Travail réalisé dans le cadre du colloque de l’arnu, relatif aux droits de préemption lors de la mutation de l’immeuble, du 24 mars 2011





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Université Montpellier 1

Faculté de droit

Les avant-contrats relatifs à la vente d’immeuble dans

l ’Union européenne















Travail réalisé dans le cadre du colloque de l’ARNU, relatif aux droits de préemption lors de la mutation de l’immeuble, du 24 mars 2011
Master II Droit notarial

Promotion 2010-2011


La diversité des façons d’une nation à l’autre ne me touche que par le plaisir de la variété.

Chaque usage a sa raison.

Montaigne, Essais,1587, III, 9

Le coup de foudre (contractuel) n’existe pas !


Le notaire hexagonal est bien placé pour le savoir. Rompu à la pratique des avant-contrats, il mesure combien ils sont nécessaires à l’aboutissement d’un projet d’acquisition immobilière.
Or, la promotion 2011 du Master 2 droit notarial de Montpellier a voulu tester l’universalité de ce constat en le soumettant à l’épreuve de la comparaison avec les systèmes applicables au sein des différents pays de l’Union Européenne. Rude tâche s’il en est. En effet, à l’instar des rédacteurs de notre Code civil, les législateurs étrangers ont souvent été taiseux sur cette question. Aussi, nos étudiants n’ont pu se contenter de sources officielles et ont dû déployer des efforts considérables pour appréhender les pratiques de nos voisins.
La promenade à laquelle ils vous convient de l’Allemagne à la Suède, de l’île de Malte à la Mer Baltique vous surprendra par la diversité de ses panoramas. Aviez-vous conscience que la Common Law privilégie jusqu’au « Oui » final la possibilité d’échapper à l’engagement, écartant ainsi toute utilisation des avant-contrats ? Qu’à l’inverse les pays d’Europe Centrale portent une attention soutenue à ces contrats préparatoires ? C’est, par exemple, le cas du législateur tchèque qui leur consacre un passage du Code civil sous l’innovante appellation de « contrat sur contrat futur ». Enfin, replongeant dans vos souvenirs du droit des contrats spéciaux, vous réaliserez que le droit allemand dissociant la vente du transfert de propriété exige ainsi systématiquement deux contrats, décourageant les parties de les préparer par la conclusion d’un troisième.
L'intérêt de ce travail ne se limite pas à la satisfaction d'une curiosité intellectuelle, il répond à la volonté d'ouverture du Notariat français et à la nécessité de plus en plus pressante pour ses membres de posséder des sources d'information fiables sur les pays dans lesquels leurs clients peuvent avoir des intérêts. Or, ces renseignements peuvent être terriblement difficiles à récolter (nous ne résisterons pas à la malice de révéler que certains juristes consultés sur le droit de leur pays n’ont pu éclairer les étudiants… mais se sont montrés fort intéressés pour recevoir le contenu de leurs recherches !).
En remerciant les étudiants de la promotion 2011 du Master 2 Droit Notarial pour cette belle et généreuse réalisation, nous formulons le souhait que s'offre à eux une carrière à la hauteur de leur application, de leur débrouillardise et de leur vitalité.

Séverine Cabrillac Cécile Lisanti

Co-directeurs de Master 2 Droit notarial de l’Université de Montpellier I


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