biens meubles et immeubles -> pas besoin de faire un contrat de vente séparé pour les meubles et immeubles, on n’en fait plus qu’un seul pour les 2.

La condition étant que le propriétaire de l’immeuble soit aussi le propriétaire des meubles

- Immeuble par destination économique :
3 conditions : - une unité de patrimoine /e/ proprio meuble et immeuble

- exploitation économique ds un but lucratifs

- avoir des signes qui montrent que c’est une exploitation économique
Alors tous les meubles qui servent à l’exploitation sont considérés comme immeubles (ex : tracteur, lits d’un hôtel,…)



    1. Immeuble par attache à perpétuelle demeure (APD) :


Contrairement aux immeubles par nature, il s’agit des éléments meubles qui ne sont pas nécessaires au bâtiment, qui peuvent être enlevé mais qui sont tellement bien intégrés qu’ils sont considérés comme immeubles.
Ex : Grand miroir dans une maison de maître.

Niche avec une statue non incorporée mais qui se trouve dans un tel dispositif qu’on n’imagine pas la niche sans la statue.
Le propriétaire peut désaffecter les meubles devenus immeubles pour les rendre meubles, ils sont alors inscrits dans le contrat de vente -> accord /e/ les 2 personnes.



  1. Les meubles


Tous ce qui n’entre pas dans les catégories précédentes -> catégorie résiduelle.

Ordre de saisie : - saisie mobilière

- saisie immobilière

- saisie sur salaire


  1.  ! Intérêt de cette différence : régime juridique de la publicité, de l’opposabilité aux tiers


Opposabilité = démonstrations vis-à-vis des gens (tiers) de ce que je suis propriétaire.

L’opposabilité est différente selon que c’est un meuble ou un immeuble.

Les meubles : art 2279 du code civil : « en fait de meuble, possession en vaut tire »

-> mais il faut apporter certaines nuances : ne marche pas en cas de mauvaise foi.
Ex : ordinateur = bien meuble


- X a un droit de suite sur Y -> dépossession volontaire.

- Y vend qqch qui ne lui appartient pas -> abuse de son droit, il fait preuve de mauvaise foi.

- Z, de bonne foi, n’a pas l’obligation de rendre le bien : l’art 2279 provoque un échec du droit de suite de X.

- X se retourne alors contre Y


loue vend

X -> Y -> Z

En cas de dépossession involontaire (vol) X continue a avoir un droit de suite pdt 3ans, passé ce délai Z, qui est souvent de bonne foi, reste le proprio (retombe ds le cas de la dépossession volontaire -> échec du droit de suite)


Les immeubles :


  1. La transcription de notre acte authentique au registre de la conservation des hypothèques (administration).

Permet l’accomplissement de la formalité de l’opposabilité au tiers du droit de propriété (un peu comme si on mettait un avis ds le journal pour dire qu’on est proprio)

Pour être transcrit l’acte doit être authentique (dressé par un notaire)

C’est la date de transcription qui indique la date de transfert de propriété
vend immeuble

Ex : X -> Y le 1/1/08 date de transcription : 1/05/08

Vend le même immeuble

X -> Z le 1/2/08 date de transcription : 1/03/08
Z est le vrai propriétaire.

Y se retourne contre X.
Pour rappel : hypothèque, gage -> inscription (rang) et non transcription



  1. L’usucapion : prescription acquisitive (usucaper) -> fait de posséder un bien immeuble pdt 30ans sans en être propriétaire m’en fait proprio au bout de cette période.

Devient propriétaire par une situation de faits (et non par un acte juridique).
Conditions : Démontrer qu’on a posséder le bien pdt 30 ans


  1. CORPUS : possession matérielle

  2. ANIMUS : intention, volonté de prendre possession dans le but de devenir proprio -> sans intention pas d’usucapion

  3. PUBLIQUE : manifester publiquement sa possession

  4. NON EQUIVOQUE : la possession ne peut être interprétée autrement (si on loue pas moyen d’usucaper)


Chapitre 4 : La domanialité publique
La frontière /e/ le domaine privé et public.



  1. Les différents domaines


Peuvent avoir un domaine privé : patrimoine
-> domaine public

Personnes -> physiques (personne privée)

-> morales -> de droit privé (société)

-> de droit public (région, état)

4 critères pour avoir droit au domaine public :


    1. Inaliénable : ne peut être cédé, vendu, mis en hypoyhèque,….

    2. Insaisissable : ne peut saisir sur le domaine privé ni public, exception : la personne morale public peut établir une liste d’objets de saisie (sauf si insuffisant alors on prend ailleurs)

    3. Imprescriptible : impossible d’usucaper, mais une PM de droit public peut usucaper un bien d’une PM de droit privé ou d’une PP mais eux ne peuvent usucaper un bien d’une PM de droit public.

    4. Possibilité d’utiliser un bien de manière privative : 2 conditions : - si son utilisation est compatible avec la destination domaniale (du domaine public)

- si cette utilisation est et sera tjs de nature précaire (non acquise), ex : permis de stationnement, kiosques sur trottoirs, marchés,….l’autorisation est rompue (contre indemnités) qd on estime que l’intérêt public n’y est plus.


  1. Critères : différences entre domaine privé/public et les personnes morales de droit public




    1. Domaine public


Selon le concept ancien : existe au domaine public les choses non susceptibles d’appartenir à la possession individuelle -> ce qui est commun à tout le monde.

Selon la cours de cassation : existe au domaine public ce qui sert indistinctement à l’usage de tous (routes, musées, voies navigables,….)

Nouvelle tendance (pas encore reconnue par la cours de cassation) : existe au domaine public toutes les choses qui vont servir à l’usage du service public (pas forcément les choses qui existent à tout le monde). Ex : les ordis de l’administration.



    1. Domaine public naturel


Ce qui existe au domaine public par la nature des choses, ce qui y fait naturellement partie (air, routes,…)


    1. Domaine public artificiel (acquis)


Ce qui existe au domaine public mais qui ne coule pas de source, qui résulte d’une décision d’affectation. Une décision de désaffectation peut être envisagée afin d’adjoindre le bien dans le domaine privé de la personne morale, il peut alors être vendu.

II : Les servitudes
Chapitre 1 : Définitions
Droit réel -> /e/ une personne et une chose.

Charge négative imposée sur un héritage pour l’usage ou l’intitulé d’un autre héritage appartenant à un autre propriétaire


  1. Conditions pour avoir des servitudes




  1. Service, usage, utilité : le fond dominant impose une servitude de passage au fond servant car il est enclavé




  1. Rapport /e/ des fonds : (/e/ une personne et un bien -> droit réel), qd le FS vend l’acheteur sera tenu par la servitude (car elle pèse sur le terrain). La servitude est transcrite au registre de conservation des hypothèques.




  1. La charge doit correspondre à un service utile : la servitude correspond à une utilité, rend service à un autre fond sinon elle n’existe plus. La servitude n’est jms positive car on impose une charge.




  1. Propriétaires différents : le fond dominant n’est plus enclavé s’il y a un seul propriétaire.


Chapitre 2 : Les caractères du droit de servitude


    1. Droit réel :

    2. Droit immobilier : rapport /e/ des fonds immobiliers

    3. Droit accessoire : n’existe pas indépendamment des 2 fonds, FD n’existe pas sans FS

    4. Droit indivisible : pas de servitude s’il n’y a pas de FD et FS

    5. Droit perpétuel : à durée indéterminée, le droit réel existe tant qu’il n’est pas remis en cause.

    6. Distinctions : - /e/ servitude de droit privé et d’utilité publique

- le propriétaire du FD n’a pas de droit de propriété sur le FS (sinon copropriété) mais un droit de servitude (FS reste proprio)


Chapitre 3 : ! Les différents types de servitudes


    1. Servitude continue


Elle existe sans nécessiter le fait de l’homme.

Ex : le droit de vue (fenêtre) et le droit de jour (ce qui laisse passer la lumière)



    1. Servitude discontinue


Elle nécessite le fait actuel et répété de l’homme.

Ex : servitude de passage.


    1. Servitude apparente


Existe en s’annonçant par des ouvrages extérieurs, des aménagements visibles.


    1. Servitude non apparente


Elle ne présente pas de signes extérieurs

Ex : servitude adificandi : on va interdire de construire qqch lors de la vente, mais qd on se rend sur le terrain on ne voit pas qu’il y a une servitude.


  • Seule une servitude continue et apparente peut éventuellement être usucapée au bout de 30ans.


Chapitre 4 : ! Origine des servitudes


  1. Servitudes naturelles : découles de la nature des choses




    1. Servitude liées à l’écoulement des eaux : les fonds inférieurs reçoivent les eaux qui découlent naturellement du fond supérieur (+ aluvions). On ne peut empêcher ni modifier l’écoulement sauf pour irriguer son potager.




    1. Servitude de bornage : opération contradictoire qui consiste à fixer la limite séparative de 2 terrains contigus et à la marquer de signes matériels (bornes).

C’est un droit : on peut contraindre son voisin au bornage mais les 2 parties doivent se mettre d’accord sur la limite séparative de gré à gré (accord) ou de force (juge de paix).

Le bornage est impossible s’il a déjà été fait ou si les bâtiments sur les fonds sont mitoyens.


    1. Droit de clôture : droit de chacun de clôturer son propre fond mais c’est différent du bornage car s’est un acte unilatéral (pas besoin de l’accord des 2 parties) réalisé à l’extrême limite de son propre fond (sinon mitoyenneté). Dans les villes les murs de clôture peuvent être contraint à la limite /e/ les 2 propriétés (mitoyenneté).



  1. Servitudes légales :


Imposées par la loi elles sont :


  1. Imprescriptibles : on ne peut pas prescrire ce droit, ni le perdre, ni le gagner, ni l’usucaper




  1. On ne peut pas y renoncer : car existe légalement



  1. Il ne faut pas les transcrire : elles sont opposables au tiers sans transcription au registre des hypothèques car elles découlent de la loi.




  1. Pas nécessaire d’être certifiée dans l’acte de vente : mais le vendeur ne peut garantir l’acquéreur contre leur existence.



    1. Servitude de jour et de vue :


Jour : une fenêtre qui ne s’ouvre pas (ou max 10cm avec une grille derrière) et qui ne laisse passer que la lumière (pas de vues). Il faut respecter une hauteur de 2,6m au rez par rapport au fond voisin (1.90 à partir de la dalle de sol pour les étages). Pas de distance par rapport au voisin

Ex : briques de verre
Vue : une fenêtre ouvrante qui laisse passer air et lumière et au travers de laquelle on peut voir.

Pour la vue droite la limite est de 1,9m et de 60 cm pour une vue oblique, la distance est calculée à partir de la limite du fond voisin sur laquelle se trouve la vue. En cas de balcon la limité est calculée à partir de la limité extérieure du balcon.
Nuances : si les limites ne sont pas suffisantes on peut créer une barrière visuelle (haie,…)

Tout ce qui ne pose pas de vue dommageable (vélux) ne nécessite pas de limite particulière.



    1. Servitude de passage :


Le droit de passage n’est pas forcément une servitude légale. Ce n’est que si le fond est enclavé par rapport à l’accès de la voirie, que l’on peut revendiquer un droit de passage de servitude légale.

Enclavé signifie qu’il n’y a pas d’accès du tout ou que s’il existe il est insuffisant en fonction de paramètres économiques ou matériels (ex : il y aurait une voirie mais pleins de courbes de niveau donc pas d’accès). C’est par rapport à la destination du fond dominant qu’on va juger du caractère enclavé (ex : pt être qu’une voiture ne sait pas passer mais bien un tracteur si s’est un terrain agricole)

La situation peut évoluer suivant la destination : élargissement du droit de passage, déplacement ou annulation par le FD ou le FS.

Ex : construction d’une voirie de l’autre côté accessible par le FD.
La servitude de passage ne compromet pas le droit de clôture pour autant que la coexistence est respectée (ex : donner les clés de la barrière)

Le propriétaire du FD verse une indemnité au proprio du FS.

    1. Servitude des égouts et des toits :


Les eaux de pluie récoltées doivent s’écouler sur son propre fond ou dans le réseau public. En cas d’écoulement sur le fond voisin celui-ci aura le droit de revandiquer cette servitude.


  1. Servitudes nées du fait de l’homme :




    1. Servitude par acte juridique :


Acquisition de la servitude par un acte juridique, donc par un acte écrit : contrat, convention /e/ 2 personnes, héritage (acte unilatéral). Elles font l’objet d’une transcription des actes notariés au registre des hypothèques pour pouvoir être opposable au tiers.


    1. Servitude par usucapion :


Prescription acquisitive uniquement si la servitude est continue et apparente. Mais une servitude de passage est discontinue par nature, il faudra qu’elle soit aménagée pour être apparente sinon ce n’est pas possible d’usucaper.



    1. Servitude par destination du père de famille :


On revendique la préexistence autrefois d’un seul fond, la division ne met pas fin à la situation mais crée la servitude.
Ex : Un propriétaire aménage un système d’irrigation sur son propre fond. En cas de division du fond, le FD pourra tjs demander une servitude d’irrigation (servitude matérielle) au FS.


Chapitre 5 : Extinction des servitudes


  1. l’abandon : le FD abandonne son droit de servitude

  2. la confusion : un seul propriétaire rachète les 2 fonds

  3. l’impossibilité d’exercice : les choses ont matériellement évolué et il n’est plus possible d’user de la servitude telle quelle.

  4. perte de l’utilité de la servitude : dès que la notion d’utilité n’existe plus, la servitude disparaît. (ex : construction d’une autre voirie accessible)

III : La mitoyenneté
Chapitre 1 : Principes de la mitoyenneté
La mitoyenneté est une copropriété d’une clôture séparant 2 fonds appartenant à des propriétaires distincts. C’est lorsque l’on se trouve sur la limité séparative.

Les 2 propriétaires sont titulaire d’un droit de propriété sur le tout (cote part de 50% chacun).

C’est une copropriété forcée, on ne peut pas en sortir (en principe) et accessoire : elle dépend des fonds (si hypothèque porte aussi sur la mitoyenneté)

La mitoyenneté est un droit réel, elle est donc transcrite au registre des conservations d’hypothèque si on veut la rendre opposable au tiers


Chapitre2 : Sources de la mitoyenneté


    1. mitoyenneté originaire


2 propriétaires créent une limite à frais commun.

Art 663 cc : « En ville (dans les faubourgs) chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations éventuelles d’un mur mitoyen (ou clôture) faisant séparation de leur maison, cour et jardin ».
Limites :

- ne peut pas abuser de ce droit, ne pt pas imposer n’importe quelle construction

- ne peut pas faire échec à une servitude préexistante (ne pas porter atteinte)

- ne peut pas commencer les travaux sans demander l’avis du voisin

- possibilité de renoncer au doit de mitoyenneté (pas droit d’ordre public)

    1. Mitoyenneté acquise


Au départ une des parties est propriétaire de la mitoyenneté, l’autre partie revendique, de manière forcée ou non, la mitoyenneté.

Le mur privatif au départ devient mitoyen.
3 hypothèses :



    1. usucapion : prescription acquisitive de la mitoyenneté.



    1.  ! vente forcée :


L’acheteur force le vendeur à vendre.

«  tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie en remboursant au maître du mur la ½ de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne et moitié de la portion de sol sur lequel le mur est bâti.






Ex : Le propriétaire du fond 2 érige sa construction de manière contiguë à la construction 1.

Si 2 veut agrandir son immeuble, doit-il ériger un nouveau mur ou peut-il s’appuyer sur celui du F1 déjà existant ?

Au départ le mur est privatif : soit F1 est d’accord de céder la mitoyenneté soit il ne l’est pas.




Dans le 2ème cas 2 peut contraindre 1 à la vente forcée contre indemnités et sous 2 conditions :

  • il doit s’agir d’un mur (pas une palissade, ni une clôture)

  • il faut que le mur /e/ les 2 fonds soit à la limite séparative (ou < à 30 cm)


    1.  ! acquisition forcée :


Le vendeur contraint l’acheteur.
Ex : globalement même hypothèse que pour la vente forcée sauf que les attitudes de propriétaires sont différentes.
2 construit sans demander la vente forcée à 1, comme il s’agit de son mur privatif 1 peut demander la démolition de l’annexe de 2 (car il a usurpé la propriété du mur) mais cette solution est considérée comme abusive

Par jurisprudence 1 peut donc contraindre 2 à racheter la mitoyenneté.

Il faut qu’il y ait une certaine emprise (ancrages) sur le mur pour que 1 puisse contraindre 2 à racheter la mitoyenneté
Abus de droit : on va retirer avantage d’un droit qui est moindre par rapport aux inconvénients que vont générer ce droit -> disproportion /e/ avantages et inconvénients

Chapitre 3 : Preuves de la mitoyenneté


  1. l’acte de mitoyenneté


Acte écrit, titre qui consacre la cession de la mitoyenneté ou son acquisition même si ce n’est pas transcrit


  1. présomptions de mitoyenneté


La présomption est réfragable, elle peut être renversée par l’apprt d’éléments qui prouveraient le contraire.
Art 653 cc : du point de vue des murs, «  Dans les villes et campagnes, tout mur servant de séparation /e/ les bâtiments jusqu’à l’héberge (face commune /e/ les bât) ou /e/ cours et jardins et même /e/ enclos dans les champs est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire »



Tout fossé ou haie est considérée comme mitoyenne s’il n’y a pas preuve du contraire.



  1. présomptions de non mitoyenneté


Art 654 cc : du point de vue des murs : «  il y a marque de non mitoyenneté suivant la sommité des murs ».
Si le mur dépasse, que les égouts s’évacuent et que le haut du mur s’incline d’un seul côté, cela montre le proprio du mur.

Chapitre 4 : Les droits des copropriétaires mitoyens
Copropriété ordinaire : quote-part sur l’ensemble est intellectuel et non matériel (on n’a pas la ½ de l’immeuble), droit d’user de la chose (totale) sans porter atteinte aux autres propriétaires.
La mitoyenneté est une copropriété forcée :


    1. copropriété est intellectuelle et non matérielle

    2. chacun possède une quote-part de 50%

    3. on peut utiliser de manière « privative » la face du mur exposée à notre propriété -> peut l’utiliser de manière exclusive (tout en respectant les règles de mitoyenneté -> pas de fenêtre par ex).

    4. droit d’appui sur le mur mitoyen, mais le mur doit continuer d’exister si on enlève le mitoyen

    5. utiliser le mur pour des constructions éventuelles (abris de jardin, vestiaire de piscine) par ancrage de la poutre jusqu’à la moitié du mur.

    6. Droit d’utiliser le mur mitoyen pour ériger mon bâtiment -> tt ce qui est au-dessus est privatif.


Réserve de mitoyenneté : c’est l’entrepreneur qui est propriétaire de la mitoyenneté

Droit de superficie : renoncer au droit du sol -> impossible avec la mitoyenneté

Travaux d’exhaussement : rempiètements génèrent des fissures ds le mur, archi doit faire un état des lieux avant les travaux pour éviter les problèmes

Chapitre 5 : Les charges et obligations des copropriétaires mitoyens


  1. les travaux de conservation : lorsque le mur mitoyen risque de s’effondrer

  2. les travaux d’entretient : travaux réguliers qui assurent la pérennité du mur.


Les frais nécessaires sont partagés (en fct de la proportion de leur droit) sauf si une des parties est en faute, elle assure alors seule l’ensemble des frais.


Chapitre 6 : fin de la mitoyenneté.


  1. par acte juridique

  2. par usucapion

  3. expropriation par une autorité publique : (ex : TGV)

  4. confusion : réunion de la propriété des 2 fonds

  5. abandon : ne veut pas supporter les frais, les entretients,…


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